稳增长进入冲锋时刻“保交楼”之战必须更快打赢

强调“加快落地”“加大力度”，是落实各方责任，特别是地方属地责任、企业自救责任，确保投放的前提条件在最短时间内形成。

稳增长进入四季度攻坚战，“保交楼”是其中重要一环。

9月28日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强主持召开会议，对稳经济大盘四季度工作再部署、推进再落实。

会上，李克强表示，针对需求偏弱的突出矛盾，想方设法扩大有效投资和促进消费。其中特别提到，因城施策运用政策工具箱中的工具，支持刚性和改善性住房需求，实施好保交楼政策。

就在会议召开的第二天，央行官网披露，央行货币政策委员会召开2022年第三季度例会，会议提出，推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，此举目标就是加快“保交楼”进度，尽快止住供给端风险和预期冲击。强调“加快落地”“加大力度”，一方面是简化专项借款流程；另一方面是落实各方责任，特别是地方属地责任、企业自救责任，确保投放的前提条件在最短时间内形成。

“强调支持刚改住房需求，则是楼市需求端政策纾困的主要逻辑，只有需求回升了，外部纾困资金才会介入，企业资金链、复工复产才能从根本上获得进展。”李宇嘉表示。

全国房地产商会联盟主席顾云昌对中国房地产报记者表示，当前政府、企业、金融机构等各方都在努力全力“保交楼”，但需要一定过程才能发挥效应，信心比什么都重要。

房地产拖了经济后腿

经过艰辛努力，扭转了经济下滑态势，三季度经济总体恢复回稳。

房地产行业在三季度也获得了更多政策支持。贝壳研究院监测的103个重点城市中，8月份首套房和二套房贷利率分别为4.15%和4.91%，降至近20年来新低。9月份以来，多城继续放松“限购”政策，并向热点城市延伸，南京、苏州、济南等地相继下调了二套房贷首付比例。

但房地产行业景气度仍旧低迷。国家统计局数据显示，8月份，房地产各项指标中仅待售面积增加，其他指标全部下降。其中，房地产开发投资同比下跌13.8%；商品房销售面积同比下跌22.6%；全国土地购置面积同比下跌56.6%，跌幅较7月扩大9.3个百分点。

李宇嘉认为，这显示出房地产供给端的风险冲击仍旧比较大，导致开发商前端补库存、扩大产能的积极性较低，这一问题已经传导至了国企、央企地产，后者的拿地强度也在收窄。供给端风险的冲击源头就是“保交楼”进度不及预期，导致市场对风险、楼市前景的预期仍旧不乐观。

顾云昌表示，今年中国经济增长低迷、速度放慢，从国内看，主要是房地产拖了经济的后腿。“房地产从之前拉动经济增长到现在拖后腿是我最担忧的事情，因为房地产的相关性、带动性太大。房企有问题了，建筑企业也就有问题了，楼盘开不了工，建筑工人还能干什么？建材供应也有问题了，装修业、家电行业等就都有问题了。房地产业是第一产业、支柱产业，也是先导产业，只有稳地产，才能稳金融，才能稳经济。”

对于四季度稳经济大盘工作部署，李克强作出重要指示：要抓好重点工作，针对需求偏弱的突出矛盾，想方设法扩大有效投资和促进消费。因城施策运用政策工具箱中的工具，支持刚性和改善性住房需求，实施好保交楼政策。

央行方面亦迅速跟进，强调将“推动‘保交楼’专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持”。

在业内人士看来，这意味着“保交楼”将全面提速。

“保交楼”将全面提速

自7月28日中央政治局会议提出“保交楼、稳民生”后，地方政府、金融机构、房地产企业等各方都已行动起来，做出具体部署，甚至立下“军令状”。

最受市场关注的是郑州，这也是停工烂尾项目最多的城市。

9月6日，郑州市率先立下保交楼“军令状”，要大干30天，确保10月6日前实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工，并提出5个“保交楼”专项行动方案，包括压实企业主体责任、政府全力纾困、做好破产重整、严肃追究责任、确保全面复工。

住建部等多部门出台的“保交楼”专项借款工作亦正在紧张有序的进行当中。9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，这给市场传达了落地信心。

9月23日，建设银行公告称，拟出资300亿元设立住房租赁基金，基金的目标定位及投向为通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，探索租购并举的房地产发展新模式。

不过，“保交楼”资金问题仍备受关注。近期，标普全球评级公司预测，要保证开发商出险之后预售住宅能够完工交付，全行业需要获得7000亿-8000亿元人民币资金。

目前首批“保交楼”专项借款的额度只有2000亿元，且从近期房企到位资金来源看，8月份国内贷款同比下降17.6%，说明金融机构对出险项目或开发商的风险担忧还是很大。

因此，此次央行提出推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，目的是“维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展”。

李宇嘉解读道，国家明确“保交楼”提速，意味着一定要尽快推进，尽快落实资金（专项资金之外），这也意味着风险处置进入了攻坚期。这是将坏的房地产市场经济割掉，避免其无序地冲击房地产市场预期，从而将楼市“预期转弱”格局尽快扭转。因此，预计楼市已开始慢慢触及底部，尽管触底后的走势不明朗，甚至可能一段时间继续底部徘徊，但不太可能继续大幅下行了。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对中国房地产报记者表示，四季度仍是“保交楼”关键节点，随着专项借款进一步落位，各地针对停工项目的解决措施亦将不断落实，“保交楼”工作有望取得更多实质性进展。

她还建议，当前房地产市场预期偏弱、购房者置业信心不足，四季度仍需各地以更大力度、更快节奏优化政策，特别是针对核心二线城市，适度允许基本面较好的城市市场热度回升，产生示范效应，有助于带动整体市场预期恢复。