多家上市物企业绩预亏 盈利高光不再

3月20日，融创服务控股有限公司（01516.HK，以下简称“融创服务”）发布2022年度业绩报告。2022年，融创服务在营收和毛利润上同比下降。

截至3月20日，还有多家物企公布了2022度业绩预告和年度业绩报，根据已经发布业绩预告的物企来看，存在的共同点就是增收不增利，甚至有些物企出现了亏损。

在上述物企中，关于利润下滑或者亏损的原因，有一些共性因素，主要体现在商誉及其他无形资产减值、应收账款及其他应收款减值准备增加，以及房地产行业下行和疫情的影响。

事实上，伴随着业绩下滑的同时，从去年以来，上市物企的股价持续走低,估值也随之下滑，上市物企的风光不再。

增收不增利

在已发布业绩预告的上市物企中，绝大部分物企的利润出现不同程度的下滑。

3月3日，碧桂园服务控股有限公司（06098.HK ，以下简称“碧桂园服务”）发布2022年业绩预告，收入同比增长超过40%，核心归属母公司净利润同比增长超过5%；税前利润同比减少34%至40%，净利润同比减少45%至51%，归属母公司净利润同比减少51%至57%。3月10日，绿城服务集团有限公司（02869.HK，以下简称“绿城服务”）

发布2022年业绩预告，预期2022年度公司未经审核的收入将录得超过18%的增长，同时，公司未经审核的核心经营利润及未经审核的权益股东应占溢利，较2021年同期分别下降5%至10%，及30%至40%。

不同的是，佳兆业美好集团有限公司 (02168.HK ，以下简称“佳兆业美好”)出现了收益减少的情况。

3月9日，佳兆业美好披露，预期2022年度公司拥有人应占利润将不少于人民币9000万元，较2021年同期增长超过60%；预期2022年度收益将较2021年同期减少30%至35%。 值得关注的是，金科智慧服务集团股份有限公司 (09666.HK ，以下简称“金科服务”)和融创服务甚至发生亏损。 3月13日，金科智慧服务集团股份有限公司公布，预期录得截至2022年12月31日年度公司拥有人应占净亏损18亿元至23亿元。

3月20日，融创服务发布2022年度业绩报告。2022年，融创服务实现收入71.26亿元，同比下降9.8%；毛利16.04亿元，同比下降35.6%。公告显示，截至2022年12月31日，融创服务净亏损约4.62亿元，其中，拥有人应占亏损约4.82亿元，其2021年净利润约13.59亿元。

受关联房企影响 商誉价值缩水

碧桂园服务方面表示，“2022年税前利润、期内净利润及归属母公司净利润大幅下降的原因主要有三方面：一是2022年新冠疫情反复，公司配合疫情防护措施，产生额外的防疫成本；二是疫情封控期间，部分业务及商务活动较难正常开展，对收入及利润产生负面影响；三是公司若干并购事项带来的商誉及其他无形资产减值等因素。”

绿城方面表示，该降幅主要原因是基于审慎原则，应收账款及其他应收款减值准备增加，以及金融工具等资产减值增加；其次，受房地产行业环境及疫情反复影响，公司收入增幅下降的同时成本上涨。 佳兆业美好发布公告称，公司拥有人应占利润增加，主要因没有2021年就出售按公平值经损益入账的金融资产而产生的亏损，及2021年就终止收购交易而产生的亏损。收益减少主要源于，交付前及顾问服务所得收益减少。

关于金科服务亏损的原因，金科服务方面告诉中国房地产报记者，“主要是关联方减值造成。”

金科服务方面进一步解释，主要有三个方面：“一是关联房地产开发商客户及部分第三方客户面临流动性困境，金科服务对账面的其他应收款项、应收账款等资产均进行了减值测试、并计提了合理减值；二是2021年进行了一系列并购并录得较高商誉。受地产及物业市场行情变化影响，2022年对这些并购产生的商誉计提了合理减值；三是2022年严格控制了业务扩张节奏，主动关停收缩了诸多毛利润较高、但是回款保障较差的非业主增值等业务；四是因为新冠疫情管控和为了保证现金流而退场部份低质效项目等因素，在2022年期间产生了较多的临时性费用。”

融创服务方面认为，2022年度出现净亏损，主要原因是对部分应收款项计提了减值拨备、股份奖励计划开支、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的公允价值损益以及收并购带来的无形资产（品牌、合同及客户关系）的摊销成本。若剔除这些影响因素，本集团仍然实现了核心净利润，但较上一年度有所下降，主要归因于非业主增值服务业务规模的缩小。

在克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨看来：“融创服务归属母公司净亏损主要源于关联方应收账款坏账，这是由于融创债务危机带来的持续影响。由于当下融创中国相关债务重组仍在进行中存在不确定性，融创服务不得不通过计提减值准备以更加真实和准确的反应公司的财务状况。”

不难理解，融创服务和金科服务其背后关联的房企为融创中国和金科股份，2022年融创中国和金科股份遭遇不同程度的债务危机，致使关联的物业企业发生亏损。

在同策研究院研究总监宋红卫认为，“在估值方面，由于过去几年大规模的收并购，商誉价值大幅上涨，且估值较高，目前由于行业下行压力的冲击，商誉价值大幅缩水，直接拉低了企业的业绩，目前来看，业绩报表数字不乐观。另外，物业板块也受到开发企业的相关影响和冲击，部分物企还受到关联方应收账款不能按时到账的影响，财务指标影响较大。”