广州第二批集中供地收金209.6亿元，仅一家民营房企参与

短期内国家队“包场”，有利于维持新房开发、交付的稳定性。但若民营开发商长期缺席，将会影响市场活力，地方政府对于激活民企“拿地需求”任重道远。

7月18日，广州今年第二批集中供地推出的14宗土地顺利卖出11宗，收金约209.6亿元。

为了活跃土地拍卖市场，广州做了不少调整，如增加热门区域的土地供应、降低单幅土地的竞拍门槛、取消“竞自持”的要求等，这次中心六区的土地占比达到了64.3%，半数土地的起拍价在15亿元以下。最受追捧的天河区燕塘地块三有7家房企竞夺，54轮竞价后到达81.2亿元的封顶价，需摇号决定归属。

本轮土地出让是广州进行集中供地以来揽金规模最小的一次，民营房企依然信心低迷，仅广州嘉达实业集团有限公司一家参拍。

合富研究院高级分析师冯佩云表示，整体的土地出让结果大致符合预期，但白云区小坪村地块的流拍出乎她的意料，因为该地块周边的规划前景看好，只是短期内上市的话会有去化压力。可见无论是民营房企，还是国企、央企，目前仍然坚定“先活下去”的信仰。

热门地块7家竞争 总价达81.2亿元

本次集中供地，广州供应了14宗涉宅地块，总起始价约253亿元，相较5月份第一批集中供地的18宗、367.7亿元起始价，规模有所缩减。从最终结果看，14宗挂牌地块中，共计11宗成功出让，3宗因无人报价流拍。总成交价约为209.6亿元，相较第一批集中供地341.4亿元的成交金额，下降了近39%。

在广东中原地产项目部总经理黄韬看来，广州的土地供应部门颇具营销意识，就土地拍卖会积极询问开发商的意见并适当调整供地结构。据克而瑞观察，在2021年的第三轮集中供地后，广州来自中心六区的土地供应占比便逐次增加，本次的占比已经达到了64.3%，有9宗之多。降低单幅土地的出让门槛也有利于吸引更多的开发商参与，这次供应的14宗土地里，有7宗的起拍价低于15亿元。此外，绝大部分地块都取消了“竞自持”的要求，仅1宗地块仍保留。

本场土地拍卖最受关注的莫过于天河区燕塘地块三。该地块的总建筑面积为16.81万平方米，挂牌起始价约70.6亿元，为本次起始价最高的地块。由于最近5年该地块周边5公里内都没有住宅用地出让，所以不少房企都摩拳擦掌准备奋力一搏。最终，越秀地产、保利发展、中国海外发展、华润置地、华发股份、珠江股份及广州嘉达实业集团有限公司参与了竞拍，并将总价推高到了81.19亿元的最高限价，溢价率15%。

除了天河区燕塘地块三，还有3宗土地也是溢价成交。荔湾区南岸路地块被珠江股份以18亿元的总价夺得，溢价率12.5%。保利发展以23.66亿元的总价拿下了西塱AF022050地块，溢价率约0.85%。广州锌片厂地块则是被越秀地产与海珠安居置业（广州）有限公司以11.1亿元的总价竞得，溢价率0.9%。

本场流拍的地块有3宗。吸取了过往大面积流拍的教训，增城区此次只拿出了中新镇新福大道东侧地块，无奈依然无人问津。天河区育新街南侧地块的建筑面积约为6.4万平方米，挂牌起始价约24.4亿元，折合楼面地价约3.8万元/平方米。据黄韬透露，此前有不少房企前去现场探地，但最后都摇头走人，“因为地价太高了。”冯佩云表示，该地块周边有一个在售项目，2019年开盘至今去化率不到3成，目前毛坯售价不到7万元/平方米，以地块将近4万元/平方米的楼面地价计算，未来势必要走高端路线，但其规模和周边条件都有一定的制约，因此难免流拍。挂牌起始价约为13.6亿元的白云区小坪村地块，虽然距离地铁站仅400米，但也没能吸引开发商的眼光。

民营房企的信心还没恢复

自去年下半年民营房企陆续陷入债务危机以来，国企、央企便在广州的土地拍卖会中占据了主力位置。今年的首批集中供地，大华集团、兰园控股两家民营房企分别竞得1幅土地，令广州业内的士气为之一振。但是，在第二批集中供地中，民营房企并未延续此前的积极势头，除非广州嘉达实业集团有限公司能幸运的被摇中，否则这11宗地就是百分百的被国企、央企纳入囊中。保利发展以及花都区下属的宝信地产是本次土地拍卖的大赢家，各自斩获3宗土地，其余地块也是被广州的市属、区属企业所竞得。

广州中原研究发展部认为，近一年市场环境骤变，区属国资企业开始兜底土地、旧改项目，这一情况在过去并不常见，但未来可能会成为“新常态”，如本次拍地获取3宗花都土地的宝信地产。短期内国家队“包场”，有利于维持新房开发、交付的稳定性。但若民营开发商长期缺席，将会影响市场活力，地方政府对于激活民企“拿地需求”任重道远。

债务压力未有效缓解是影响民营房企投资信心的重要原因。穆迪在7月8日发布的报告中表示，虽然政府已出台支持与恢复房地产业信心的措施，但银行仍将有选择性地为开发商通过贷款、债券和资管产品提供融资，而投资者则可能会对投资开发商保持审慎态度。融资环境紧张的情况下，2022年内开发商的违约风险可能会持续存在，尤其是有大量境外债务到期 (或可回售) 及流动性较弱的开发商。该机构认为，债券市场渠道受限将使开发商的再融资风险居高不下，未来12个月，受评开发商将有326亿美元境外债券及约合299亿美元的境内债券到期或可回售。

根据中指研究院的统计，今年上半年，拿地金额排名前10的房企中，只有滨江集团是民营房企。

融资渠道畅通的国企、央企虽然没有太大的偿债压力，但在“以销定产”的原则下，销售额的下行也限制了他们的投资规模。例如，保利发展上半年实现签约金额2102.21亿元，同比减少26.29%，中国海外发展、招商蛇口上半年的签约销售金额分别同比下降33%、32.86%，珠江股份预计上半年的归属母公司净利润将录得7亿元至10亿元的亏损。

广州中原研究发展部表示，目前市场信心仍需提振，地方政府对于地块的“价值预期”需要给开发商、买家更多的想象空间，此次取消了“竞自持”“限制购买群体”等条件，可谓一大进步。假如下一轮拍地能够对目前最高15%的溢价作出调整、放宽，对市场将有更大的积极作用。