青岛地铁进入青岛房企10强“以房养铁”成潮流？

青岛地铁一项目营销中心（资料图）

最近两年来，在土拍市场上，民营房企表现“沉寂”。

与此同时，被称为“央国平”的央企、国企、城投平台成为了土拍市场的绝对主角。众多地方国企中，还有一个身影悄然登上“舞台”，那就是地铁公司。

地铁公司成为土地市场的新力量

地铁公司入场房地产，给低迷楼市带来一股新势力。

10月17日，机构统计数据显示，2022年前9个月，权益拿地金额top100的企业中，有8家地铁公司上榜，这一数据多于2021年和2020年全年上榜的地铁公司数量之和。

今年上榜的地铁企业，包括广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团、苏州轨交集团、南京地铁集团，拿地总金额为585亿元，其中广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁甚至还跻身全国拿地30强。

青岛地铁跻身青岛地产销售10强

尽管在拿地金额方面，青岛地铁未跻身全国拿地金额TOP100名单，但在销售端，青岛地产俨然是青岛房地产一直不可忽视的力量。

根据中指研究院的数据，今年前9个月的销售排行榜里，青岛地铁力压华润、绿城、碧桂园、青特等一干老牌房企，以41.9亿元的销售额位列第10位。

漂亮的数据得益于青岛地铁丰富的土地储备。据不完全统计，目前青岛地铁已有20多个项目落地青岛各城区，而联合拿地是主要趋势。

2017年，青岛地铁联手华润置地打造青铁华润城；2018年，与海尔在即墨联手拿地；2019年，与海尔、动车小镇投资集团联合开发城阳地铁创新产业园项目；2020年，由青岛地铁、华润置业、中嘉建设、中城新产业联合开发国际海洋智区，成为西海岸首个涵盖产业、商业和生活等全业态的产城融合小镇。2021年的土地集中出让过程中，青岛地铁又斩获多宗优质地块。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，地铁企业之所以越来越成为地方土地市场的生力军，一方面，因为区域综合开发逐渐成为土地出让的重点；另一方面，也由于热点城市地铁进入大规模开发阶段，房地产业务给地铁建设输血已经成为地铁开发的主要支撑。此外，地铁公司的实力相对雄厚，拿下地块、地铁开通后再卖房子，溢价会比较高。

地铁公司的房地产生意

众所周知，盈利难一直是全球地铁企业面临的问题。即便在国内，因为地铁前期造价非常高，后期维护的成本也很高，盈利的地铁企业屈指可数。

实际上，地铁企业的盈利并不主要依靠卖票。仅从财报表现来看，房地产业务收入占比已成为各城市地铁公司的“大头”。

以深圳地铁为例，财务数据显示，2016年以来，深圳地铁的开发业务就占据其营收的主导地位，占比几乎超过50%。

此外，南宁轨道交通2021年商品房销售收入达22.58亿元，占其总营收比例近7成。宁波轨道交通商品房销售额为22.65亿元，占其总营收的69.74%。同年，以35.69亿元的收入进入全国地铁公司10强的青岛地铁，其中票款收入只有4.41亿元，占比不到13%，而青岛地铁房地产开发收入16.25亿元，占总营收的45.53%。

“对地铁公司来说，开发房地产项目具备天然优势，起码地铁公司掌握了地铁开发时间进程和线路，可以说是“稳赚不赔”的业务，而地方政府也愿意地铁公司去布局其它业务。如果地铁企业光靠乘客车资和政府补贴，并非长久有效的方式。”易居研究院智库中心研究总监严跃进点评道。

除了房地产业务之外，地铁公司的投资版图还涉及金融业、制造业、物业服务等，甚至覆盖至传媒业。

以青岛地铁为例，据企查查数据显示，青岛地铁以参股、控股等多种方式对外投资多家企业。

青岛地铁全资子公司青岛青铁置业发展有限公司将推动青岛全域TOD战略布局；青岛地铁集团旗下的青铁产投公司则实施“上市公司+”战略，成立一年来，迅速布局4家拟上市公司，围绕轨道交通产业链，规划搭建由产业链股权投资基金群、地铁建设基金群、城市更新基金群构成的百亿产业基金集群。