图源：中房报图库
南京出台楼市新政。
近日，南京市住房保障和房产局与中国人民银行南京分行营业管理部联合印发《关于商品房预售资金监管试点使用银行保函的通知》（以下简称：通知），对预售资金的取用进行了一定程度的放松。
通知显示，房地产开发企业可凭银行出具的保函，等额替换新建商品房预售资金监管账户中的监管资金。
但要求开发企业在申请使用保函之日起前2年内，在南京市无违规使用商品房预售监管资金受到行政处罚的情况。拟申请的商品房项目应无司法冻结、违规资金划扣、拖欠工程款和拖欠农民工工资等情况。开发企业申请保函前，需由项目保函出具银行会同资金监管银行对项目进行预审，预审意见应包括项目预售资金情况，保函申请额度、时限，工程建设资金保障、还款计划等方面内容。
此外，开发企业申请等额资金保函替换后，预售资金账户监管额度的余额，需满足项目后续1年内建设资金需求，且保函替换资金不得超过项目预售资金监管额度的60%。
另悉，当出现索赔情形并发起索赔时，监管银行按照监管机构出具的书面索赔文书启动索赔，由保函出具银行将索赔资金存入监管账户或指定账户。
值得一提的是，通知规定，保函替换资金用途由监管机构认定，主要限于开发企业在南京市范围内的合理资金流动使用。
该通知印发时间为4月11日，南京一房管局相关工作人员表示，只向部分试点企业开放，具体细节仍在研究中，目前尚未执行。
该政策出台背景为逐步建立商品房预售资金分类监管机制，提高预售资金使用效率，保障预售资金用于工程建设，促进南京市房地产市场平稳健康发展。
据南京一位不愿具名的房企人士表示，今年南京第一季度受疫情影响比较大，开盘的项目大多销售不理想，销售回款不多。这一新规，让资质好的企业通过保函的形式把监管资金提出来，是放松监管资金的一种方式，有利于缓解开发商资金紧张的压力。
也有企业对此新规持不乐观态度，认为只有资质好的企业能用，也是银行一种银行的征信，如果民企有债务违约风险，银行则要负责兜底。
对于南京这一新政，同策研究院资深分析师肖云祥对记者表示，这对当地有开发业务的房地产企业而言是利好消息。房企通过银行保函可支取相应的商品房预售监管资金，在很多城市已经有相关的操作，前提条件是需要银行出具相应的保函，才可凭保函向监管资金账户进行申请。对于房企而言，此政策有利于当地房企在释放预售监管资金方面多了一个渠道，有利于缓解房企资金链紧张的态势。对稳定市场，提振市场信心有积极的作用。
上海中原地产首席分析师卢文曦接受记者采访时指出，受疫情影响，现在房企资金比较艰难，这一新政其实是帮开发商渡过难关，监管资金是放在监管账户里面不能乱动的保底，能够保60%出来，这么大额的资金出来可以减轻开发商很多资金压力，等于开发商的资金变活了。
同时，卢文曦表示，保企业也是保市场主体，企业倒下背后是一系列的民生问题，债权债务问题，同时也要担心烂尾楼的出现，对符合一定标准和要求的企业才能出保函，也是合理的。
中房数据研究院院长陈晟则对记者表示，监管资金、金融机构的放款和销售回款是开发商现金流入的三个源头，监管资金的积压占比还是非常多，说明政府已经注意到预售资金的监管是开发商目前流动性困难的一个主要的原因，适度放出一定的流动性，同时也保证开发商烂尾楼不能交付的政府留存风险，相信这个新政对整个的房地产金融稳定，资金的循环有所帮助。
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