多地推出商品房“以旧换新”政策 业内：促进改善性住房需求释放

近期，多地针对置换客群推出“以旧换新”政策，通过直接收购、中介合作、发放补贴或房票等多种方式，帮助居民卖旧买新，缩短旧房出售周期，从而激活改善需求。业内认为，“以旧换新”政策有利于促进一二手房联动，有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用，未来收购存量二手房作为保租房或是重要方式。

4月1日，郑州房管局等部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，2024年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套，进一步激活二手住房市场。

4月3日，无锡市梁溪城市发展集团有限公司发布商品房“以旧换新”公告，在梁溪区范围内试行梁溪城发集团指定主体回购居民存量二手商品住房，居民在梁城发集团下属控股在售项目新购商品住房，首批次“以旧换新”名额为200名。

江苏常熟也出台相关措施，对“卖旧买新”购房发放契税补贴。

江苏海安也发布商品房以旧换新政策。据介绍，该市的商品房“以旧换新”是指购房业主拿出手上原有成套住宅房屋，与意向购买的商品房开发项目议价，双方协商约定合理价格后，过户给开发商或开发商指定的对象，旧房价值开具等额定向房票，用于支付新房首付款，旧房和新房之间的差额由购房者通过自筹、按揭贷款、住房公积金贷款支付后，置换成功。一套（或多套）回收商品房（除回收商品房总价大于所购商品房总价外）只能置换一套新商品房，如果回收商品房总价大于所购商品房总价的可加购一套。

4月2日，海安市商品房“以旧换新”房票集中发放仪式举行，首批15名置换业主签约后当即领到工作人员现场制作的房票，这标志着海安市“以旧换新”购房政策在全省率先进入实质性执行阶段。

易居研究院研究总监严跃进表示，海安此次推行以旧换新政策，和最近两年各地政策操作是相似的。这进一步说明以旧换新的操作越来越成为今年各地主流的政策工具，从过去的试点性质、自发性质逐渐转变为有系统谋划、覆盖面广的政策。尤其海安代表了三四线城市或者说县城，说明类似政策逐渐下沉，将发挥更好的效应。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，当前改善性住房需求是政策支持的重点群体之一，以旧换新、以小换大等需求获得了更多的政策支持。

据中指研究院不完全统计，2023年以来已有超30城表态支持“以旧换新”，盐城、苏州、沈阳等地区发放“以旧换新”购房补贴，宁波、盐城、济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。苏州相城区、郑州、连云港等地国企平台或开发商则直接收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房，其中郑州收购主体根据市内八区保障性租赁住房需求和缺口，制定并发布收购计划，收购的旧房将用于丰富保障性租赁住房供应，一方面可以快速完成保障性住房供应目标，另一方面也有利于盘活二手住房，进一步畅通一二手链条，促进房地产市场修复。

陈文静表示，短期来看，“以旧换新”政策有利于促进一二手房联动，有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用，同时多地已经发布保租房筹集计划，未来收购存量二手房作为保租房或是重要方式。整体来看，预计未来或有更多城市参与“以旧换新”，促进改善性住房需求释放。

严跃进认为，收购的房源后续由资管公司运营，同时将优先考虑用于人才公寓、外来务工人员租赁住房或纳入保租房。类似做法其实说明，各地以旧换新操作和保障房的房源筹措进行了结合。不过，随着以旧换新工作的推进，市场上也出现了一些疑问，比如说旧房若是去化不佳，是否会让房企等承担风险。此类问题其实恰说明，二手房后续如何利用也是一个关键。各地要适当关注“活化利用”这个概念，一些建材和装修企业也可以适当关注，以加快此类房源的保值增值和更好使用。若是使用情况不错，那么基本上账是可以算清的，相关企业也不会有太大的风险。所以关键点还是要把此类二手房的后续重新利用作为一项重要研究工作来对待。