山东省济南市在住房城乡建设部、山东省住房和城乡建设厅的指导下，深入落实《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）精神，以轮候库建设为抓手，构建完善政策体系，夯实制度管理根基，规范建设配售过程，稳中有进推动配售型保障性住房工作落到实处，以配售型保障性住房发展促进济南住房保障和住房城乡建设事业发展进一步提质增效。2025年7月，济南市首批配售的凤鸣新筑、清河新筑项目，共计房源433套，约1600户家庭申请认购，2个项目最终共网签412户家庭，整体配售率达95%。
制度设计为先，夯实政策根基
济南市始终坚持“纲举目张”的政策构建思路，以“1+N”政策体系为主线，串起“建设、配售、运营、回购”全过程规范管理。
“1个总纲”明确方向。2024年3月，在工作启动初期，济南即以市政府的名义，印发了《关于规划建设保障性住房的实施意见》（济政发〔2024〕4号），作为政策体系的“1”，不仅明确了总体要求、基本原则、支持政策及组织保障等事项，而且提出了“科学编制规划计划”“加快建设和筹集”“明确保障对象”“规范产权和售后管理”等重点任务，为工作开展提供总遵循。
“N项细则”形成闭环。2025年初以来，相继以市政府的名义、部门的名义，分别印发实施配售和封闭管理办法、配售范围程序、配售价格联审机制、回购和内部流转方案等“N”项配套政策，分别对应对象筛选、价格管控、公平配售、封闭管理、循环退出5个关键环节，并且相互衔接解决资格认定、房源循环问题，形成“从入口到出口”的全链条支撑。其中，配售范围和申购程序，解决了资格认定的问题；回购和内部流转工作方案，解决了房源循环的问题；各个环节之间相互独立又互为支撑，确保总纲的“全过程规范管理”从原则落地为可操作、可监督的具体实践，真正实现“纲举则目张”。
坚持以需定建，保障房源供给
聚焦供需两端，开展需求调研。从宏观、中观、微观3个层面开展需求摸底工作。在宏观层面，组织开展“双轨制下配售型保障性住房发展”等课题研究，为后续规划制定提供数据和理论支撑。在中观层面，2024年分两批次开展大规模需求调查，重点覆盖城市双困家庭、租房工薪家庭、引进人才等核心保障群体，结合全市人口规模、商品住房存量等关键因素，科学确定2024年度建设筹集6000套的目标，制定《济南市2024年度住房发展计划》。在微观层面，在新建项目选址落地阶段，同步开展项目周边工薪群体需求调查，确保项目规划设计与实际需求精准契合，将“以需定建”落实到具体项目。以港沟、彩石项目为例，对周边共计4798户家庭进行抽样调查，约80%的受访者有购买意愿，与该2个项目建设套数基本一致。
强化组织保障，健全推进机制。一方面，构建“市级协调机制领导、专班推进、部门联动”的工作机制，市政府分管负责同志任牵头人，各部门落实责任，采取清单制、台账式管理解决各类堵点问题，2024年顺利建设筹集保障性住房6001套，圆满完成年度计划。另一方面，创新建立“专业机构评估、实施主体申请、部门联审、政府确认”的配售价格联审机制，破解由住房城乡建设部门牵头开展的配售价格确定专业度不足的关键问题，有力推动了项目配售。目前济南市首批凤鸣、清河、七彩3个项目均已完成配售价格确定工作。
强化要素保障，夯实资源支撑。在用地保障上，围绕年度计划任务，充分利用闲置土地保障项目所需，2024年项目中，清河新居项目利用原廉租房建设闲置土地建设，彩石、港沟项目利用原集中配建租赁住房闲置土地建设。在资金保障上，指导建设主体积极争取地方政府专项债支持，与国开行、农发行及相关商业银行建立协同机制，积极申请开发贷款。截至目前，港沟等4个项目已落实专项债3.2亿元，申请开发贷款约14亿元。
利用信息技术，打造线上平台
推进轮候库“智慧化”管理，让群众“少跑腿”。开发全市统一的保障性住房轮候库系统，涵盖意向登记、申请受理、审核入库、认购登记、配售数据管理等环节，延伸管理内涵，实现轮候转换配售、配售带动轮候的正向循环。在申请受理阶段，工薪收入家庭通过“爱山东”“泉城安居”板块在线填报基本信息，同步上传户籍、婚姻、住房等相关材料，极大地提高了群众申请便利性。数据上传后，系统自动抓取公安（户籍）、民政（婚姻）、人社（社保）、不动产登记等部门数据信息进行审核，减少人为干预；保留线下申请受理渠道，确保线上线下无差别受理、同标准办理。轮候库系统自2025年5月13日正式上线以来，运转平稳高效。截至目前，在库家庭5400户，为项目配售夯实轮候数据基础。
推进配售过程“阳光化”操作，让群众“放心选”。将配售过程细化为“资格审核入库—认购登记—缴纳认购金—摇号选房”4个环节，每个环节均通过新闻媒体、官方网站等渠道公开，接受社会监督。尤其是群众最关心的摇号环节，由项目建设实施主体委托公证处全程公证，结果及时向社会公示。以2025年7月份配售的凤鸣新筑项目为例，房源共计242套，认购选房242套，选房率100%，且选房认购的242户家庭中，仅有1户未选择网签，网签转化率达99.6%，充分证明了群众对配售“公平性”和配售项目的认可。
发挥宣传作用，靶向精准发力
济南市高度重视保障性住房的宣传工作，借助保障性住房项目实楼装修交付样板间开放、工艺方法样板间开放、摇号及配售等契机，宣传保障性住房建设质量等内容，重点宣传实体装修交付样板间质量及标准、工艺方法样板间标准等均不低于市场同类型商品住房，在群众中树立了很好的口碑。同时，发挥省、市、企业各级融媒体宣传作用，通过市政府新闻发布会、省电视台、济南日报、房展会等多种渠道途径，持续保持官方发声。指导建设主体搭建“城发济南好房”微信公众号、抖音、小红书等融媒体矩阵，整体曝光量超过2000万次。
济南市以轮候库建设为核心，通过制度完善、房源精准供给、智慧平台搭建与宣传推广，构建起“需求—供给—分配—循环”的配售型保障性住房管理体系。下一步，济南将围绕轮候库“提质、扩面、增效”持续发力，优化轮候库动态管理机制，定期更新家庭住房、收入等信息，确保保障对象精准性；强化轮候库与后续运营管理的衔接，完善回购、流转流程，确保房源持续有效利用，真正让轮候库成为住房保障的“民生基石”，推动济南住房保障事业高质量发展。（来源：建筑杂志社）
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