收并购“降速”雅生活服务转手多宗资产

截至2022年1月17日收盘，雅生活智慧城市服务股份有限公司（以下简称“雅生活服务”）股价为12.8港元/股，开盘价为13.52港元/股，跌幅为5.3%。

就在几天前，雅生活服务出售了其西北地区的资产。1月12日，雅生活服务转让兰州城关物业服务集团有限公司（以下简称“城关物业”）51%股权，天津旭粤工程技术有限公司（以下简称“旭粤工程”）接盘。

近期雅生活服务出售资产不只一次。1月5日，雅生活服务退出广州雅生活壹邦物业服务有限公司51%股权。

雅生活服务为何转让这些资产？中国房地产报记者联系雅生活服务方面的人士，截至发稿前，未得到任何回复。

事实上，转手资产的背后是雅生活服务战略的变革，未来的发展方向不是收并购而是轻资产。

加速退出

雅生活服务收购城关物业的一事发生在三年多前。

2018年7月11日，雅生活服务拟以1.48亿元人民币的价格收购城关物业51%的股权。

当年，雅生活服务曾对收购城关物业寄予希望。其可以为雅生活服务进军西北提供强有力的支撑，将极大提升雅居乐物业和绿地物业在西北市场的覆盖率和竞争力。

雅生活服务的并购标的大部分以区域性龙头企业为主，这样一来，被并购物企本身具有增长和盈利能力，同时能够为雅生活服务在各地区的拓展打下基础。

在上述交易中，城关物业也给出了业绩承诺，公司2018年、2019年、2020年实现扣非后净利润分别为3000万元、3500万元以及4000万元。数据显示，2017年城关物业实现税后净利润为2959.1万元。

事与愿违。

雅生活服务在2019年以及2020年财报中提到，未收到城关物业的财务报表。

“在并购时有业绩承诺，城关物业在被收购后接连业绩报表难产，预示经营业绩未能达到目标。”克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨认为。

汤晓晨表示，雅生活服务本意为增强西北区域影响力，但数年经营未能达成，且预期未来局面不会转好，因此雅生活服务选择及时止损。

事实上，雅生活服务在2020年报中提到，2021年4月1日，订立一份股权协议，向独立第三方旭粤工程出售城关物业51%股权，对价1.5亿元。而股权变更在2022年终得以成功实现。

调整收并购策略

雅生活服务曾尝到过收并购的甜头。

上市之初，雅生活服务通过资本运作将绿地物业收入囊中在规模上实现大跨越，2020年，实现对中民物业的并表，雅生活服务终于在2020年实现了百亿营收。

依靠收并购，雅生活服务在规模上取得较大增长。截至2021年6月30日，雅生活服务在管面积及合约面积分别为4.24亿平方米及5.84亿平方米。其中上半年第三方外拓新增面积（不含收并购）为3510万平方米。第三方合约面积占总合约面积的75.4%。

值得关注的是，业绩稳定增长以及规模大幅上升的同时，雅生活服务的毛利润率、净利润率却连年下滑。

收并购是一把双刃剑,并购过程中的各种风险也不可忽视。

一位业内人士认为，“依靠收并购扩张规模会遇到瓶颈，当规模扩张到一定程度的时候，需要考虑资金成本和对整体规模的边际贡献。”

汤晓晨认为，“从行业经验来讲，收并购并非都能成功。收并购在初期可以助力企业快速提升规模当量，但收并购花钱容易融合难，特别是并购品牌愈加复杂的情况下，极其考验企业的战略执行力。”

在2021年中期业绩会上，雅生活服务的管理层表示，“未来的发展方向是轻资产，而不是收并购。

这从投资与收并购的资金中的比例变化一窥究竟。

2018年雅生活服务上市，募集资金约32亿元。首次为战略投资和收并购预留的资金为65%，约20.8亿元。2019年8月，雅生活服务调整了募集资金的用途，将投资与收并购的金额占比提至85%。2020年末，雅生活服务再次调整募资用途，投资与收并购比重降至82.35%。

用于投资与收并购的资金约为26.34亿元。截至2021年6月30日，用于投资与收并购的资金显示为“0”。

聚焦城市服务

在收并购降速后，雅生活服务也在不断丰富自己的细分领域内容。

值得一提的是，对于雅生活服务而言，其城市服务商的定位越发清晰。先是斥资约11.77亿元收购五家环卫服务，然后又布局学校物业。

2021年3月，雅生活服务分别收购北京慧丰的51%股权、陕西明堂的60%股权及大连明日环卫业务的51%股权。2021年8月，雅生活服务欲向校园布局，斥资2.8亿元拿下宏泰物业。

值得关注的是，城市服务商已经上升到了雅生活服务的战略层面。在住宅、资管、公建、社商成立四大板块基础上，雅生活服务成立了“城市服务公司”。

2021年半年报显示，城市服务与物业管理服务、外延增值服务以及业主增值服务共同组成四大业务板块。城市服务首次作为单独板块被列出。

雅生活2021年上半年的营收为62.47亿元，其中物业管理服务、外延增值服务、业主增值服务和城市服务的营收分别为39.77亿元、13.03亿元、8.07亿元和1.59亿元。

上述业内人士认为，“城市服务营收占比虽然不高，仅为2.5%，但收入已经过亿元，显现出增长之势。”

雅生活服务对城市服务的重视可见一斑。此前，雅生活服务还进行了更名。2020年10月，雅生活服务全称从“雅居乐雅生活服务股份有限公司”变更为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”。