7月西安房价领涨全国，真相是……

世园润府/中房君摄

7月份，西安房价再次实现上涨。

根据国家统计局数据，7月，西安新房环比增长0.2%，涨幅与上海并列全国第一；同比增长3.4%，涨幅位列全国第二。而同期，70城商品住宅销售价格环比下降，同比降幅整体略有扩大。

西安，再一次走出了独立行情。这并不是西安楼市第一次上涨。根据统计数据，前7月，除了5月份环比下降0.1%外，西安新房价格在今年1~4月及6月、7月均呈上升态势，且多次领涨全国。

在全国楼市仍在调整之际，西安房价为何能持续上涨？

独立行情

面对西安房价走出上涨的独立行情，西安房地产行业多位专业人士认为主要有几方面原因：一是地价上涨；二是市场上改善型产品居多；三是西安产业发展基础较好，吸引外来人口落户、置业。

“从土地供应来看，这几年西安地价一直处于上涨态势，楼面价过万元的有80多宗，仅高新区就有52宗，地价一直上涨下，一级市场传导至二级市场的动能较为显著。”克而瑞西安执行总经理李晓兵表示。

从产品来看，改善型产品居多。据克而瑞陕西统计，2024年1~7月，西安商品住宅成交主力户型为120平方米~140平方米面积段改善型产品，占比44%，对应主力总价段在200万元~300万元；144平方米以上纯改善面积段占比约31%，对应总价段在300万元以上。100平方米~120平方米刚需刚改面积段占比16%，对应主力总价段为150万元~200万元。

在产业、人口方面，2023年，西安常驻人口1307.8万，增量约为8.2万人，增量位居全国第7位。这些人之所以愿意来到西安，是因为作为“西北第一城”，西安在放松落户的同时，还汇聚了教育、产业等优势，同时在气候上也要优于西北其他省市。

这些因素都推动了住宅备案价的持续上涨。

市场真相

西安房价走出独立行情的同时，交易情况却仍呈现低迷态势。

据克而瑞陕西统计，2024年上半年，西安共计供应21505套房源，当天开盘去化7723套，去化率回调至36%。

进入7月份，随着传统淡季的到来，供需两端均显露出疲态。7月，商品住宅供应68.66万平方米，环比减少29%，同比减少4%；成交73.35万平方米，环比减少6%，同比减少7%。7月共有14个项目开盘，共计2664套房源，去化1157套，去化率回调至43%。单盘月均来访量453组，成交27套，环比减少3套。

对于这一成交情况，克而瑞陕西认为，受年中冲刺后传统置业淡季影响，及LPR连降后客户观望情绪较重，再加上下雨天气客户看房意愿减弱，市场整体来访、成交均回落，客户观望情绪持续。

“最近来访量比上个月下降了30%~40%，以往每日来访量接近300组，但最近只有150~180组。”一位房企营销负责人表示，现在考虑买房的人在经济上相对宽裕，但因可选性变多，导致决策周期变长。

另一房企项目策划人士也表示：“按照去年的市场交易情况，今年上半年是可以清盘的，现在只销售了50%。”

乏力的市场让企业倍感压力。

为了获得关注，一些项目在入市前均开放了实景展示区，将社区入口、部分园林景观、会所等景观提前呈现，让到访者更真实地感受社区环境；也有不少企业主动提升项目品质。

另外，在西安部分房地产行业人士看来，房价上涨并不能代表市场真实情况，各个区域均有“限跌”要求，项目最大优惠不能超过5个点。这也得到了房企高层人士的确认，“每个区域的‘限跌’要求不同，有的区比较松，有的区就比较严格，市场不好优惠就会宽松些。”

不过，一些房企的优惠打折活动仍不断在市场出现，如绿城新兴·潮起长安除享有3个99折外，还有送车位、包阳台、赠全屋装修等优惠活动；远洋·万和云著则推出了首开限时85折优惠。优惠之外，不少项目也推出了特价房，如绿城·春鸣里推出了10套惊喜特价房源，龙湖砚熙台部分房源推出了限时一口价特惠，单价低至1.26万元/平方米起，以此获得市场关注。

长期看好

尽管市场低迷，很多企业还是看好西安楼市，在2024上半年土地拍卖中，也涌现了不少新面孔。

3月16日，能建城发首入西安，摘得浐灞国家港4宗地块；3月22日，西安高新区两宗地块迎来竞拍，在一众参与竞拍企业名单中，建发房产的身影颇为扎眼，这是这家房企首次出现在西安市场上；7月30日，贝壳旗下的贝好家也首次在西安摘地。

从整体土地市场来看，2024年上半年，西安成为全国为数不多各大房企重仓城市，成交总量规划建筑面积稳居全国第二。根据中指研究院《2024中国地级以上城市房地产开发投资吸引力》显示，西安已经超过中部城市武汉，成为全国第九大房地产投资热点城市。

这凸显了房企对西安市场的持续看好，背后最根本的逻辑还是“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

“作为关中平原城市群唯一的单核城市，西安对周边省市的人口有着强大的吸附力，人口持续增长是我们持续看好西安楼市的底层逻辑，而从全国楼市表现来看，西安也较为稳健。”一位央企营销负责人表示。

西安产业较为多元化，根据西安市政府规划，在优化产业倍增基础上，西安将依靠硬科技支撑、战略合作，推动电子信息、汽车、航空航天、高端装备、新材料新能源、食品和生物医药等六大支柱产业快速做大做强；通过模式创新、要素保障，促进人工智能、大数据云计算、光子、增材制造、卫星应用等五大新兴产业快速壮大实力。同时，文旅行业也已经成为西安的一张名片；依托于中欧班列，西安也正在打造外向型经济，这些都创造了大量的就业机会。

河海大学区域经济研究中心主任刘奇洪在接受采访时表示，目前西安的产业除了新能源汽车外，电子信息和太阳能光伏产业同样突出。产业的聚集会创造大量就业机会，进而吸引人口迁移，为西安的房地产市场提供了持续且稳定的购房需求。

产业之外，教育、医疗的优势也吸引着周边城市的人口不断来西安置业，“10组来访里就有1组是外地客户。”西咸新区一项目负责人表示，而他所在的项目的最大卖点就是“学校”。

尽管市场长期稳健，但西安楼市依旧难逃短期调整的境遇，如何稳健地度过调整期，是各大企业眼下最大的困难。