连续溢价成交，西安土地市场回暖了？

图片来源：中房报图库

只有当销售持续增长并出现实质性的回暖时，优质地块才会保持高度受欢迎。

取消限购细则发布一天后，西安市场迎来了首场土地拍卖。

9月26日，中铁建以12.02亿元的底价摘得港务区GW1-15-2地块，楼面价9280元/平方米，成为港务区新晋单价“地王”，这是中铁建一个月之内拿下的第二宗地块。

除中铁建高新地块外，土地市场上还接连出现了几宗溢价地块。其中，9月18日，龙湖摇中西安高新CID64亩地，楼面地价12703元/平方米，溢价率14.9%。

前瞻顾问分析称，8月底以来西安发布优化楼市政策，政策效果渐显，市场情绪好转带动新房销售量小幅回升，进而一定程度修复房企拿地预期。

一月连拿两宗地块

中铁建此次拿下的地块十分“优质”。从容积率来看，该地块的容积率仅有2.2，目前区域在售项目容积率基本为2.5、2.8，具备做高端改善产品的基因。另外，该宗地位于奥体中心北侧，东侧紧邻交大国际陆港医院，西侧是铁一中陆港中学，同时近3号线保税区站，配套十分优质。

目前，在港务区已经成交的地块中，仅有3宗地块的楼面价超过了8000元/平方米，其中一宗紧邻上述地块，是山东健康于2022年年底竞得的地块，另外两宗则为陆港愿景、大悦城&陆港摘得的欧亚大道沿线地块。

这个板块内的新盘热度也是持续不减，绿城全运村丹桂苑、龙翔奥城云玺、中粮奥体壹号等，均属于摇号盘。

这是中铁建年内拿下的第三宗地块。9月19日，经过14轮竞价，中铁建以16.81亿元竞得了高新区GX3-42-74地块，楼面地价12124元/平方米。5月底，中铁建还在港务区拿下了一宗住宅用地，案名为西派璟悦；至此，2023年，中铁建已经斥资39.179亿元在西安拿地3宗地块，共计262.157亩。

2016年，中铁建首次进入西安，在北二环打造了中铁建西派国际，奠定了“西派系”在西安高端市场的地位。此后，中铁建相继在沣西打造了西派宸樾、西派时代，在高新区丝路软件城打造了中铁建西派国樾、中铁建西派樘樾，以及大明宫的中铁建西派城。

目前，中铁建主要在售项目为西派樘樾、西派城。其中，中国指数研究院发布的数据显示，今年1~8月份，中铁建西派樘樾项目销售业绩39.7亿元，位列《2023年1~8月西安商品住宅销售业绩排行榜》第五。

此外，今年前8个月，中铁建地产以69.5亿元的销售额位居西安房企销售额TOP10第5位，以33.7万平方米的销售面积位居西安房企销售面积第6位，高于去年同期。

值得一提的是，9月22日，西派璟悦进行了价格公示，预计不久之后将上线登记平台。整个项目规划了14栋17-23F的高层、小高层，主力户型面积约143平方米、169平方米、195平方米，均为两梯两户。价格方面，1~3#楼高层的户型面积均约为143平方米，备案均价分别为18000.22元/平方米、17849.52元/平方米、18399.74元/平方米，9号楼的备案价为18699.52元/平方米，6号楼为17层的小高层，均价相对较高，为19999.76元/平方米。

四季度，虽然中铁建还有西派璟悦这个纯新盘入市，但保利发展、华润置地、招商蛇口、大悦城控股等均有新项目入市，中铁建要想稳住排名并不容易。

分化依旧是常态

除上述中铁建高新地块外，西安土地市场一改8月份的萎靡，接连出现了几宗溢价地块。

其中，9月19日，昊天置业以10.3%的溢价率摘得高新区GX3-24-20地块。9月18日，龙湖摇中西安高新CID64亩地，楼面地价12703元/平方米，溢价率14.9%。9月15日，越秀地产以3.7%的溢价率竞得高新区一宗住宅用地，实现了首入高新。

“溢价成交的地块，是最近土地市场上较为优质的几宗地块，区位、配套资源本身都较为优质。”中国指数研究院西安分院研究总监支家骏说道。

在支家骏看来，根据2023年中指研究院城市投资吸引力研究，西安排名首进前十，领衔西部第二。伴随着城市间分化、城市内部的板块分化，各大房企的投资逻辑也逐渐趋同。CREIS中指数据库显示，今年前8个月西安商品住宅市场成交量最大的区域就是高新区和国际港务区。未来大型房企布局西安的脚步仍然会继续，对这两个区域的土地市场也较为青睐。

“8月底以来西安发布优化楼市政策，政策效果渐显，市场情绪好转带动新房销售量小幅回升，进而一定程度修复房企拿地预期；房企精准投资策略并未改变，重点一二线城市及核心优质板块仍是主要布局区域。部分房企在核心地区新房库存显不足，这部分企业及时补仓或适时进驻也一定程度带动土拍情绪。”前瞻顾问分析道。

在高新区地块溢价成交的同时，位于经开区、空港新城的两宗住宅用地均以底价成交。“对于优势不太明显的地块，企业拿地积极性仍偏低，地块普遍底价成交，市场分化仍在进一步加剧。”前瞻顾问说道。

新政之后，到访量及成交出现不同程度回升，市场企稳可期，但“只有当销售持续增长并出现实质性的回暖时，优质地块才会保持高度受欢迎，目前国内土地市场整体仍处于低温状态，尚未出现实质性的回暖迹象。”