房地产支柱产业地位再次被重申，围绕供需两端的利好政策不断加码并逐步显效，度过2022年的“寒冬”，相信2023年房地产市场将迎来转机，走上健康发展之路。
城市与区域治理研究院 苏志勇
时至岁末，已进入冬至节气。冬至是北半球黑夜最长的一天，也是一年中最寒冷阶段的开始。对于中国房地产行业来说，整个2022年也在经历着自1998年房改以来最为“寒冷”的历史时期。
在3年疫情以及房地产大周期拐点等多重因素的共同作用下，房地产市场2022年进入深度调整期，房地产投资、商品房销售、土地购置等各项数据连续下滑，跌入冰点，房企生存状况持续恶化，并触及金融系统性风险。
近期，中央经济工作会议、国务院常务会议不断释放稳定房地产市场的政策信号，央行、银保监会、证监会等部门密集出台政策措施，改善房企融资环境，稳定房地产市场，行业信心开始修复。
回顾
政策回暖，市场寻底
2022年房地产政策呈现触底回暖态势。一季度以地方政府试探性放松政策为主，政策范围和力度有限。二季度中央政治局会议定调“支持刚性和改善性住房需求”；央行、外汇管理局发布“金融23条”，提出因城施策实施好差别化住房信贷政策。“因城施策”得到高层明确支持，各地房地产松绑和刺激政策密集出台。三季度受各地停贷风波影响，政策重心转向“保交楼”。
7月28日的政治局会议提出，“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”；8月，住建部、财政部、央行通过政策性银行专项借款方式支持保交楼。四季度房地产市场未见明显好转，房企资金压力加剧，金融系统性风险隐现，政策开始向“保市场主体”转变，特别是11月以来，央行、银保监会、证监会连续出手，“三箭齐发”改善房企融资环境。
从全年政策脉络看，总体呈现政策力度由弱到强，发力点从需求端向供给端、从保项目向保市场主体蔓延之势，政策密集但效果不明显，市场回暖不及预期。据国家统计局数据，今年1~11月房地产开发投资增速为-9.8%，降幅继续扩大；商品房销售面积同比下降23.3%，商品房销售额下降26.6%；土地购置面积下降53.8%；商品住宅销售价格环比总体延续降势。从供需两端数据看，房地产市场仍然处于寻底阶段。
造成这种状况是多方因素叠加的结果。一是宏观环境不景气。受国际环境以及国内疫情因素影响，我国宏观经济面临较大下行压力，企业经营困难，居民整体收入水平下降，消费能力减弱。二是房地产遭遇大周期拐点。我国城镇化进入中后期，人口红利减弱，房地产市场趋于饱和，大多数三四线城市住房供应过剩，一二线城市则呈现高房价与刚需购买力不足的矛盾，有效需求不足。三是房企暴雷、项目停工烂尾导致购房者对预售商品房交付的担忧，消费信心受到严重打击。
尽管今年市场需求端的利好政策超出预期，降首付、降利率、购房补贴等政策不断，房贷利率已经降至历史最低点，但居民的购房意愿并未被激发出来。央行2022年三季度城镇储户问卷调查显示，预计未来3个月增加购房支出的居民比例处于近年来低位。
定调
重申房地产支柱产业地位
去年以来，我国经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，今年疫情的反复冲击更是令宏观经济雪上加霜。据国家统计局数据，前三季度国内生产总值870269亿元，同比增长3%。机构预测全年经济增速在3.2%左右，距离年初确定的5.5%的经济增长目标还有不小的差距。
经济增速下滑有多方面原因，其中房地产投资和消费的持续不振是对经济的最大拖累。
一是对投资端的拖累。据国家统计局数据，1~11月固定资产投资同比增长5.3%。分领域看，基础设施投资同比增长8.9%，制造业投资增长9.3%，房地产开发投资则是下降9.8%。房地产投资对固定资产投资形成严重的负向拉动，严重制约了投资对宏观经济的带动作用。
二是消费端的拖累。1~11月，商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%。商品房销售额118648亿元，下降26.6%，其中住宅销售额下降28.4%。商品房销售下滑不仅直接影响经济增长，还间接影响到家装、家具、家电等商品消费和服务需求。
三是对地方财政的拖累。据财政部数据，1~11月地方政府性基金预算本级收入56307亿元，比上年同期下降22.8%，其中国有土地使用权出让收入51174亿元，比上年同期下降24.4%。
