郑州推出“房票”制度 楼市去库存战打响

对全社会来说，房票模式可能加速推进旧改和棚改，释放居民自住和改善性住房需求，拉动房地产开发投资。

时隔7年，棚户拆迁安置中的“房票”制度，再现江湖。

6月20日，郑州市政府官网发布了《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》（以下简称“办法”）。根据办法，郑州中心城区的棚户区改造将推行房票安置，对被征收人使用房票购买商品住房，给予安置补偿权益金额8%奖励，且不计入家庭限购套数。

办法称，此举是“为进一步加快新型城镇化建设，拓宽郑州市大棚户区改造安置渠道，满足人民群众对安置房屋的多样化需求”，“本办法自公布之日起实施，有效期至2024年12月31日”。

不独郑州。更早些时候，河南信阳、许昌，湖北鄂州，浙江绍兴、温州等地相继推出“房票政策”，拆迁户可凭房票选购商品房安置。但相比之下，郑州作为曾被住建部点名的22个房地产热点城市之一，亦启动房票制度，引发市场热议。

“房票安置的政策创新，意味着房地产单一维度的需求刺激已经过时，必须要制定更加精细化、满足居民心理诉求的政策，才能引导需求释放。郑州，从3月初大力推进棚改货币化安置到房票安置，是政策优化调整，有利于去库存，有利于降低棚改成本，更重要的是能够满足居民对美好生活的诉求。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

重启“房票”制度

在传统征地环节，既存在货币化安置，也存在实物安置。在选择货币化安置的前提之下，又有货币安置的主流模式和房票安置的特殊模式。

所谓房票安置，是征收人比照货币安置、产权调换的政策，将计划安置的房屋转化为货币，以房票形式出具给被征收人，由被征收人自行向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房（含住宅与非住宅）的一种房屋安置方式。被征收人选择房票安置的，视同放弃房屋产权调换。

早在2015年，我国就有城市在棚户拆迁安置中推出“房票”制度。2016年开始，上一轮全国房地产去库存大潮下，越来越多城市推行“房票制度”，如库存高企的鄂尔多斯、绍兴、金华、义乌、衢州、奉化、湖州等地。直到2018年后，棚改货币化随着权限被强制收回，“房票”制度才销声匿迹。

如今，在房地产下行压力之下，“房票”制度再次重启。

根据郑州市发布办法，将对棚户区改造实施房票安置，被征收人可使用房票在所有参与房票安置工作的房地产开发企业所提供的商品房中自行选择，实施区域为郑州市中心城区，即中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区、郑东新区、郑州经开区、郑州高新区。

政策为接受房票安置者设置了丰厚的奖励和优惠政策，涉及资金、购房区域选择、购房资格、契税减免、子女入学资格等。

比如，被征收人选择房票安置的，安置补偿权益按照房屋征收与补偿相关规定计算后，由征收人给予安置补偿权益金额8%的奖励，作为房票安置政策性奖励，列入房票票面金额，同时以现金方式奖励被征收人3个月的过渡费。

使用房票购房，不限定于房票核发机构所在行政区域；购买的房产也不计入家庭限购套数，并享受相应的税收减免；对于子女入学，可凭商品房买卖合同，在新购房屋所在学区办理子女入学手续。

办法明确，房票实行实名制，持有人为被征收房屋的所有权人，使用人限定在持有人、持有人配偶、持有人近亲属范围内。房票不得转让、赠与、抵押、质押、套现。

房票持有使用期限自房票核发之日起计算，最长不超过12个月，被征收人应在房票有效期内购房支付。逾期未使用的，视同自行放弃房票安置，重新按照货币补偿方式进行安置，不再享受房票安置相应的政策性奖励。

值得注意的是，使用房票购房时也有“最低消费标准”，即购房款应不低于房票票面金额的90%。达到该比例且购房后房票还有余额的，被征收人可向征收人申领剩余货币。

新一轮楼市去库存

“房票”制度重启的背后，是部分城市卖不动的房子和积压得越来越高的房地产库存。

诸葛找房数据显示，今年4月，郑州新建商品住宅成交6892套，环比3月下跌11.25%；5月，郑州新建商品住宅成交4884套，环比继续下跌29.14%，同比下跌73.54%。整个2021年，郑州新房销售套数不及2018年一半。

另据克而瑞统计，截至2021年末，郑州涉及停工、延期交付问题项目总套数2.52万套，占2021年成交总套数比重达到28%，数量居重点二线城市前列，占比居24个重点监测城市首位。

显然，诸多利好政策并未达到“救市”效果。目前，郑州商品房狭义库存1395万平方米，去化周期高达34个月。

3月1日时，郑州市发布关于促进房地产业良性循环和健康发展的19条政策。按照政策，郑州市将集中利用3年时间，大力推进大棚户区改造项目货币化安置，确保2024年群众回迁安置全部完成。

郑州楼市曾尝到过棚改货币化安置的甜头。按照郑州市政府公布数据，2015年~2017年，郑州每年新开工棚户区改造住房都在10万套以上，3年间改造的棚户区住房数量总计占河南全省目标近三分之一。2016年后，棚改转向货币化安置，郑州提出“力争货币化安置率达到50%”。彼时，大量手持现金的拆迁户涌入楼市，迅速推高价格。

但历史很难重现，现在整个房地产和经济层面所面临压力更大，居民购房信心普遍不足。另一方面，货币化安置需要政府投入大量资金，而受土地拍卖市场降温影响，郑州的财政收入也在下滑。

截至记者发稿，今年首轮土拍郑州尚未推出。但在去年第三轮土地拍卖中，郑州共挂牌25宗宅地，其中11宗终止出让，流拍率增至44%；成功出让的14宗地块中，12宗地块均底价成交，整体溢价率降至0.64%。

数据显示，2021年郑州土地财政依赖度高达100%，处于超高等级。今年1~4月，郑州财政收入为436.12亿元，同比减少4.5%。其中4月份郑州财政收入仅79.43亿元，同比减少28.2%。

3个多月后，郑州货币化安置变成了一张房票。多位业内人士认为，房票模式之下，地方政府在拆迁补偿方面支付压力大幅下降，可以使得地方财政资金起到“四两拨千斤”的作用。

中信证券分析师陈聪认为，当前房地产政策关键在于能否找到一个可以因城施策，满足各方需要，不至于刺激核心城市房价上涨，又可以切实推动低线城市销售复苏的手段，正如2015年时棚改货币化推广一样。

他认为，对全社会来说，房票模式可能加速推进旧改和棚改，释放居民自住和改善性住房需求，拉动房地产开发投资。而且，由于房票是限区域的，故而因城施策是完全可能的，房票一般不会造成一线城市房价上涨。房票模式如果推广，可能有助于因城施策，推动房地产产业链复苏。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于政府来说，若是房票推进工作到位，可以减少或取消安置房建设，客观上减少了政府直接建设此类住房的压力。同时，此类房票产生的购房需求释放，客观上也保障了此类购房资金留在住房领域，也是保证财政体系稳定、防范购房资金流向非房地产领域的重要体现，真正带动所在区域和城市的住房消费市场。房企需要积极关注此类持有房票群体的购买力。

但房票模式也存在一定不确定性。有房票的消费者能否重拾购房信心，房票政策能否扩围至更多城市，犹待观察。