（通讯员 钱雪 郁小妹）早上8点出门，去一小区协调矛盾；之后督查文明城市创建，中午12点结束；下午督查物业“亮牌”专项行动，去另一小区调解矛盾，傍晚6点结束；晚上7点参加老楼加梯协调，直至凌晨两点收工……这是江苏省泰州市姜堰区物业管理处主任韩京科的工作日志。今年47的他，一张圆圆的脸颇有亲和力，说起来话来，总是轻声细语、不疾不徐。“物业管理纷繁复杂，直接面对着一线群众，我们必须保持耐心恒心，抽丝剥茧，建章立制，这样才能改变每天当‘救火队员’的情况。”
据记者了解，当前姜堰共有225个住宅小区，52家物业服务企业，在城建领域的民生诉求中，物业管理高居榜首。对于业委会建立、物业服务质量、相关部门职责等群众关心问题，近日，姜堰出台《姜堰区物业管理攻坚提升行动实施意见》（下简称《意见》），直指“顽疾”、给出“药方”，为完善行业管理指明方向、夯实基础。
难题一：业委会知晓度弱
“施方”：业主委员会组建100%
说起业主委员会，不少小区业主对其并不了解，也并不关心，认为这与自己无关。实际上，业委会与每位业主利益息息相关。业主委员会是由业主大会依法选举产生，是业主大会的执行机构，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。在本次《意见》中，“业主委员会组建100%”赫然列入当中。
新规中提出，一方面，提升业主委员会组建率，2022年12月底前全区组建率达80%，2023年3月底前全覆盖，2024年起符合条件的应建尽建；另一方面，严把业主委员会人选关，鼓励机关事业单位、国有企业在职党员干部担任主任；同时，规范业主委员会履职行为，建立负面清单。
姜堰住建局副局长仲文斌告诉记者，业委会可以监督物业公司，倒逼其提供更好服务，同时，当业主与物业产生矛盾，业委会能够充当桥梁，起到有效沟通作用，避免问题升级。而在业主维权过程中，其可化个人力量为集体力量，实现“众人拾柴火焰高”。
难题二：无物管小区谁“问津”
“施方”：专业化物业服务覆盖100%
目前，姜堰225个小区中，有115个为无物管小区，这些小区的物业服务如何实现，令人关注。
在《意见》中，提出了“专业化物业服务覆盖100%。”，即扩大老旧小区整治范围，将2000—2005年之间建成的小区逐步纳入年度整治计划；鼓励物业服务企业积极参与无物管小区服务管理；2022年专业化物业服务覆盖所有住宅小区，市场化水平达60%，2023年市场化水平达80%。
记者了解到，所谓“专业化物业服务”是指物业公司、国有平台公司、社区物业等非市场化物业企业，提供相关服务，一般托底表现为街道安排完成小区保洁保绿等。据悉， 115个无物管小区暂由街道托底提供专业化服务。所谓“市场化”是指在市场经济条件下，业主通过招投标选聘物业服务企业，双方签订合同，遵循等价有偿、质价相符。
相比专业化服务，市场化服务更加全面、精准、多元。在未来，专业化服务将逐渐向市场化发展，以进一步激发行业发展活力，让业主享受到更优质物业服务。 
难题三：物业服务质量低
“施方”：物业服务合同履约100%
“小区绿化为何管护不到位”“垃圾为何露天堆放”……打开姜堰本地论坛“三水网”，关于物业服务质量的网帖，时不时会出现在眼前。韩京科表示，业主对物业服务质量的不满，是绝大多数矛盾的导火索，因此，提高物业服务质量，乃当务之急、治本之策。
《意见》中提出，建立物业服务一至五星级标准化清单，明确用工标准、服务内容、服务等级、收费标准，并动态调整；常态化开展“亮人员、亮服务、亮财务”专项行动；根据《实施意见》修订物业服务企业考核办法、完善物业服务“红黑榜”以及退出机制；实行物业服务企业信用档案积分制管理，在“泰优居”智慧物业平台每年公布一次物业服务企业信用状况；推进示范小区建设，树立典型，提升行业整体服务水平。
仲文斌表示，业主与物业服务企业不签合同，国家不予以承认合法性，那业主不能获得法律保护。根据《物业服务收费管理办法》规定，物业管理企业在服务中应当严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务，如不履行或者不完全履行，业主请求物业服务企业承担相关违约责任，人民法院应予支持
此外，于物业企业而言，如业主未按合同缴纳物业费，企业也可诉诸法律要求业主履行自身义务。据统计，当前姜堰物业费收缴率达85%的小区仅45个，综合收缴率75%，物业企业因得不到充足资金而降低服务质量，形成恶性循环。因此，物业服务合同履约100%既是服务水平保障，又是契约精神、法律和诚信意识体现。
难题四：时代“智慧快车”怎“搭乘”
“施方”：住宅小区智能化管理100%
“世异则事异，事异则备变”，在互联网高速发展的时代，让管理变得更“智慧”，乃必做功课。
本次《意见》中还规定“住宅小区智能化管理100%”，如加快建设“全区数据通联、小区实时画像、手机终端操作”的“智慧物业”管理平台；2022年“智慧物业”覆盖80%以上的市场化物管小区，打造4个“智慧物业示范小区”，2023年覆盖所有市场化物管小区；实施物业费缴费信息动态监测；实现小区停车智能化、规范化等。
仲文斌认为，物业管理智能化是当前行业发展的重要趋势，智慧物业的存在，将大大提高行业效率和服务水平，让管理变得更加科学化，节省相关人力。此外，智慧物业也可方便业主，让群众生活更便利、更有获得感。 
难题五：相关单位职责未厘清
“施方”：职能部门履职100%
在采访中，姜堰住建局物业管理处副主任刘亚洋告诉记者，前不久，其居住的小区，一些业主遭遇了汽车车窗被砸，他自己的爱车也未能幸免。对于该事件，一方面物业公司要加强值班巡查，另一方面，公安也要及早侦破案件，将犯罪分子绳之以法。从此事可以看出，物业管理除了与行业主管部门、街道社区等相关，也与其它职能部门有力履职、全社会共同努力密不可分。
《意见》中提出，开展物业管理领域物业服务与收费、小区环境、业主委员会、电梯消防等专项整治；完善违法行为投诉登记制度，在小区显著位置公示城管、公安、自然资源和规划、市场监管、消防等执法人员、执法事项；将职能部门履行物业管理职责情况纳入年度综合考核“社会满意度调查”；健全人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的纠纷调解模式；各管线权属单位加大空中缆线专项治理工作等。
仲文斌表示， “独木不成林”，物业管理是一项综合工作，各相关部门需立足自身职能、积极履职，形成职责清晰、分工明确、各负其责、齐抓共管的物业管理格局，如此“心往一处想，劲往一处使”，方能真正为群众排忧解难，真正让物业管理“改头换面”、收获业主衷心点赞。
制度出台，船已启航，箭已发出，下一步，姜堰住建局将大力宣贯，深入推动《意见》生根落地。“城市建设不光是注重道路公园等‘面子’，更要深潜行业管理等‘里子’。今年是我局行业管理提升年，我们将以制度赋能发展，推动物业管理更科学规范、更人文有爱、更全面精细，从而使群众生活更宜居、更康乐。”姜堰住建局局长郁榕表示。
（供稿：泰州市姜堰区住建局）
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