杭州楼市新政落地 重点纾解二手房市场压力

5月17日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从优化二手住房交易政策、完善税收调节、更好满足三孩家庭购房需求等方面进一步完善房地产市场调控。

杭州楼市新政“靴子”落地，意味着出台楼市新政的城市名单进一步扩容，出台政策的城市能级在不断提升。同时，此次楼市新政是杭州自2016年以来首次转向放松，虽然对市场刺激作用有限，但背后具有较强的信号意义。

剑指二手房市场

此次杭州出台的楼市新政明确了三大方面内容。

首先是明确优化二手住房交易政策。通知指出，在本市限购范围内购买二手住房的，对落户本市未满5年的户籍家庭取消原“在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月”的规定；对非本市户籍家庭，将原“在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月”的规定调整为“在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月”。

其次，明确进一步完善税收调节政策。通知指出，对本市限购范围内，个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年。个人转让非家庭唯一住房的，增值税征免年限仍为5年。

此外，通知明确更好满足三孩家庭购房需求：一是符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加1套；二是符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。

总体来看，杭州此次楼市新政主要针对二手房市场。

中指研究院浙江分院常务副总经理高院生表示，在全国范围内来看，杭州一直是经济基础和市场行情比较好的城市，两个明显表现是：在今年第一批集中供地中，相比其他城市，杭州土地市场热度依然较高；同时，杭州核心区项目最近的去化表现比较亮眼，这些都让外界认为杭州市场不错。但具体到二手房市场，目前杭州二手房交易量仍处于阶段性底部，二手房库存压力较大。

一组值得注意的数据是，当前杭州二手住宅挂牌量已突破13万套，在全国城市中名列前茅，且自去年下半年以来二手房市场成交情况却一直回落，于去年年底才开始企稳。今年以来，2月恰逢春节，二手房成交低位运行，3月和4月成交量虽有回升但也仍处于底部，二手住宅月成交量不足4000套，远低于杭州以往正常一个月6000~8000套成交量，去化压力较大。

“二手房价格偏高，刚需置业信心不足，是导致杭州二手房市场低迷的重要原因。”高院生表示，杭州此次楼市新政力度较大、精准度高，叠加利率下行大环境，将很大程度上纾解二手房市场压力，增加市场流动性。

亿翰智库研究总监于小雨也认为，杭州政策调整响应国家号召，落实房住不炒，支持刚需和改善性住房需求，对新市民和三孩家庭的住房消费政策给予了一定程度放宽，有利于二手房市场活跃。且杭州作为核心城市，其放宽限购和降低增值税免征年限的政策更具有代表意义，预计后期将有更多核心城市在新市民购房、多孩家庭购房等方面进行政策调整，从实际出发，切实保障刚需和改善性住房需求的释放。

另外，于小雨认为，后续不排除上海、深圳等核心城市二手房指导价有所松动，保障刚需的同时活跃二手房市场，进而有利于“卖1买1”的改善性需求落地。

信号意义大于实际的楼市刺激

虽然此次杭州楼市新政具有积极信号意义，但也有不少业内人士表示对楼市刺激作用有限。

在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，杭州此次楼市新政从二手房方面进行放松，支持刚性和改善型需求，将促进楼市消费和地产行业稳定。值得注意的是，前期杭州楼市比较热，很大程度上是“楼市打新”财富效应带动的，当“打新”前景不再，且这次政策主要刺激需求侧，并未在供给侧上进行调整，预计对后市影响有限。特别是政策主要针对三孩家庭，群体比较小众，更多释放的是信号意义。

今年以来，楼市暖风频吹，4月底，中央政治局会议再次提出，支持各地从当前实际出发完善房地产政策，此后各地优化楼市调控政策的节奏加快。据公开报道统计，5月份仅过半就有36城出台楼市支持政策。

5月15日，央行发布通知，调整差别化住房信贷政策，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

即使在这样的大力高频刺激下，各地楼市仍然起色不大。

高院生认为，这跟疫情以及宏观经济相关。“疫情对房地产成交有很大影响，同时也影响居民收入，进而导致购买能力下降；在大环境下行的情况下，前期一些经济基础较差的城市放开政策实际对楼市影响不大；最近一些能级较高的主流二线城市如南京、苏州、杭州开始加入政策松绑的队伍中，相信在这些主流二线城市逐渐企稳之后，整体房地产市场的信心才会逐步恢复。”

李宇嘉也表示，政策影响应该与供给侧改革结合，除了地方政策外，还要纾困疫情影响，提高居民购买力，才能进一步提升购房预期。