2021年济南房地产市场总结与2022年走势预判

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2021年，济南市房地产市场运行总体保持稳定，呈现“先扬后抑”态势。

回顾这一年，国家密集出台了多项房地产调控政策，金融、土地、住房等方面政策收紧力度空前，如对银行机构设置房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限“两道红线”，严防经营用途贷款违规流入房地产领域、土拍新增对房企开发资质、竞买资金等方面要求。

就济南房地产市场而言，上半年还停留在购房需求进一步释放的市场回暖中，至下半年，随着楼市调控加码，市场迅速降温，购房者观望情绪加深，成交量也处于低位运行，区域、项目等市场分化也在持续调整中。

据1月20日济南市房地产业协会发布的《2021年济南房地产市场运行情况》数据显示，2021年1-6月份济南新建住宅成交量每日约340套，二手住宅成交量每日约200套；7月份市场开始降温；10月份以来，住宅销售量大幅下降，新建住宅成交量每日约200套，二手住宅成交量每日约120套，新建、二手住宅均下滑了40%左右，呈现出“先扬后抑”态势。

价格方面，根据国家统计局公布的70个大中城市住宅价格指数情况来看，济南市新建住宅价格指数二季度上涨较快，至三四季度增幅平稳回落并下降，同比上涨5.1%；二手住宅价格指数同比上涨1.5%；租赁住宅价格指数同比上涨2.2%。

库存方面，济南1-4月份住宅库存呈现加速去化态势，去化周期从2020年底的14.5个月下滑至10个月左右；5月份开始，加速去化态势趋于平稳，当前住宅库存去化周期恢复至12个月左右。

土地方面，2021年济南实施住宅用地“两集中供地”新政，全年共分三次进行土地集中出让。5月份首轮土拍时，大型集团房企参与度高，土地溢价成交数量高；9月份二轮土拍时，企业参与热度明显下降，全部为底价成交，出现了中止和流拍现象；至11月份三供地以本地企业竞得为主，大部分地块以底价成交，且存在流拍现象。

济南市房地产业协会分析称，总体看来，济南市房地产市场活跃度回调，企业资金流动性趋紧，部分企业出现经营性风险，市场供需整体较为平衡，房价尚在合理区间波动。

2021年济南卖了25.98万套新房

针对2021年济南楼市销售排行数据，济南市房地产业协会做了相关解读，指出济南房地产市场呈现以下四个方面特点。

一是2021年新建商品住宅成交大幅增长。2021年济南全市新建商品房销售25.98万套、2110.80万㎡，同比增长32.26%；均价11805.27元/㎡，同比增长0.31%；销售金额2491.86亿元，同比增长32.67%；其中，住宅销售11.27万套、1435.38万㎡，同比增长27.60%；均价为13406.91元/㎡，同比增长3.95%；销售金额1924.41亿元，同比增长32.64%。成交量历史上，仅次于2016年。

二是新建商品住宅库存基本合理，区域分化明显。截至2021年12月底，济南新建商品住宅去化周期约11.2个月（2020年底为14.5个月）。从各区销售情况来看，商品房销售主要区域仍然集中在主城区东南部，历城、历下、高新、市中销售量762万平，占济南市总销售的53%以上。

从各区库存情况来看，主城区历城、市中等区域住宅库存去化明显，应持续适当增加土地和住宅供应；槐荫、长清、章丘等区域住宅库存量仍然较大，应合理控制土地出让节奏，防止库存进一步积压。

第三，套均面积创新高。2020年商品住宅的套均面积达到127.37㎡创新高（2017年-2020年套均面积分别为122.59㎡、122.39㎡、125.22㎡、125.92㎡）。

第四，刚需改善需求项目占比高。从成交的面积段结构来看，100㎡-120㎡面积段占比28.55%， 120㎡-144㎡面积段占比44.67%，合计占比73.22%。非本市户籍家庭购房占比约18.3%。

2022年济南楼市走向预判

对于2022年市场走势，济南楼市会呈现怎样的变化呢？

济南市房地产业协会分析表示，一方面市场库存充足。随着市场下行，企业销售压力加大，市场供需基本平衡。库存量大、负债率高的企业，仍将通过降价促销策略回笼资金，短期内整体形势仍将呈现平稳运行状态。

二是市场观望气氛加剧。房地产行业风险隐患受到广泛关注，购房者更加理性，市场观望气氛加剧。受金融政策的影响，随着销售回落带来企业资金压力紧张，将逐步向上下游关联企业传导，增加了房地产行业隐性风险。

第三是规模保持稳定。近年来，济南市刚性、改善购房者一直保持在80%左右市场份额，外地购房者约占20%左右。依据当前的住宅户型、价格和信贷投放量估算，预计2022年住宅销售量仍将保持在每年1200万㎡左右。

同时表示，随着市场逐渐回落至正常状态，预计短期内市场仍将保持平稳健康的运行状态，保持量价齐稳。