重磅！北京商品房预售资金重点监管额度大幅提高43%，至不低于5000元/平方米

     11月4日，北京市住建委官网发文，为切实维护商品房交易双方合法权益，北京市住建委在总结梳理近年来预售资金监管实践经验的基础上，会同北京银保监局、人行营管部对现行政策进行修订，形成《北京市商品房预售资金监督管理办法（2021年修订版公开征求意见稿）》。

  《办法》将现行的先网签后入账，调整为先监管保护后网签，即：购房人只有将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，方可开通网签，确保预售资金及时足额直接入账。此外，预售资金重点监管额度可由各区根据企业信用水平、经营状况、交付条件等因素综合确定，每平方米不低于5000元，较此前大幅提高了43%。

  保证建安成本

  “北京地区新房价格可能在5、6万元一平方米，这里面主要是地价，建安成本其实占比较小。”中原地产首席分析师张大伟指出，“开发商前期已经支付了地价款，不然不可能动工和预售。上述《办法》中提到的5000元/平方米，足够支撑项目建设完成。很多项目之所以烂尾，是因为建安成本被抽调、动用，或者很多开发商根本就不会将建安成本汇入指定账户。《办法》实行后，这些行业乱象有望改善。”

  至于“购房人只有将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，方可开通网签，确保预售资金及时足额直接入账”，是行业一直实行的标准。

  中国证券报记者从北京地区一家开发商处了解到，一般来说，购房者需要前期缴纳30%以上的首付款，才能进行网签、银行贷款等流程。网签成功后，首付款和银行贷款才可以动用。预计上述《办法》实行后，5000元/平方米的预售资金要等建设完成才可以全部动用。上述《办法》是为了维护购房人的合法权益，降低购房风险。同时，控制开发企业风险。

来源：北京市住建委

  北京市住建委指出，为在确保资金安全的情况下提高利用效率，《办法》进一步发挥现金保函作用，现金保函额度和有效期可覆盖开发项目的重点监管额度和建设周期的，可不进行预售资金监管。开发企业可按单一楼栋或多楼栋分别申请用款，同时将放款时限由过去的五个工作日优化为两个工作日。

  此外，为解决监管银行与开发企业之间信息不对称问题，《办法》提出，监管银行通过北京银保监局金融专网和市住建委房地产交易管理系统实时共享房屋网签和入账信息，便于监管银行掌握销售情况和入账资金。穿透审查方面，《办法》明确市住建委及北京银保监局通过金融专网共享开发项目销售进度、网签备案明细、监管账户交易明细等信息，与监管银行上报数据交叉核验；穿透监测开发企业与监管银行预售资金监管执行情况。

  优先用于工程建设

  针对《办法》出台的背景，北京市住建委在文章中指出，去年以来，泰禾、恒大集团部分在京项目相继出现资金链紧张、停工以及预售资金挪用情况，反映出部分项目存在违规使用预售资金问题。

  针对当前部分开发企业挪用预售资金，导致项目经营困难问题，《办法》特别规定：当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设。

  《办法》还规定购房人可凭网签编号和密码通过政府网站查询账户的出入账信息和余额，便于社会监督。此外，为尽早掌握账户查封信息，《办法》新增了监管银行收到法院等对监管账户采取保全措施时，应及时告知属地部门的要求。对开发企业和监管银行违规使用预售资金的要及时足额返还，造成项目烂尾、侵害购房人合法权益造成严重后果的，《办法》明确由各行业主管部门移送公安部门行刑衔接，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

  值得注意的是，中国证券报记者梳理发现，除了北京以外，部分地区对开发商预售款监管也不再进行“一刀切”。

  日前，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发文，进一步明确商品房预售款监管。明确优化预售款支取条件，预售商品房项目的监管分户账内资金达到监管额度后，开发企业可申请支取多余部分资金。未达到监管额度但工程形象进度已达到规定支取节点，且账户内资金已超过该节点留存余额要求的，开发企业也可按节点支取多余部分资金。申请支取的多余部分资金可用于农民工工资支付。