从“优鲜卖”到“带押过户” 青岛创新思路助力居民“住有宜居”

房地产一头连着民生，一头连着发展，行业发展与民生福祉紧密相连。近些年，人民群众居住条件显著改善，房地产市场进入高质量发展阶段，中国共产党第二十次全国代表大会报告中，在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下阐述了房地产发展方向，再次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。近年来青岛市完成房地产开发投资、新建商品住宅网签成交面积均居全省首位。通过因城施策，一城一策，努力稳地价、稳房价、稳预期，房地产市场保持了平稳健康发展。

在实现全体人民住有所居的过程中，合理的住房需求仍将是政策支持和鼓励的主要对象。2021年末青岛市城镇居民人均现住房建筑面积32.1平方米，群众居住条件得到较大改善。人民群众对住房的需求已经从“有没有”转向“好不好”。实现了“有房住”之后，人们更关注能否“住好房”，让居住生活水平与经济社会发展相匹配，提升居住的幸福感，从“住有所居”逐步迈向“住有宜居”。

根据统计数据显示，青岛市超三成购房者为“以小换大”“卖旧买新”的改善性住房需求，于他们而言，旧房没卖掉，中意的新房不敢定，还有的旧房贷款未还清，需要先凑钱还贷方可过户，一来二去，错失了很多机会。为全面落实房地产长效机制，增加市场供给，激发市场活力，引导释放二手房源，解决居民购房实际难题，青岛市住建局在市场调研和试点研究的基础上，进行探索尝试，形成了“优鲜卖”、“带押过户”等创新举措和经验做法，从更好服务群众需求出发，实现房地产业的良性循环和健康发展。

“优鲜卖”——一二手房联动破局

家住李沧的高女士，自住的房子是一套两居室，房龄也有些老，一直想换一套品质好、房龄新的三居室。但苦于旧房未卖出，看完两个新房项目后，购房计划又搁置下来。12月初，高女士关注到“优鲜卖”服务，自己心仪的项目恰好在其合作项目之列，临近岁末，还推出了附加优惠。高女士毅然决然选择了“优鲜卖”，锁定了一套小三居，迈出了换房的第一步。“接下来就希望经纪人能尽快把我的二手房卖出去，我就可以办理后续的新房购买流程了”高女士说。

为打破房子“不卖不敢买”的困境，提升换房效率，青岛市房地产业协会会同贝壳找房青岛站研发了打通二手房售卖、新房认购流程的新模式——“优鲜卖”。在该模式中，购房者与开发企业、贝壳签订三方协议，与开发企业签订新房认购协议，并与贝壳平台合作经纪公司签署房源加速售卖协议。通过开发企业、平台公司、房产经纪公司三方合力，打通二手房出售、新房购买的时间间隔期，并通过保底（旧房未售出、新房定金退还）方式保障居民认购风险，帮助购房者成功置换。据了解，目前青岛已有近20名购房者选择通过“优鲜卖”实现换房目标。截至12月初，58个新房项目已与优鲜卖达成合作，遍及青岛各个区市，最大限度满足岛城市民“卖旧买新”需求。

市房地产业协会副会长、贝壳找房鲁东省区总经理赵阳分享道：“优鲜卖契合岛城换房市民的需求，贝壳与合作经纪品牌一起，通过线上线下四重资源支持，加速市民旧房售出；同时联动多家开发企业，提供多样化优质新房项目供购房者选择。在这个过程中，贝壳通过协调各方资源，为客户兜底风险，帮助他们平稳完成换房之旅”。

带押过户——“过桥资金”成为历史

居民林先生因置换住房，想将老房子卖掉后重新购买新的住房，通过房屋中介找到了买家，双方关于房屋交易谈判非常顺利，达成了买卖意向。但林先生老房子还有60万的按揭贷款尚未结清，按照房屋交易政策需要结清老房子贷款撤销原抵押登记后方可出售房屋并由买家办理新的按揭贷款，由于手头没有充裕资金结清老房子贷款，社会的“过桥资金”成本过高，正在林先生陷入了两难境地。

12月初，林先生了解到青岛市出台了“带押过户”政策，立即咨询贷款银行和公证处，得知已经可以办理了，买房人也愿意配合，便与买方一起到公证处。先签订房屋买卖资金提存监管协议，将买方首付款打入提存监管账户中，公证处出具提存证书。原贷款银行出具同意“带押过户”证明，买方贷款银行提存监管协议约定，将房屋按揭贷款发放至公证处的监管账户内。公证处收到按揭贷款后，买卖双方和买方现贷款银行共同到房屋登记部门办理了房屋的转移登记和正式抵押登记，房屋交易完成后，公证处将林先生在尚未还清的剩余贷款本息转入至其原按揭贷款银行账户内。

最终林先生在未结清原房屋贷款、撤销原抵押登记的情况下，就办理了二手房过户手续，顺利出售了房子，林先生表示“原本还想着先借朋友的钱还上贷款再办手续，现在赶上了新的政策，就不用自己筹措资金解抵押了”，这个政策一实行，房屋交易真是既省钱又方便。

市房地产事业发展中心中介管理服务处负责人李伟表示，“带押过户”模式实现“交易过户-贷新还旧”全流程闭环模式，在保证交易资金安全的同时，既减轻了卖方“过桥”资金烦恼，又增加了买卖双方更多的可选择性，降低交易成本，让存量房交易环节更快更便捷，更好地满足当前居民改善性住房需求。

青岛市住建局坚持“房住不炒”的定位，支持刚性和改善性住房需求，降低居民购房成本，积极主动作为，不断解放思想、大胆探索，坚持创新驱动发展，形成了一批改革创新举措和经验做法，为进一步增强市场活力，推动实现行业高质量发展作出积极贡献。