“经过两轮政策优化的东莞楼市，依旧未见明显起色，市场低迷中，第三轮政策倒逼出台。”
从房价全国涨幅第一到如今政策密集松绑提振市场信心，在这一轮楼市大周期中，东莞楼市犹如“过山车”般跳跃发展。
年中已过，2022上半年楼市成绩单已出炉，整体来看东莞楼市仍在谷底。
据统计数据，2022年上半年东莞一手住宅供应150万平方米，同比减少43%；住宅成交约10898套，成交金额约353亿元，同比分别下跌53.2%、51.5%；二手房方面，2022年上半年二手房网签套数约6234套，同比减少约55%。
“新房交易持续低迷，除个别项目开盘有一小波热度外，大部分项目在普通周末能卖10套都属于非常不错的业绩了。”东莞市一房产销售渠道经理近日对记者表示，由于成交乏力，公司现在也不是什么项目都做，大多选择性找一些相对热门的楼盘销售，“现在渠道商也救不了市场了”。
为尽可能加速去化，东莞市场随处可见特价房、低首付房源，即便一些大品牌开发商，迫于市场压力也纷纷加入促销队列。
由于入市信心不足，成交低迷，东蔻房地产市场库存不断积压。据中原大数据显示，6月底东莞住宅库存高达425万平方米，同比上升42%，按过去6个月消化速度计算，消化周期至26个月，创历史新高；二手房方面，由于投资客纷纷抛售，市场房源增量明显。
市场反响甚微
4月28日，东莞市住建局通过向各大房企发布通知形式低调出台了首轮房地产优化政策，主要在购房资格层面进行调整，包括恢复过去个税认定，社保/个税“连续缴纳”调整为“累计缴纳”，取消新入户半年限制等。
仅约半月后，5月14日凌晨，由东莞市住建局等八部门联合发布的新一轮宽松政策出台，进一步在限购、限售等方面优化，如支持二孩或三孩居民家庭再购买1套住房。
接连而来的密集政策优化，背后是东莞楼市信心不足的现状。
松绑政策出台前的4月份，东莞一手住宅供应约31.7万平方米，同比增加近4成，但成交仅20.2万平方米，同比减少2成，环比减少近3成。同月，东莞首批供地集中出让，虽将房企购地门槛调低，地块预期提高，但8宗地块仅成功出让2宗，流拍率处于全国前列。
不同于过去调控优化的立杆见效，两轮政策松绑并未激起明显水花，成交数据也是持续下跌。政策出台后的5月，东莞市新建商品房仅成交16.6万平方米，环比新政前的4月减少近2成。
密集出台的楼市优化政策为何反响甚微？
东莞中原战略发展中心总经理车德锐认为，除了受疫情影响经济受到冲击外，现阶段缺少刺激政策是重要原因。“历次救市政策都是刺激楼市的政策，包括契税减免、降首付、降利息、降准等，现在只是将以往严控政策进行适度调整，刺激政策未加码。”
经济下行、购买力下降等也影响了部分购房者入市信心。
“前段时间差点入手一套房，加上家里可以支持，首付是没有问题的，但最近公司效益一般，后面不排除会降薪，犹豫了半天还是准备再看看。”一位从事家居工作的王女士对记者诉说着她的纠结。
与王女士有同样担忧的购房者不在少数，“现金为王”成为很多人的现实选择。
“刺激性”政策又出台
7月4日凌晨，东莞新政3.0于市场期盼中出台。
东莞市住建局等四部门联合发出《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》，将东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区，标志着东莞市房地产市场调控正式进入区域限购新阶段。
该力度不再是过去调控加码后的松绑，而是更加直接的方式，是东莞自2016年实施全市限购政策以来，首次划出非限购区；虽然政策选在凌晨发布，亦第一时间引燃东莞及周边城市市场热情。
一位楼盘置业顾问对记者表示，“新政后咨询量大了，这一轮影响力还是很明显的。凤岗某项目过去一个月成交不过五六套，新政后一天便成交了7套。”
记者调察发现，购房人群中外地客也开始活跃起来，不乏有人询问是否有东莞看房团。
从房企反应来看，除部分项目完成销售指标收回折扣外，紧抓新政热度去库存仍是大部分项目的营销策略。如石碣某新盘，便趁热打出“首付0.5成”买房的宣传，剩余1.5成直接送超大折扣。具体是，购房者需按备案价购买，先支付2成首付，网签后半月内再返还15%，由于靠近增城，该项目吸引不少广州客户关注。
聊限购区调整外，房企、购房者关心的降首付政策也在同步推进。
早于6月中旬，东莞市住建局召集房企开会，据某参会央企地产人士提供给记者的相关信息显示，在针对接下来房地产市场调控意见上，“降低首付比例，首套2成、二套3成”被其列在了第一条。
“之前政策效果不是很明显，我们还是比较期待政策在首付方面有所调整。”一家东莞本土房企总经理表示。
最新发布的《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》中，在金融方面同样提到商业银行要落实好差别化住房信贷政策，合理确定本行商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率。
虽没有给出具体首付调整政策，但东莞市住建局态度已较为明确。新政首日，一份来自“广东市场利率定价自律机制”的文件也开始在朋友圈刷屏。文件内容提到，对贷款购买首套普通住房的无房无贷居民家庭，贷款最低首付比例为20%；对拥有1套住房或有一次贷款记录的居民家庭，贷款最低首付比例为30%，具体由金融机构根据风险情况自主确定。
该文件没有盖章，但根据各行释放的消息来看已陆续执行，最低2成首付的海报也于各大新盘宣发。
市场或温和起步
东莞某楼盘售楼处。
28镇取消限购、首付最低2成起，无疑堪称东莞近年来力度最大的政策放松，叠加较低的房贷利率，接下来的市场走向值得期待。
不过，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为效果或较为有限，“深圳和东莞楼市联动性比较强，只有当深圳楼市热起来，在深圳没有购房资格或购买力不足的居民，才会选择到东莞或大湾区其他城市购房。这也是东莞连续两轮政策刺激后，楼市依然不温不火的主要原因。”
“限购政策在边缘上已经被突破，比如先买房再补缴社保，这是很多楼盘的做法，效果依然不大，就证明不是没政策，是没有信心。”李宇嘉表示。
车德锐也提到，虽然新政起到了刺激楼市作用，但由于七八月份是传统淡季，预计市场认购行情有所好转但不会过热。“降首付配合降利率，是本轮政策刺激楼市的关键，但从历年市场表现看，对于促进成交非常有效。”
“2022年下半年还有38个新盘上市，共计约255万平方米新增供应，加上现有库存425万平方米，总体供应达680万平方米，市场竞争非常激烈。大部分开发商业绩压力都在下半年，出货意愿强烈，所以2022年下半年楼市仍然会促销不断。”车德锐表示。
东莞并不是首个调整限购区的城市，在粤港澳大湾区9个内地城市中，除了广深，其余城市均有非限购区。以同属“双万城市”阵营的佛山为例，6月2日起该城限购区调整，仅保留祖庙、桂城和大良，但从楼市成绩来看目前仅是稍有回暖，未有大热之势。
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