上海一楼盘售楼处。徐凡淋/摄
市区核心板块积分走低，曾经的“红盘”区域现续销，上海楼市成交量持续走低，寒意渐浓。
进入冬季，上海楼市成交量持续走低，寒意渐浓。
“我们不劝退任何人。”上海核心板块的徐汇区保利滨江天珺一名案场销售人员表示。
在上海第十批次新房供应项目中，多个项目认购量走低，不仅曾经的“红盘”区域大虹桥板块现低认购现象，连曾经“千人摇”、“黄牛党”聚集前滩，徐汇板块，单价超10万元/平方米的豪宅项目也已有寒意。
不论是保利天珺的线下认购，或是汇元玺需要线上提交资料，尽管认购规则较为宽松，认购现场不再有人为阻扰，昔日购房排队热闹的景象不再，现场颇为冷清。
上海徐汇区天钥桥南路的保利滨江天珺，364套房源，主力户型99~150平方米，备案均价123000元/平方米，周边二手房售价16万元/平方米，近日公布的入围分仅58.9分。
将于11月24日开盘的汇元玺，地处徐汇滨江核心区，紧邻西岸金融城，内环立交，414套房源，备案均价130414元/平方米，入围分为61.52分。
大虹桥板块，今年7月还触发积分热销的国贸虹桥璟上，11月15日，项目三期开盘，294套房源，认购人数约100组，认购率仅25%。
上海中原地产数据显示，10月份，上海新建商品住宅成交面积56.2万平方米，环比9月减少27.9%。11月前两个星期，新建商品住宅成交面积分别为8.89万平方米，8.04万平方米，与上海今年7月~8月淡季时持平。
对于目前的市场现状，上海一房地产资深人士表示，大虹桥板块，包括市区“网红盘”认购率与入围积分都有波动，这跟市场预冷，房价下跌后，多数购房者的心理预期有关。过去新房市场的火热很大程度是一二手房“倒挂”价差在支撑，当没有价格“倒挂”诱惑，购买动力降低，目前的郊区盘更贴近真实的刚需市场。
购房者居住需求更高
“7天内首付35%，可给予上海购房最高优惠，即房屋总价5%。“
11月23日开盘的青浦印象青城当天去化不足三分之二，下午5点，现场销售经理逐一致电给潜在购房客，告知这一优惠活动。
几天前，该项目还推出99平方米户型可享2个点优惠，128平方米户型可享1个点优惠，认购还有飞利浦足浴按摩器、松下室内加热器，烘洗一体机等暖冬家电抽奖活动。
走进保利建发联合开发的地处青浦新城核心区的印象青城，售楼处新中式园林的建筑设计，现场销售经理介绍，细微之处皆赋予业主美好寓意。
根据上述销售经理介绍，整个项目分为7期，总共将推出2600套房源，于2026年6月底交房。11月推出99~128平方米户型，324套房源，目前认购人数约190组，认购率59%。
然而，尽管推出众多促销活动与优惠，首开认购却并不理想。
对于目前的市场去化，上述销售经理表示，在其接待的购房人群中，置换客户居多，需要把老城区的旧房子卖掉，再去买新房；其次，也有部分客户对户型不满意，认为项目距离实际交付时间尚早，不着急购买或选购别的楼盘。
“有80%的购房客对小区没意见，反而认为客厅小了，餐厅小了，对户型不满意。” 上述销售经理表示。
现场一名购房者直言，不满意的地方主要为客厅与餐厅的设计，喜欢客厅沙发与餐厅桌椅有实墙的感觉。
以99平方米户型为例，户型图与实景样板房，在餐厅空间设计上均有明显缺陷，狭小的餐厅，勉强摆放一张长方形不大的餐桌，座椅的一面，后背靠厨房大门，座椅的另一面则为进门过道，由于没有预留座椅空间，吃饭时椅子只能在过道上，背对入户门，居住舒适性欠缺，显得拥挤，缺乏私密性。
99平方米房源户型。徐凡淋/摄
另一125平方米户型则餐厅客厅连在一起的“横厅模式”，上述购房者表示虽然是目前市场流行的“横厅模式”，在实际生活中这种户型在实用性与舒适性上并不理想。
公开资料显示，印象青城地块于今年4月20日上海首批次集中供地中，由保利置业与建发地产联合竞得，地块成交总价70.25亿元，溢价率8.72%，楼面地价18149元/平方米，总建筑面积387107.75平方米。
“整个青浦不缺房子，但青浦区缺好房子。”印象青城案场一名购房者表示，整个项目分七期推出，预计今年推出900套住房，2024年推出1700套住房。
对于购房者对楼盘品质更高要求，同策研究院研究总监宋红卫认为这正是让住房回归居住属性的调控政策导向，在房子预期上涨时，大家购买热情高涨。现在二手房承压，新房没有预期上涨的趋势，大家购房信心已明显不足。
