南京首轮土拍规则放松，或为楼市回暖做铺垫

图源：中房报图库

南京正为土地市场回暖做铺垫，楼市“小阳春”也在酝酿中。

南京在经历去年第二、三轮土拍趋冷后，迎来2022年首次集中供地。

3月25日，南京市规划和自然资源局发布2022年南京市区第一批住宅用地集中出让公告，共出让20宗地块，总面积68.58公顷，起拍总价约267.23亿元，将于4月22日竞价出让。

本批次出让地块按“限房价、定品质、竞地价”方式出让，根据出让公告，本批次土拍在限制条件和出让规则上，有明显的调整和放松，包括下调房企竞买保证金，将比例降至起拍总价的20%，集中取消了租赁住房的配建要求，明确提到优化调整房地价差，确保房企预期利润。

从此次公布的商品住宅（毛坯）销售均价来看，南京对部分热点板块的多宗地块，上调了毛坯限价，最高上调幅度约2000元/平方米。

以南京秦淮区南部新城校场大道以南，汇景西路以西N0.2022G01地块为例，该地块起始总价12.8亿元，最高限价14.6亿元，竞买保证金20%，即25600元，商品房毛坯销售均价为45300元/平方米。记者在多个二手房中介网上看到，N0.2022G01地块周边二手房销售价格为3万—5万元/平方米，新房售价加上装修费用将与周边二手次新房价格持平。

“随着房企资金压力的缓解，拿地限制的放宽和融资环境进一步改善，房企拿地地热情预计会得到明显提高，南京热点地块毛坯限价的上调，意味着南京新房价格上涨，为南京楼市回暖做积极铺垫”。同策研究院分析师陈席林对中国房地产报记者表示。

降低门槛，土拍规则放松

在去年南京的三轮土拍中，第一轮土拍多幅地块溢价率近30%，企业拿地热情高涨，之后两轮处于逐渐趋冷走低的趋势，第二轮设置最高溢价率不高于15%，第三轮土拍加大了优质土地的供应，降低房企参拍门槛，取消股权转让等诸多限制要求，在竞品质的同时，上调部分区域新房毛坯住宅销售价格，房企拿地积极性仍未得到有效提高。

在南京今年的首轮供地规则中，同样设定了最高限价（溢价率不高于15%），跟上海、南昌、杭州供地规则类似，在同一出让地块有两个或以上竞买人，且已有有效报价的，转入网上限时竞价。根据地块报名资格审查情况，首个地块限时竞价时间从2022年4月22日上午9:30开始，待首个地块限时竞价结束，下一个地块限时竞价在1分钟后自动开启，已启动限时竞价程序的地块于当天完成竞价，其余地块在第二天9:30继续开始下一轮限时竞价，以此类推。

值得注意的是，当网上交易达到最高限价须通过摇号确定竞买人的地块，对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%。

在“竞品质”方面，南京对因工程质量安全问题突出、违反工程建设强制性标准、群众投诉集中、不认真履行保修责任等造成严重社会影响的房企，经建设部门认定须联合惩戒的，一并纳入南京市土地市场信用管理，限制参与南京市土地市场竞买。

以秦淮区南部新城地块NO.2022G01、NO.2022G02为例，为建设高品质新城，项目需打造高舒适性和低能耗科技住宅，采用以可再生能源作为系统冷热源的集中空调方式，外立面需采用高品质材质。

此次竞拍规则同时明确，竞买企业的购地资金（含竞买保证金、土地成交价款）需为竞买人自有资金，竞买人股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。竞买企业购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金；不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款；不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款；不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

对于南京2022年首轮土拍，记者采访绿地集团及金隅地产南京区相关负责人，均表示目前对地块正在研判中，会对地块进一步分析后参拍。

对于南京今年首轮集中供地，陈席林对中国房地产报记者表示，在今年首轮土拍中，南京限制条件和出让规则做出了更多的放松，其中保证金的显著下调将有效纾困房企的资金压力，集中取消配建要求切实减少房企的开发成本，明确优化调整放低价差给房企提供更多的利润空间，取消竞得地块数量限制给资金良好的房企更多买地空间，发挥资金优势布局更多热门地块片区。

对企业参拍热情，陈席林说：“随着房企资金压力的缓解，拿地限制的放宽和融资环境的进一步改善，房企参拍的热度预计会得到明显提高，南京首轮土拍速回暖”。

多幅地块上调毛坯售价

在对普通商品住宅（毛坯）的核定价格中，今年南京首轮集中供地有一个明显变化是对部分热点板块的多宗地块，上调商品住宅（毛坯）限价，最高上调幅度达2000元/平方米（装修价格另外计算），这是去年第三次集中土拍上调商品住宅（毛坯）限价的后的再次上调。

去年11月南京第三次集中供地中，有4幅地块毛坯销售限价为44440元—44880元/平方米，其中1幅宅地2021G112的毛坯销售限价达46350元/平方米，较过去的限价高出近2000元/平方米。位于鼓楼滨江板块的G109地块毛坯限价为40950元/平方米，较以往39000元/平方米左右的毛坯限价，涨幅也近2000元/平方米。

今年集中供地位于秦淮区南部新城板块的2022G01与2022G02地块，商品住房（毛坯）限价分别为45300元/平方米和45800元/平方米，记者在中原地产和链家等多个网站查阅后发现，该区域内二手房销售价格为3万-5万元/平方米，新房商品住宅（毛坯）限价价格加上装修费用将与周边二手次新房价格持平。

国家统计局数据也显示，2月份南京新房价格环比上涨0.7%，同比上涨4.1%。

对于南京上调住宅（毛坯）限价，陈席林表示，住宅毛坯限价是房价定价的重要依据，南京热点地块毛坯限价的上调，意味着南京新房价格大概率的上涨，南京新房价格持续攀升，南京楼市也将逐步回暖，“小阳春”现象处于酝酿之中。而南京楼市的回暖也将让开发商进一步加快商品住宅的供应节奏和规模，来满足日益获得释放的南京居民的住房需求。