青岛李沧区某小区。
楼市稳定发展首先要提振市场信心，当下市场预期比较乐观；其次要看宏观经济和购房者“钱袋子”。
“犹如久旱逢甘霖，新政给市场注入了信心，我们店这个月业绩提升了50%。”6月30日，在青岛德祐中海国际店，李店长刚接待完一组客户，又开始梳理意向客户名单，忙得不亦乐乎。
在青岛浮山后某央企楼盘，展厅里客户和销售人员来来往往，好不热闹。现场置业顾问张女士告诉记者：“从早上9时开始，来看房的客户就没停过。”
这是近期青岛楼市升温的一个缩影。
据卓易数据统计，2022年1~6月，青岛新建商品房成交73407套。其中，6月份新建商品房成交29238套，成交总面积362.28万平方米，成交总金额521.8亿元，均创造了单月成交历史，环比5月分别上涨147%、166%和183%；同比也有大幅增长。
历来被视为“楼市晴雨表”的二手房也开始复苏。根据青岛贝壳研究院数据，6月份青岛二手房成交达到5865套。自去年7月份开始，青岛二手房成交量持续走低，有的月份甚至成交不到3000套。
青岛楼市正在利好政策下释放新空间。
楼市呈现“冷热不均”现象
根据卓易数据统计，上半年青岛新建商品房成交77167套，同比上涨4.93%；成交总面积 9233931平方米，同比上涨 8.15%；总成交金额13456442万元，同比上涨4%；全市成交均价14573元/平方米，同比下降3.84%。
青岛楼市的复苏，与近期地方政府一系列调控政策有关。
作为“北方第三城”，青岛楼市一直以“稳健”著称。不过，经历了较长一段时间楼市下行，青岛也面临新房库存承压问题。克而瑞数据显示，截至5月末，青岛市商品住宅狭义库存量高达2560万平方米，位居全国第一。
面对楼市库存承压，自今年3月份开始，青岛陆续出台新政调整楼市。如在限购方面，将黄岛区、城阳区（含高新区）、崂山区王哥庄街道调出限购区域；支持改善型需求，可以“卖1买1”；在信贷政策方面，非中心区域实行“认贷不认房”政策；公积金贷款额度提高到80万元，进一步减轻购房成本。
记者了解到，近期青岛主城区“5年限售”这一影响楼市流动性的政策也迎来实质性松动。不过，这一政策并没有“官宣”，亦没有具体文件。
“此前，类似城阳解除限购等政策也是执行了一段时间官方才发布相关文件。”一位业内人士告诉记者，青岛此举意在试探各方反应，同时给自己留有余地，此前青岛有被“叫停政策”先例。
上述人士所述“先例”是指2020年4月，青岛优化“5年限售”政策，政策出台第3天即宣告取消。不过，这也反应出疫情压力下地方政府对调控底线的试探。
尽管青岛楼市政策效果显现，但从全市范围来看“冷热不均”现象仍在延续。
在青岛楼市库存重地胶州，“以价换量”成为市场常态，特别是在上合示范区，诸多项目售价只有7000元~8000元/平方米；面对激烈的市场竞争，不少项目推出首付分期模式，有项目甚至推出首付1万元活动，去化压力可见一斑。
“新政对胶州楼市影响有限，库存依然很大。”一家长期在胶州从事新房分销业务的企业负责人表示。
“我们项目小高层最近都断货了，总价比较低，后期将推出洋房和别墅产品。”青岛城阳某本土房企策划经理告诉记者，从项目实际情况看，无论是成交还是到访都比较稳定，新政的刺激性作用并不大，主要原因是城阳共有产权政策已经透支市场。
记者了解到，2020年青岛市城阳区推出共有产权政策极大刺激了市场，城阳楼市成交曾经一度冲到青岛首位；进入2021年后，共有产权政策多次调整，对城阳楼市拉动作用日渐式微；进入2022年后，共有产权政策这个曾经拉动楼市了利器哑火，不少房企暂停了这一业务，城阳也走到了由卖方市场向买方市场的转折点。
在青岛主城区却是另一番景象。青岛浮山后一楼盘置业顾问表示，所在楼盘近期到访量和成交量一直较稳定，青岛出台支持改善型需求政策后，片区热点进一步得到提升。记者注意到，近期包括青岛绿城、中交地产等多个项目发出喜报，提前完成半年任务，并收回部分优惠。
“青岛楼市存在比较明显的结构性矛盾，郊区土地储备和新增供应巨大，许多项目即使降价去化也很困难，库存积压比较大。同时，主城区出让土地有限，改善型客户聚焦主城，造成主城房价稳步上涨。”塘鹅租售山东区域负责人、中国城市与区域治理研究院特聘专家张斌表示，从今年土地出让来看，政府也有意在调整，加大了主城区土地供应，这种结构性矛盾有望在未来1~2年得到缓解。
从市场层面来看，购房者购房也趋于理性。
青岛市民赵女士对记者表示，去年她就开始在青岛李村中心区域了解二手房情况，目前市场上房源充足，自己不会仓促购房，要多看看房子品质以及价格合适后才会出手。
在青岛从事地产中介的门店经理赵波告诉记者，最近青岛二手房市场行情明显转好，近期房贷利率持续走低，再加上宽松政策连续出台，对市场起到了一定刺激作用。
青岛链家商圈经理赵加强也表示，目前青岛新增挂牌房源无太大变化，整体市场呈现稳中有升状态；同时，大多数业主对市场预期有所好转，诚心出售、合理报价业主越来越多。
市场信心仍需提振
尽管6月份青岛楼市表现抢眼，但多位分析人士认为，青岛楼市整体仍供大于求，回温尚需时间。
记者了解到，青岛近期新房网签出现回暖，除了新房成交放量外，也与老盘集中签约有关。比如，胶州市荣盛锦绣外滩、名城府邸等项目前期积累客户进行了集中网签。
“我们的销售比较平稳，解除限购政策对即墨楼市带动有限。价格方面，‘6·18’年中优惠力度还比较大，很多客户是奔着优惠来订房的。”即墨蓝谷某头部房企渠道负责人表示，他们项目目前面临最大问题是‘客户增量’有限，目前项目正在通过‘老带新’等政策邀约客户。
“目前，青岛楼市处于传导和反应期，市场是否回暖目前无法定论，但某些片区率先开启市场修复，多个项目来访和认购转化有明显提升。”卓易数据高级市场分析师王玟琳表示，按以往规律，一线城市热度起来半年后，青岛市场才会慢慢热起来；目前一线城市尚未起势，青岛楼市仍需时间。
张斌认为，楼市要稳定发展首先要提振市场信心，当下市场预期比较乐观；其次要看宏观经济和购房者“钱袋子”。
张斌还建议，要解决青岛楼市结构性矛盾，应该加强老城区改造，增加90~120平方米刚需产品供应；同时，应该加快郊区板块配套跟进速度，加大公共交通、教育投入力度，从长远看，可以缓解市场供求错位，直接有利于人口导入。
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