青岛首批集中供地即将开启，16宗涉宅地块总起拍价39亿元

图为青岛城阳区某待开发地块 白珍亮/摄

2月26日，青岛2022年的第一批次集中供地“阵容”出炉，2月28日发布西海岸新区和即墨区土地出让文件，至此，青岛2022首轮集中供地轮廓明朗。本次青岛共推出16宗土地，均为涉宅用地，较2021年第一批次大幅减少47宗，占地面积和建筑面积同样大幅下滑。另外，青岛市辖区第二、第三、第四批次住宅用地集中公告拟于5月、8月、10月集中发布。

主城仅有1宗地出让

刚刚北京新年首场土拍平稳落幕，出让的18宗地块里仅有1宗流拍，剩余17宗地块中8宗以底价成交、9宗溢价成交，成交总价480亿元，北京的“首秀”似乎给2022年"土地两集中"开了个好头。

2月26日，青岛2022年第一批次集中供地正式登场，共计挂牌土地16宗，占地面积约40.67万㎡，规划总建筑面积约95.48万㎡，其中出让部分建筑面积91.61万㎡，起拍总价39亿元。较2021年第一批次大幅减少47宗，占地面积和建筑面积同样大幅下滑。

值得注意的是，此次集中供地中市南、市北、崂山、高新区均无地块供应，主城区中仅李沧区有1宗地块供应；供应大户依然为西海岸新区和城阳区，分别供应10宗和4宗，即墨区供应1宗地块。

2月28日，青岛2022年第一批次集中出让土地的西海岸、即墨的出让文件公示，即墨地块为去年三批次流拍地块，相比去年挂地价格出现上调。

规则与去年基本一致 3月18日集中出让

本次集中供地土拍规则与去年基本一致，要求开发商资质；禁止马甲；并对资金做出了严格且明确的规定：参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保和其他相关融资便利等， 购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金， 购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借贷或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

根据公告，本次土地集中出让将在3月18日举行。其中，李沧区土地出让时间为 9 时 30 分，西海岸新区为 10 时 00 分；即墨区定在2下午14时，城阳区紧随其后14时30分举行。

是否持续低溢价有待观察

诸葛找房数据显示，2016年以来，青岛市土地市场成交的平均溢价率均保持在10%以下，且呈逐年下降趋势；2018～2020年，青岛市土地市场成交的平均溢价率分别为2.11%、0.91%和0.2%，低溢价成交趋势明显。

事实上，梳理青岛市2021年度三个批次的集中供地结果可以看出，底价成交依旧是青岛土拍市场的“主旋律”。

“这里真正原因，是青岛主流的土地出让方式—勾地。”青岛地产圈内一位不愿透露姓名的业内人士指出，“勾地”专业领域的说法是为了保障土地的定向获取，设置大量的条件防止土地旁落他家。

该人士还指出，这一模式利弊都很明显。首先，这种需求建在开发商的核心诉求之上，项目投入产出等等，代建学校、完成绿化等等与政府规划相契合，政府就会把这个区域的整个的硬件设施委托给开发商去建，实际上也是一种互补。从另一方面来说，不够透明，让开发企业的投拓工作变得艰难而盲目。

“全年青岛1-3批次共供应195宗，成交179宗（5宗流拍+11宗终止），成交总建筑面积1113万㎡，成交总价547亿元，平均溢价率2.5%，95%以上地块底价成交，拿地方式有松动、但青岛勾地市场暂未改观。”卓易数据研究院院长段敏敏在总结2021年青岛土地市场表现时说。

对此，中指研究院分析师指出，一直以来青岛土地市场以企业提前参与规划合作为主要特点，可以对项目完善周边配套、增加利润收益保留一定空间，因此吸引众多房企参与青岛土地市场，2022年青岛土地市场的表现值得关注。