上海楼市“重启”：住宅成交现小高峰

今年下半年，上海将会迎来大量楼盘供应上市，供给增加必然会促使成交量上涨。

上海“重启”一周，楼市与土地市场正迅速恢复。

据上海中原地产统计，上海封控期间，4月新房成交数据仅为1067套，成交量大幅下降77.8%。CRIC数据检测也显示，2022年5月上海商品住宅成交面积10.7万平方米，同比下跌82.55%；成交金额75.54亿元，同比下跌78.63%。

6月8日，是上海全面复工复市一周时间，上海首轮集中供地也落下帷幕。本轮集中供地推出36宗涉宅用地全部成交，其中19宗地块底价成交，17宗地块溢价成交，6宗地块触顶成交，成交总额834.72亿元。

市场方面，来自上海网上房地产数据显示，6月1日~6月8日，上海住宅成交2789套，成交面积27.1万平方米，其中6月7日当天成交642套，成交面积5.63万平方米。成交面积与套数达上海历史成交小高峰，呈强劲“反弹力”。

6月10日，上海网上房地产披露了2022年第二批次将上市的新盘，46个新项目将供应13151套房源，共约149.7万平方米。其中，宝山区此轮供应最多，共有9个项目入市。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，刚经历疫情冲击的上海土地拍卖平稳成交，不少热点地块出现溢价，说明上海土地稀缺的同时在长三角经济龙头城市的地位没有变；对上海新盘在正常时间内实现去化，依然有信心。

楼市成交量明显回升

上海一楼盘售楼部现场。徐凡淋/摄

从停摆到反弹，上海正在画一个“V”形曲线。

首轮集中供地顺利结束之时，上海楼市成交量正迅速回升。

上海全面复工一周，楼市成交方面不断传来利好消息。其中，因疫情延期开盘的上海市奉贤区保利明月霞光分别于6月1日上午和下午进行线上摇号和选房，下午17时左右不到两个半小时，238套房源全部售罄。

“市场不错，复工第一天我成交了6套。”一楼盘销售人员激动地告诉记者。

“两天认购了近300套。”位于上海市闵行区虹桥板块的碧桂园·柏悦前湾孙经理对记者表示，作为上海疫情后首个新认购楼盘，本次推出528套100~150平方米住宅，6月5日首日认购了150多套。

截至6月8日下午，位于上海市宝山区顾村板块的玖盛湾名邸近7日共成交163套；杨行板块的荣万月城名邸近7日共成交154套；松江区联梅路的松南城裕盛苑近7日共成交149套。

此时入市的龚祥苑项目亦获得市场认可，这个首开共约350套的项目，验资客户已超1300组。项目是由招商蛇口于2021年的首轮集中供地以约21.86亿元摘得，商住办综合地块，房地联动价为4.5万元/平方米，此次备案均价则为5.39万元/平方米。

上海网上房地产官方统计数据显示，6月1日~6月8日，上海住宅成交2789套，成交面积27.1万平方米。其中， 6月7日~8日两天成交1128套，成交面积10.29万平方米，相当于整个5月成交量，冲上上海历史成交小高峰，楼市复苏势头明显。

“之前可能四五个人抢一套房子，现在两个人抢一套房子，我对市场依然有信心。”卢文曦表示。

同策研究院研究总监宋红卫认为，今年下半年，上海将会迎来大量楼盘供应上市，供给增加必然会促使成交量上涨，预计上海楼市会在8月份以后出现明显反弹，且“红盘”概率不会降低，市中心“红盘”分数依然会比较高，竞争会比较激烈。

土地市场稳步回升

上海“重启”前几天，上海市政府制定了《上海市加快经济恢复与重振行动方案》50条措施，从多角度为各类市场主体纾困解难，全力推动复工复产复市。房地产行业，明确建立房地产项目前期审批绿色通道，及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应，进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间，促进房地产开发健康发展。

6月1日上海“重启”当天，上海首轮集中供地拉开大幕，首日成交20宗地，成交金额达495.78亿元。6月8日上海首轮土地拍卖顺利收官，推出36宗涉宅用地全部成交，其中达到中止价进入一次报价环节的13宗，平均溢价率3.46%，成交总额834.72亿元。

从拿地房企来看，报名参拍近40家房企中，有28家房企及其联合体有所收获。其中，招商及其联合体竞得4幅地块，地块涵盖徐汇、普陀、闵行、青浦四大热门区域，拿地金额169.45亿元，位居成交金额榜首位；最高溢价率9.57%，为徐汇区斜土街道地块。

拿地房企中，上海海港新城、中建八局、佳运置业、中国铁建、华发与建发联合体各收获两幅地块；奥林匹克花园与宸嘉联合体、大华、保利置业、上海金桥、中国铁建、同润、浙江钱江与大家房产联合体，临港新城投资、上海城投、南山集团、厦门国贸、金地集团、中铁置业、大名城均有斩获。

从成交区域来看，溢价成交地块集中在市区及五大新城热门板块。其中，闵行区推出3幅地块均溢价成交，溢价率分别为9.39%、5.07%、8.99%；青浦区推出4宗地块，3幅地块溢价成交，溢价率分别为8.79%、9.08%、9.09%，此外，浦东、徐汇、宝山、松江、嘉定均有地块溢价成交。

中指研究院土地事业部负责人张凯表示，尽管上海经历了疫情和土地延期拍卖，但本轮上海土地拍卖基本符合预期，并未对房企的参拍热情造成很大影响。

“上海重启土地拍卖具有非常强的信号意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，上海土地拍卖顺利结束，市场也重新步入复苏通道。随着后续房屋销售市场回暖，民企参与上海第二轮土地市场拍卖的节奏也会加快。