青岛2022年第三批次集中供地33宗 央企国企或仍将“托底”

图为青岛城阳区某待开发地块（资料图）

2022年8月24日，青岛市发布第三批次集中供地发布公告，本次供地共有33宗土地上市，总占地面积102.58万㎡，总建筑面积243.06万㎡，起拍总价约190亿元。从规模来看，与7月土地推介会中预告的51宗相比大幅减少；从质量来看，市区成为供地主力，不乏优质地块，本轮集中供地将于9月15日、16日两天举行。

溢价率控制在15%

本次集中供地土地拍卖规则要求开发商资质；禁止马甲；并对资金做出了严格且明确的规定：参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保和其他相关融资便利等， 购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金， 购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借贷或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等，本次青岛土地拍卖溢价率控制在15%。

不过，需要注意的是，为了提高企业拿地积极性，6月份青岛发布新规，新增商住地商业比例原则上控制在10%，所以此次出让的多宗地控规进行了调整。而且2022年产权型人才公寓不再配建。

青岛2022年三批次集中供地33宗地上市

根据出让公告此次集中供应33宗地、总占地面积102.58万㎡、总建筑面积约238.67万㎡，地块分布在市南区2宗，市北区4宗，李沧区8宗，崂山区1宗，城阳区5宗，高新区1宗，西海岸12宗；李沧和西海岸成为主力。

市南区2宗地块均位于沿海一线。其中南京路1号地块起拍楼面地价12665元/㎡，起拍总价11.28亿元；香港西路52号、52号甲位于市南区香港西路以南，东海二路以西，用地面积约0.91万㎡，容积率5.5，起拍单价15190元/㎡，这是本批次起始楼板价最高的地块。

市北区此次共计出让4宗地。在二批次集中供地中流拍的捷能中泰地块此次重新挂牌，地价由13990元/㎡下调至10500元/㎡；该地块占地面积11.59万㎡，规划建筑面积约40.56万㎡，其中住宅规划建筑面积约28.39万㎡。

抚顺路南侧地块位于抚顺路以南，南宁路以北，鞍山一路以西，祥泰家园以东，占地面积约2.08万㎡，容积率2.0，建筑密度30%，此次拍卖起拍单价9820元/㎡，总价4.09亿元，竞买保证金2.05亿元。

长沙路地块是市北大水清沟改造项目A区，占地面积约1.99万㎡，容积率3.5，起拍单价11000元/㎡，起拍总价5.12亿元。

原百安居人才公寓地块位于辽源路以南、福州北路以西、辽阳西路以北，商住用地，该地块占地面积约3.7万㎡，建筑面积15.14万㎡（含地下商服），容积率3.6，该地块起拍单价10714元/㎡，起拍总价16.22亿元。

李沧区是本次集中供地的主力，8宗优质地块将上市，起拍总价约73.66亿元。

北方汽车交易市场地块占地面积9.19㎡，建筑面积约24.04万㎡，起拍单价约9285元/㎡，起拍总价20.62亿元。

老鸦岭水库西地块北侧临枣山路，南侧青山路和西侧道路为城市支路，东侧为青银高速，规划总建筑面积9.5万㎡，住宅建筑面积8.58万㎡，起拍总价9.5亿元。

世博园板块有4宗土地上市。LC0605-81地块占地面积3.24万㎡，容积率1.7，起拍单价12000元/㎡；LC0605-137地块，占地面积4.13万㎡，容积率2.1，起拍单价12000元/㎡；LC0605-142a地块，占地面积3.27万㎡，容积率2.2，起拍单价12000元/㎡。LC0604-03地块占地面积66789.1㎡，容积率1.3，规划建筑面积83775.8㎡，起拍单价12000元/㎡。

碱厂片区2宗地均为居住用地，两宗地块占地面积约5.88万㎡，规划建筑面积约11.85万㎡，起拍总价9.09亿元。

崂山区本次只有1宗土地上市，即松岭路东地块，该地块位于松岭路东、银川东路南、仙霞岭路北，占地面积约3.83万㎡，规划总建筑面积约15万㎡，起拍单价12963元/㎡，总价12.31亿元，保证金12.31亿元。

是否持续低溢价有待观察

“本次出让土地宗数比推介会预告的有所减少，从某种程度上也能说明现在整个市场的走势并不是特别乐观。”中国房地产报城市与区域治理研究院特聘专家张斌对记者表示，目前青岛的土地出让条件更为友好，特别是商业和配建的减少，对于开发商来说，利润率有了提升，但是在销售没有明显好转的情况下，开发商拿地的意愿并不是特别强。

记者了解到，近年来，青岛的土地溢价持续走低。2016年以来，青岛市土地市场成交的平均溢价率均保持在10%以下，且呈逐年下降趋势；2018年～2021年，青岛市土地市场成交的平均溢价率分别为2.11%、0.91%、0.2%、2.5%，低溢价成交趋势明显。

而从今年前2次青岛集中供地的情况看，青岛本土开发商和国资企业依然是拿地的主流，央企国企“托底”作用突出，而民营企业参拍意愿不强，进而导致青岛整体土地拍卖热度走低。

“预计青岛2022年第三次集中供地，国资平台和稳健型企业会比较积极，央企国企‘托底’这种现象短期内不会改观，‘金九银十’楼市如果能回暖，那么青岛今年第四次土地拍卖时温度会有所上升”，张斌表示。