加速并购 碧桂园服务拟收购中梁百悦智佳

碧桂园服务又开始收并购了。

2月14日晚，碧桂园服务控股有限公司（以下简称“碧桂园服务”）发布了一则公告，其间接全资附属公司碧桂园物业香港控股有限公司（“碧桂园物业香港”）拟收购中梁百悦智佳服务有限公司（以下简称“中梁百悦智佳”）合共约93.76%股权。

关于为何收购中梁百悦智佳，碧桂园服务方面告诉中国房地产报记者，“（此举）有利于集团加强在中高端住宅物业管理方面的品牌影响力，进一步加强集团在市场上的影响及竞争力。”

值得一提的是，中梁百悦智佳在通过聆讯一个多月后选择出售的目的引人关注。

2021年4月29日，中梁百悦智佳第一次在港交所递交招股书，半年之后，其招股书失效。这还不到一个月时间，中梁百悦智佳开启了第二次递表。2021年12月23日,中梁百悦智佳通过上市聆讯。

一位业内人士直言，“近年来房地产行业资金状况不容乐观，出售中梁百悦智佳或与地产板块解困有关。”

一年前开始的“姻缘”

碧桂园服务和中梁百悦智佳服务的“姻缘”早已开始。

事实上，中梁百悦智佳是中梁控股旗下的物业公司，而中梁控股在业内有着“小碧桂园”之称。

在中梁百悦智佳还未递表前，碧桂园服务就成为了中梁百悦智佳的战略投资者。

2021年3月30日，碧桂园物业香港就曾以2.4亿港元获得中梁百悦智佳服务679股股份，约占公司已发行股本的6.24%，位列其第三大股东。

除了战略投资者身份外，碧桂园服务和中梁百悦智佳还开启了合作模式。

2021年5月8日，上海中梁物业发展有限公司（以下简称“上海中梁物业”）联合广东碧桂园生活服务有限公司（以下简称“广东碧桂园服务”）共同成立上海梁碧科技服务有限公司（以下简称“梁碧科技服务”）。其大股东为上海中梁物业，持股51%；另一股东为广东碧桂园服务，持股49%。

资料显示，梁碧科技服务的注册资本为1000万元，法定代表人为刘甜恬，经营范围包括技术服务、技术推广、日用百货销售、物业管理、专业设计服务等。

不到一年时间，碧桂园服务从中梁百悦智佳的“战投”变成了“收购者”。

2月14日晚，碧桂园服务发布公告称，公司的间接全资附属公司碧桂园物业香港已于2月11日与相关卖方订立具有约束力的股权收购协议，拟收购中梁百悦智佳合共约93.76%股权。

自此，碧桂园服务收购了中梁百悦智佳的全部股份。收购事项完成后，中梁百悦智佳将成为碧桂园服务的间接全资附属公司，而其业绩、资产及负债将会于集团账目内综合入账。

规模协同

对碧桂园服务而言，选择收购中梁百悦智佳的最大诉求就是扩大规模。

碧桂园服务方面告诉记者，“收购事项将补充集团的业务，有利于集团加强在中高端住宅物业管理方面的品牌影响力，扩大社区增值服务潜力；集团与目标公司及其附属公司（目标集团）的项目在业务区域重合度较高，有利于未来在业务重合区域整合双方优势，降低运营成本，提高盈利水准。同时，该收购事项也将进一步增强集团在市场上的影响及竞争力，有助于集团的长期稳定发展，为公司股东获取更佳回报。”

克而瑞物管研究总监汤晓晨表示，“一方面是规模增量。中梁百悦智佳2021年上半年在管面积超3320万平方米，在物管行业位列Top50。而扩大管理面积是碧桂园服务最大诉求；另一方面是协同效应。中梁百悦智佳大部分管理面积来自中梁控股，中梁控股布局与碧桂园较为相似，若整合得当能够提升规模效应。”

截至2021年6月底，中梁百悦智佳业务覆盖中国18个省、三个自治区及两个直辖市的154个城市，在管项目291个，已经签约管理的项目为508个；在管总建筑面积为3320万平方米，签约总建筑面积约7120万平方米。

2021年以来，碧桂园服务曾先后收购蓝光嘉宝服务、富力物业和邻里乐控股（彩生活核心资产）等物业公司，成为当年物业收并购市场上的最大买家。综合这三笔并购，就为碧桂园服务增加2.8亿平方米以上的在管面积。

在汤晓晨看来，“在去年至今地产出售物业股权变现的过程中，碧桂园服务以较强的现金支持等原因收获颇多。收购中梁百悦智佳后，碧桂园服务将继续坐稳物管行业在管及合约规模第一位置，并拉开差距，这会给其他头部物管企业造成较大的压力。”

可以看出，收购中梁百悦智佳后，可以为碧桂园服务增加在管总建筑面积3320万平方米。截至2021年上半年，碧桂园服务在管总面积达约6.44亿平方米，合同管理总面积约12.05亿平方米。

纾困地产

中梁百悦智佳为何在通过上市聆讯后还将物业企业出售，令人不解。

数据显示，截至2022年2月14日，中梁控股共有4笔境外债，3笔将于今年到期，总余额为8.78亿美元（约55.83亿元）。

截至2021年6月末，中梁控股剔除预收账款后的资产负债率79.3%；净负债率56.1%；非限制现金与即期借贷比率约为1.2，踩中一道红线属于“黄档”房企。从总债务方面看，2021年6月末，中梁控股有息负债546亿元，其中一年内到期的债务为232亿元，占比42%。

而除了美元债以及流动性方面的压力外，中梁控股还面临信用评级下调压力。

1月28日，标普还将中梁控股的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”，其认为，由于融资渠道收紧和销售放缓，中梁控股在未来6个月面临的流动性压力将越来越大。

不过，中梁控股也采取了应对措施。2021年下半年以来，中梁控股已经多次采取措施应对行业困境，包括加快销售与回款、节省开支、减少买地并保有现金等。