新政“满月”下的郑州楼市：购房者信心受挫 新房市场恢复不足

主要是购房者对收入没信心，对新房能否交付没信心，对房价没信心。

新政对新房市场刺激不大！有着9年销售经验的刘新这样描述郑州“18条”下的楼市变化。

“3月上半月还行，市场挺火热；下半月以来有些平淡，尤其是‘清明节’假期期间，看房的人挺多，但真正买的不多。”刘新表示。

不同于冷淡的新房市场，郑州二手房市场有一定回暖。郑州市金水区国基路某房产经纪人对记者表示，这一个多月来看房的人明显增多，“我所在的片区比较一般，成交量变化不大；热门片区一天能成交十几套。”

面对楼市持续低迷，今年3月份以来郑州多次纾困：没有官宣但实际已执行中的“取消二手房交易20%差额税”、房贷利率降到近年最低，以及被称为本轮调控以来一二线城市中最大力度的“18条”楼市新政等。

如今各项利好政策已施行一月有余，从市场效果来看有喜有忧。新房方面，相比2月份成交量有所回升，但整体延续去年下半年市场表现，未现“小阳春”景象；二手房方面，市场有一定回暖，呈现出量价齐升走势。

有机构数据统计，3月，郑州新房成交量9680套，环比2月增加53.07%，同比去年下降59.95%，不及去年四季度平均水平；且进入4月，成交量有下降趋势。二手房方面，成交5273套，比2月份增加57%，较去年同期上涨22.51%。另外，从中国房地产指数系统百城价格指数来看，3月，郑州新建住宅价格环比下跌0.27%，二手住宅价格环比上涨0.06%。

全国性布局的某企业郑州区域负责人表示，新施实施以来郑州二手房市场有一定改善，但起色不明显；融资方面，金融委（国务院金融稳定发展委员会）纾困动作下各省人行和住建厅都有推动，但在地方还没有实质性进展。

市场信心正逐步恢复

郑州市金水区某项目售楼处挤满了购房者。朱娟/摄

“看房的人明显多了，成交量也上来了。”3月以来，记者走访郑州市区多个楼盘发现，相比2月售楼处的普遍冷清，进入3月部分售楼处开始重现热闹景象，尤其是一些优质项目。

位于郑州市金水区的某城改项目，因位置较好、周边配套完善及优质教育资源加持，颇受购房者青睐。记者在该项目了解销售情况时发现，售楼处大厅洽谈区有六七组购房者在咨询。

该项目销售人员告诉记者，新政出台后看房的人，还有电话、微信咨询买房的人明显多了起来，虽然平日人流量一般，但周末人气很旺。上周日（4月10日），记者再次来到该项目售楼处探查，在现场停留的1个多小时看到，大厅里一直虚无坐席。

“3月份，我们任务完成了118%。”上述项目销售人员称。

与上述项目相比，同片区另一项目售楼部则显得人气一般。4月9日，记者在该项目售楼处停留的一个多小时里看到，最多有六七组购房者看房，洽谈区有一半座位是空的。“现在这里有几套特价房，价格上比之前便宜600元/平方米左右，非常适合入手。”该项目一位销售人员表示。

刘新告诉记者，新政发布当天他和同行们非常激动，认为郑州房地产市场终于要迎来春天，但从这1个多月市场情况来看，效果并不理想。在他看来，新政后高端楼盘市场不错，比如高铁站片区某项目，还未开盘人群便已簇拥而上，但刚改刚需楼盘市场一般。“主要是很多购房者对收入没信心，对新房能否交付没信心，对房价没信心。”

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静接受记者采访时表示，从政策效果来看，政策出台后新房访客量增加，特别是核心优质项目去化有所好转。据初步统计，3月各周度成交规模有所提升，在2月低基数下，3月周均成交面积较2月周均成交面积增长5成左右，但相比去年年中水平，成交规模尚有一定距离。

贝壳研究院认为，新政对新房成交刺激有限，政策调整后仍有一定观望情绪，房企风险、资金流转、利率差异、疫情反复等多方面因素，使郑州新房市场回暖不及预期，但在政策持续强激励下，市场信心正在逐步恢复。

二手房交易有一定回暖

位于郑东新区的一家房产中介。朱娟/摄

与新房未及预期相比，郑州二手房交易有一定回暖。

“现在买房时机特别好，20%差额税取消，且利率又是这几年最低（4.9%），市场有一定回暖。”郑州市郑东新区一房产经纪人对记者表示。

记者注意到，他所说的“20%差额税取消”并没有政府发文，但通过与多名房产经纪人和相关机构求证后得知，3月以来确已实施。

自2015年1月1日开始，郑州“非满五唯一”住宅交易时需缴纳差额税费，以一套原价100万元、现价200万元住宅计算，按照此前政策，交易需要缴纳20万元个税；调整后，可以自主选择按全额1%征收，即2万元，交易税额大大降低。

受20%差额税取消影响，一些次新小区房东直接涨价。如位于郑州市金水区的安和文苑小区，在某房产平台上，一套房源于去年9月挂牌，售价380万元；挂牌后多次降价，到12月时已降至345万元。今年3月初，则直接涨价30多万元，售价385万元。

不过，也有着急出售降价的业主。郑州市中原区一位房产经纪人告诉记者，一房源此前挂牌价为210万元，3月初降到了190万元，很多客户来看房。

成交量上看，郑州市金水区一房产经纪人表示，3月仅周末两天，公司平台在金水区就成交300套二手房，此前最多成交十几套。

“以前，郑州楼市基本以新房销售为主，约占到7成，二手房成交一直较弱。尤其是去年，因利率高、放款周期长，导致二手房销售遇困。随着今年各项利好政策出台，咨询买房、卖房客户明显增多，市场也活跃了。”上述郑东新区某房产经纪人表示。

贝壳研究院数据显示，郑州楼市新政发布后，二手房市场持续修复，3月周度成交和带看量已经恢复至2021年五六月水平，3月前两周周均带看量较2021年12月周均提升38%，周均成交较2021年12月提升70%，较1-2月周均(剔除春节周)提升1.6倍，表明新政之下客户预期开始好转，观望情绪有所缓解。