房地产市场持续下滑不仅影响到经济增长，更为危险的是对金融系统和地方财政构成威胁。针对化解房地产风险，近日中央财办有关负责人表示，要充分认识到房地产行业的重要性。房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业，占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%；土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，占城镇居民家庭资产的六成，房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的39%，对于金融稳定具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业。此前几天，国务院副总理刘鹤在一次重要会议上强调“房地产是国民经济的支柱产业”，这也是中央高层自2003年以来时隔20年再次强调房地产的支柱产业地位。
展望
防范风险与长效机制并重底
关于明年房地产发展，近期的中央工作会议给出了明确的方向：要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
从中央经济工作会议针对房地产的表述，可以总结出2023年房地产重点工作将围绕五个方向：
一是“保交楼、保民生”。这是今年7月28日中央政治局会议做出的重要部署，也是2023年房地产工作重点，不仅事关民生稳定，也关系到房地产市场信心的恢复。目前“保交楼”已经得到3500亿元专项资金支持，未来央行还将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，各地方政府也在积极筹集“保交楼”专项基金。在地方政府、金融机构和房企的共同努力下，相信2023年“保交楼”工作将取得明显进展。
二是防范化解头部优质房企风险。头部房企体量大、影响面广，牵一发动全身，是调控的重点。中央经济工作会议提出“满足行业合理融资需求”“改善资产负债状况”，意味着头部优质房企的融资需求将得到进一步满足；“推动行业重组并购”，意味着头部优质房企将成重点支持的重组并购实施主体。通过抓大放小，促进行业集中度进一步提升。
三是支持刚性和改善性住房需求。意味着在今年一系列“因城施策”政策基础上，将进一步优化调控政策，打通制约合理住房消费的梗阻。比如降息、降低首付比例、税费优惠、购房补贴、适度放松限购等。特别是针对改善性住房需求，还有较大的操作空间，这部分需求也将成为拉动住房消费的主力。
四是解决好新市民、青年人住房问题。这部分需求主要通过保障性租赁住房和长租房解决。据住建部统计数据，从去年6月至今，全国已开工建设和筹集保障性租赁住房约330万套（间），可解决近1000万新市民、青年人的住房困难问题。速度在不断加快的同时，各项财税支持政策也在不断完善。例如财政部、税务总局明确了保障性租赁住房税收优惠政策，人民银行、银保监会明确保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，国家发改委将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点等。除了保障性租赁住房，长租房也将成为发展重点。
五是推动房地产发展模式转型。虽然目前针对新发展模式没有一个明确的概念，但是从传统增量开发模式向存量运营模式转变应当是重要内涵，比如城市更新、长租房市场等将成为越来越重要的赛道。
没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会来临。房地产支柱产业地位再次被重申，围绕供需两端的利好政策不断加码并逐步显效，度过2022年的“寒冬”，相信2023年房地产市场将迎来转机，走上健康发展之路。
机构观点
临近岁末，各大证券研究机构纷纷推出行业年度研究报告。对于房地产政策和市场走势，他们有着怎样的观点？我们在此选取并摘录了部分机构观点供读者参考。
平安证券：
我们认为，尽管2023年房地产销售可能难以明显好转，但房地产投资对经济的拖累预计有望逐步趋弱：
一方面，2022年11月房地产融资政策进一步松绑，且相比于前期的政策更加务实，民营房企相对更为受益，它们的融资难有望逐步好转。另一方面，根据领先指标判断，新开工面积同比短期或将触底，而竣工面积同比大概率将加速。
展望2023年，房地产新发展模式可能得到进一步部署、落实。何为房地产新的发展模式还没有明确定论，不过我们认为发展租赁住房是其中应有之义。从二十大报告看，房地产未来将更突出保障属性，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
