沪杭稳健，苏北浙南低迷，长三角楼市分化加大

楼市图。徐凡淋/摄

长三角楼市城市分化与城市内部区域分化加大。

10月24日，国家统计局发布2022年9月70个大中城市商品房住宅销售价格指数，长三角9个入选城市中，9月新建商品住宅销售价格环比上涨的城市3个，其中，杭州环比上涨0.4%，上海、南京各环比上涨0.2%；6个下降城市中，徐州和无锡分别下跌0.1%，温州、金华、扬州、南京分别下降0.9%、0.6%、0.5%、0.4%。对比8月（长三角环比上涨城市5个，环比下跌城市4个），9月上涨城市缩减，下跌城市增加且降幅加大。

二手房销售价格方面，9月长三角环比上涨城市仅1个，上海环比上涨0.5%，其余8个城市杭州、南京、宁波、徐州、无锡、扬州、温州、金华均环比下跌，对比8月（3个上涨城市）降幅城市增加，上涨城市进一步缩减。

根据国家统计局数据，今年前三季度，长三角9个入选城市中，上海新房与二手房市场健康，价格稳定；杭州新房市场价格连续9个月上涨，二手房价格7~9月呈下降趋势；温州新房与二手房价格从今年2月起，连续8个月下跌；金华二手房价格连续9个月下跌。

对此，同策研究院研究总监宋红卫对记者表示，长三角城市分化明显，主要表现在城市间和城市内部。城市间的分化表现在上海、杭州等城市房地产市场基本面仍然较为健康，有一定成交量和价格支撑，苏北、浙南区域市场表现较为低迷，量价支撑较弱。

长三角楼市，城市分化加大

长三角房价城市分化，上海、杭州楼市相对稳定健康；温州、金华已连续多个月份持续下跌，无锡、宁波、南京楼市则在上升与下跌之间波动。

记者梳理国家统计局数据发现，长三角城市中，今年前三季度，南京，宁波、无锡前三季度新房与二手房价格分别有上涨，亦有下跌。南京今年1~9月新房销售价格有6个月环比上涨，二手房销售价格今年1~6月连续6个月下跌后7~9月开始企稳回升，其中，5月跌幅最高，环比下跌0.9%；8月涨幅最高，环比上涨0.7%，前三季度价格波动较大。

其次，宁波今年1~9月新房销售价格有6个月环比上涨，二手房销售价格前三季度中有4个月价格环比上涨，8~9月二手房销售价格波动幅度加大。

值得关注是，无锡今年1~9月新房销售价格有5个月环比上涨，二手房销售价格有6个月环比上涨，价格下跌的月份跌幅在0.1%~0.3%之间，下跌幅度较小。其中，8月新房销售价格环比上涨0.4%，二手房销售价格环比上涨0.2%，为8月长三角城市上海之外，唯一新房与二手房销售同步回升的城市，然而，9月新房与二手房市场再次环比回落0.1%。

对于长三角各城市价格指数，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前房价指数数据总体处于降温的通道中，尤其要警惕一线城市出现降温压力，即便对于经济发达的地区，也要注意市场降温风险，类似金华、温州等城市非常具有代表性，此类城市的市场数据下跌，也说明压力较大，四季度需要继续把提振市场交易作为重要的工作任务。

城市内部，核心区域与远郊分化

在城市内部，包括上海、杭州、南京、宁波、无锡在内的城市，核心区域高品质楼盘依然受市场关注，远郊区域楼盘去化缓慢。

以无锡市场为例，据无锡日报报道，在冲刺四季度的政府会议上，关于房地产方面，无锡市市长赵建军表示，“要盯紧盯实商品房销售面积等关键指标，优化推出促进房地产市场平稳健康发展的增量政策”。

在“十一黄金周”期间，无锡有三十个主流开发商，推出优惠活动，特价房源与各种福利，近50个楼盘加入“金秋筑梦，惠民购房”等活动。根据开发商与中介机构发布的成交喜报，建发无锡、融创无锡国庆假期成交金额均超12亿元，贝壳无锡实现单日认购突破90单，国庆假期成交390单。

无锡房地产市场网的数据显示，国庆后的10月10日~16日，无锡商品房一周备案成交面积7.16万平方米，环比增幅202.48%，成交套数561套，环比增幅164.62%，商品房成交量有所提升。

而来自克而瑞的数据统计，2022年1~9月无锡市区商品房住宅新增供应243.24万平方米，同比下降54.06%，成交面积229.22万平方米，同比下降58.08%，成交均价23643元/平方米，同比上涨10.09%。来自同策研究院的数据也显示，无锡楼市今年1~9月新房新增供应明显减少，但价格指数同比上涨。

无锡前三季度楼市波动，连续多月价格上涨。宋红卫表示一方面所推项目高品质，好地段、市中心楼盘供应增多，高单价楼房成交，导致结构性上涨。另一方面，今年无锡出台一系列稳定楼市的政策，从优惠利率，限购限售政策调整，带押过户、降低首付比例等一系列政策形成对无锡楼市的利好，在一定程度上支持楼市需求的释放。

在所推楼盘中，记者从无锡房地产市场网发现多个在售楼盘均为改善型、大户型与高价楼盘。但在实际销售中，无锡惠阳源筑楼盘销售经理对记者表示，项目备案价17800元/平方米，实际成交价只有15000元/平方米，整个项目只有184套房子，户型在128~160平方米，楼盘已经全部封顶，但价格卖不上去。

在二手房市场方面，来自同策研究院的数据显示，目前无锡二手房市场挂牌量超10万套，达549万平方米，是去年同期的一倍多，去化周期达21个月。

“多个城市内部分化，核心区域与外围郊区的房地产市场表现，核心区域优质项目，尤其是稀缺的倒挂盘项目仍然是购房者追捧的热点项目，这些项目表现为价格仍然在不断上升，城市远郊项目受关注度下降，成交量下行，受核心项目结构性拉动，造成房价均价的上涨”。宋红卫认为，这种趋势在四季度仍然会持续，尤其四季度是房企冲业绩的重要时间点，非核心城市及非核心区域去化压力加大，以价换量可能会成为核心策略，这些区域房价下行的趋势仍然会延续。