青岛有中介推销“房贷置换”业内提醒：轻信或被处罚

图源：中房报图库

今年以来，随着央行LPR报价多次下调以及稳楼市各项政策实施，目前首套房已下调至4.1%的历史低位，这让很多之前在利率高点贷款的购房者觉得不划算了。在此背景下，“经营贷”违规流入楼市有“死灰复燃”的迹象，不过，这次是包装了“房贷置换”外壳。

对此，有法律界人士提醒，购房者如果轻信做了相关操作，一旦被查实将面临提前全额偿还贷款的风险，征信也会受到严重影响。与此同时，一旦停贷，若无法及时偿还银行贷款，将面临已抵押的房产被拍卖的处境。

购房者寻找降利率机会

2022年，多部门推出稳楼市举措，LPR报价利率三次下调后，5年期LPR报价已调至4.3%，首套房贷利率可在LPR报价基础上下调20个基点，两重因素叠加，这一下就拉大了存量房贷和增量房贷之间的差距，让很多用高息贷款的购房者觉得“吃了亏”。

“2019年刚买的房，当时贷款110万元整，贷款利率上浮后5.88%，听说现在首套房利率降到了4.1%了，这利息差得太多了。”最近，青岛市民小刘正为房贷的事情犯愁，他给记者算了一笔账，假如按目前利率执行，30年下来，他的房贷利息要省出近40万元。

小刘告诉记者，前几天他接到中介的推销电话，声称可以通过“房贷置换”的方式，帮他把房贷利率降下来，但他经过多方了解后，这种“房贷置换”实际上是“经营贷”，小刘不禁疑惑，国家三令五申禁止“经营贷”流入楼市，怎么还有人明目张胆的四处推销呢？

中介称“房贷置换”无风险

近日，记者以客户身份联系到了在青岛从事“房贷置换”的业务人员李先生。他询问记者拥有的房屋市值、所在区市、是否做过二次抵押、按揭贷款总数等基本情况后表示，可以做“房贷低息置换”，置换后的房贷利息为3.85%，每年可以节省1.6万元的利息支出。

“只要您的房屋价值达到要求，我们就可以帮您置换，其他的要求比如‘必须是法人、流水、正常经营1年以上’等我们都是通过银行内部关系帮您进行处理，100%确定可以从银行拿到这笔贷款。”李经理表示，记者这种情况可以做10年期的先息后本，到期之后可以续贷10年，也可以直接做20年的等额本息，还款方式可以自由选择。

记者追问“是否经营贷”时，李先生没有否认，他表示这笔业务他们也不是白做，会收取一部分手续费，“所有的转贷都是和银行合作的第三方机构公对公办理的，实际上就是把原有的贷款转到另一家银行，需要打通关系，但这笔费用也就是你原本半年到1年的房贷利息，非常划算。”李先生还表示，他经手很多客户的成功案例，没什么风险。

严查“经营贷”流入楼市

经营贷，是为了满足企业经营活动需要发放的贷款。随着国家对小微企业支持力度加大和LPR逐步走低，青岛很多银行的经营贷利率已下调至最低3.4%-3.8%的水平，房贷利率与经营贷利率的利差，让很多中介看到了“商机”。

事实上，近年来有关部门针对经营贷违规流入楼市的监管持续加码，对于出现问题的相关方，监管部门也毫不手软。

2021年，中国银保监会办公厅、住建部办公厅、央行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，对经营贷流入房贷做了明令禁止，而且从多个维度进行防范和惩治。

青岛某商业银行个贷经理告诉记者，监管部门一直明令禁止经营贷违规流入楼市，特别是去年以来，监管力度明显加大。即使中介通过弄虚作假的手段成功帮客户申请到经营贷，在贷后管理中，银行也会跟踪该公司的经营情况，一旦发现异常，银行将会要求客户限期还清所有贷款，客户个人征信也会留下不良记录。

事实上，不少现实案例表明，用经营贷置换房贷的客户将面临重重政策和法律风险，绝大部分中介也不会把其中所有的风险告诉客户。据媒体报道，去年全国多地银保监局都针对经营贷违规进入楼市开展专项行动，不少客户收到银行抽贷的通知，短期内凑不齐钱还贷款，只能找高息过桥资金应急，甚至不得不低价卖房筹款。

以欺骗手段获取贷款或被追刑责

从法律层面来讲，这种以高息房贷置换低息经营贷的做法也面临着风险。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示：“对于购房人而言，这种行为有不小的风险，一旦被查出将面临停贷，或提前全额偿还贷款的风险，资信也会受到严重影响。与此同时，一旦停贷，若无法及时偿还银行贷款，将面临已抵押的房产被拍卖。对于一些操作经营贷置换房贷的中介或金融机构，一旦被查出，也会面临被处罚的风险，情节严重的，甚至还可能受到刑罚制裁。”

王玉臣说，根据《刑法》第一百七十五条之一，“骗取贷款、票据承兑、金融票证罪”，以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。”

不过，对于急于降低房贷利率的青岛购房者来说，“商业贷款转公积金”将是一个机会。

据记者了解，此前该项政策也已在多地实施，而青岛“商转公”业务目前还在积极推进过程中，相关政策计划于年底前正式推出，该政策将分批次开展，首批商转公将优先惠及因开发商拒贷而没能使用公积金贷款的职工群体，届时，青岛部分购房者将率先享受到这一政策利好，减少房贷利息支出。