中信证券：
我们相信，不利于消费需求释放的限制性政策将有望很快放开，各地的限购限贷政策，尤其是认房又认贷的首套房认定标准将有希望放宽。同时，普通住宅认定标准有望放宽。在供给侧，进一步的流动性支持和预期管理，将继续补强房企的资产负债表。
解除不利于消费需求释放的限制性政策将是未来需求政策重点。我们预计，二线省会城市的住房限购有望实质性放开，一线和新一线城市的限购也有望在执行标准、地理范围等领域有所优化。2016 年之后信贷记录影响居民首付的规定，严重影响了卖旧买新，卖小买大需求的释放。我们预计，在不远的将来认房又认贷的首套房认定标准将有望放宽。此外，各地对于普通住宅认定的过严标准，影响了合理改善的交易便利性。我们预计各地普通住宅认定标准有望放宽。
中央经济工作会议要求，要研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡。我们认为，所谓新发展模式就是区别于传统的高负债、高杠杆、高周转的模式。但房地产政策不是在2023 年既要完成新发展模式转型，又要释放需求鼓励改善自住。2023 年的房地产政策，重点就是扩大需求——中长期而言，重点则是推动行业向新发展模式平稳过渡。
中银证券：
“保交楼”逐步成为政策底线，政府、房企、金融机构三方合力推进专项工作，但尚处于研讨实验期，对整体市场信心修复效果仍待验证。
行业整体将围绕供需端缩表进行。供给端，行业整体需要至少3年的缩表周期；需求端，短期低迷或将延续，预期 2023 年 3、4 月出现修复。
从存量来看，当前我国存量住房超500亿平方米，其来源渠道不断扩展，以购买新房、二手房获得的占比在过去十年有所提升；老旧住宅占比仍有 31%， 旧改市场空间仍然较大。三大核心城市群、东部沿海地区、高能级城市由城市更新带来的被动潜在新增住房需求较大，但由于其住宅来源相对更多元，需求吸纳未必反馈至新房成交上，租赁、购买保障性住房、购买二手房相对会更多被选择。
从未来潜在增量来看，根据我们的测算，未来十年我国新增住房需求合计仍有 12.2亿平方米/年，其中由城镇化和住房改善所带来的主动新增住房需求为 9.3亿平方米/年，由城市更新带来的被动新增住房需求为 2.9亿平方米/年。从城市更新角度来看，京津冀、大湾区、长江中游城市群形成了旧改需求的增长极。
国盛证券：
2023年复苏之路的一些预测：（1）金融对民企的救助政策尚有余量，但主旨仍是保交楼防风险。（2）销售和去化率才是打开地产企业循环的核心。（3）自上而下的表态支持合理购房需求以及选择性放松一线城市，才是真正意义上扭转预期改善销售的核心政策。
我们认为依靠单一放松方向很难扭转市场信心，需要自上而下的政策组合包，继续看好宏观层面、需求端、融资端、供给端和REITs扩容的政策空间。假设政府在2023年一季度将需求侧政策补齐，则销售有望在二季度企稳。预计复苏将从2023年下半年一直持续到2024年，而到2025年有可能因为人口原因及经济阶段性复苏到位而见顶回落。
天风证券：
我们认为，2023年房地产政策会有两个底线——“保交楼”的民生底线和“不走老路”的风险底线。在两个底线的约束下，明年房地产政策的重心，大概率会落在供给端的存量项目建设以及保障优质主体之上，而对需求端的刺激更多会是温和、精准的因城施策，房地产销售有望企稳，但难见反弹。
在缺少需求侧强劲复苏，同时刚刚经历房地产市场风险暴露的情况下，2023年房企的投资意愿和信心可能不会出现快速的修复，有限的资金预计将更多向施工端而非拿地端倾斜，房企拿地可能会首次出现连续两年下滑的情况。
长城证券：
我们认为2023年房地产市场将呈现以下特点：第一，土地市场结构更加优化。在商品房销售市场逐步回暖的背景下，土地市场尤其是开发商购置土地面积增速或将有所回升，以国企或城投公司为主的购置主力趋势不会发生改变，但开发商购置土地面积会逐渐回升，土地流拍率会明显下降。
第二，商品房销售增速或将更大改善；政策上首先是继续实施降息政策，其次是因城施策放松限制，接着是政府增强市场信心。我们预计2023年商品房销售面积累计同比从5月或开始回升，全年累计同比增速为-10%左右，2023年整体房价或也继续下跌5%。
第三，房地产投资有望逐步回升：房地产融资在政策推动下明显改善；房地产行业的集中度有望提升；另外，整个房地产市场的消费模式将会继续改革转型，“租购并举”这种模式将会长期存在于我们的房地产舞台。
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