“从居住角度来讲，购房者对户型，配套等产品力更为关注，重视居住体验，希望置换更好的房子来改善居住条件，逐渐淡化房子的投资属性，对购买房子更理性也更挑剔。”宋红卫表示，在政策上，政策刺激时效性较短，效果不及预期，高端改善群体，更看重稀缺的好房子。
从热销到全民经纪人
上海一楼盘售楼处。徐凡淋/摄
大虹桥曾经的热门“红盘”项目，已启动现场直播与全民营销。
“三期还剩100多套房子，人少的时候，销售人员轮流上去直播。”11月19日，上海青浦区赵巷板块的国贸虹桥璟上售楼部看房客户不多，销售中心的“璟上直播间”颇引人注目。
现场销售人员表示，市场不好，售楼部人少的时候，销售会在现场直播介绍楼盘。
这个在今年7月还触发积分的楼盘，现在不仅有现场直播，还同步开启全民经纪人购房优惠活动。
国贸虹桥璟上，地处上海青浦区赵巷板块，距离地铁17号线嘉松中路站约700米，周边汇聚北斗研发中心、长三角科技绿洲与软件园，以及在建公园与自然河流，区位优势明显。
7月26日，项目一期开盘，首推343套房源，备案均价52600元/平方米，认购人数803组，触发上海购房积分制，入围分53.85分。
9月14日，国贸虹桥璟上二期开盘，推出396套房源，备案均价54800元/平方米，认购人数约400组，认购比为1:1，没有触发积分。
11月15日，国贸虹桥璟上三期开盘，再推394套房源，主推户型89~129平方米房源，备案均价55000元/平方米，认购人数约100组，认购率较前两批次大幅下滑至25%。
链家网上海二手房挂牌信息显示，国贸虹桥璟上周边二手次新房新华联奥莱悦府，挂牌价为54000元~59000元/平方米，与国贸虹桥璟上新房备案均价持平，没有倒挂价格差。
事实上，类似上述楼盘的遇冷只是上海楼市进入四季度的一个缩影，多个项目认购率较之前减少，远郊盘去化更为艰难。
应对楼市遇冷，开发商在各种促销活动之外，也积极启动“老带新”、“全民经纪人”购房优惠活动。两个相邻项目，总价相近的楼盘相互推荐已成销售人员之间的共识。
如：保利建发印象青城“老带新”成交后，老客户可享受约4万元奖励，注册成为国贸虹桥璟上“全民经纪人”推荐客户成交同样可享有相应奖励。
对于目前上海市场的变化，一名购房者表示，以前市区热盘认购时，售楼处进都进不去，很多人排队，开发商主动劝退购房客，现在市场大环境较冷，投资有风险，即使是好地段也不排除下跌的可能。
“在市场好的时候，大家以能买到为出发点，现在有更多的楼盘可供选择，购房者会对比挑选，也是消费者的权利。”上海中原地产资深市场分析师卢文曦认为，二手房成交冷淡，新房市场也有凉意，但更多的是回归理性。去年一二手房之间有倒挂价差，今年一二手房倒挂价差越来越小，大家对新房的购买冲动转弱。
二手房刚需化明显
二手房刚需化趋势明显，房东心态预期较弱，下架房源增多。
“二手房市场较冷的环境下，刚需客户受青睐”。上海一房地产中介人士刘鹏表示，市场冷下来，受影响较大的是改善户型及大面积房源，市场整体需求萎缩，客户被新房市场分流。
刘鹏表示，虽然“老破小”在体感上比较难卖，但在成交数据上，仍是二手房市场中的成交主流，保持着相对较高的成交比例。
根据相关房产机构数据，11月1日~12日，上海二手房成交总量6274套（含各类物业类型），二手住宅成交量约5300套，距离上海二手房荣枯线15000套相差甚远，离10月二手房总成交量的13283套也有较大差距。
在成交总价上，总价600万元以内的刚需房源占总成交量的79%，其中，总价200万~300万元的房源成交套数最多，占成交总量的25%。
成交建筑面积中，110平方米及以下房源受受购房者青睐，占总成交量的83%，其中，建筑面积50~70平方米的小户型最受欢迎，占成交总量的27%。
在二手房挂牌房源上，链家网挂牌数据显示，11月第2周（11月6日~12日），下架房源数量超过新挂牌房源数量，虽然整体挂牌房源仍在高位，但挂牌量小幅下跌。
刘鹏表示，不少房东下架房源，可能与目前新房市场积分友好，“认房不认贷”等政策倾向置换买家，房东急于入市有关。
在房东心态上，在刘鹏看来，内环内由于房源多竞争大，部分房东将房价一降再降，导致信心全无，心态较为焦虑。郊环外的房子大多为自住，房东心态则相对平稳。
对此，卢文曦也表示，新房的购房者大多由二手房置换客而来，二手房今年交易量月平均15000套，进入下半年成交速度越发缓慢，对置换客而言，二手房没卖出去，也影响了新房交易，另一方面，对二手房买家，现在是个不错的捡漏机会。
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