北京完成全年住宅供地计划93%，2023年首批供地17宗地出炉

图片/中房报图库

2022年最后一个工作日，北京市第五批次集中供地正式挂地，共6宗住宅用地上市，全部为预公告转正地块，总建设用地面积21.47万平方米，总规划建筑面积53.18万平方米，起始总金额122.5亿元。

与前四批供地相比，第五批次土地出让规则依旧采取“竞价+竞现房面积+摇号”的模式。其中3宗设定竞现房销售面积环节，另外3宗达地价上限后直接摇号确定竞得人。

第五批次供应的地块中，其中2宗对现房与期房指导价分别进行单独设定。加上四批次的石景山古城地块，2022年共3宗地块设定了期房、现房“双指导价”。竞现房销售、双指导价成为近阶段供地的主流模式。

从北京2022年集中供地情况来看，住宅供地共发布五批次，共计65宗，总土地面积278.4万平方米，总规划建筑面积577.1万平方米。按照北京2022年供地计划住宅商品房用地300公顷的供地下限要求计算，去年供地计划完成率为93%。

中指研究院表示，2022年集中供地以多批次供应为主，多批次分散供地，降低土拍门槛，保障性住房用地公开供应成趋势。从成交总量来看，房地产市场面预期边际改善，但土地市场热度难有根本性恢复。市场化运作房企拿地有限，城投等地方国资企业仍将托底拿地，预计今年全年成交量较2022年有进一步小幅回落。

多批次“小步快走”

从供应地块来看，北京五批次地块分别位于朝阳、石景山、昌平、通州、亦庄、房山6个区域。空间分布上，中心城区2宗4公顷，占比33%；平原多点地区（含副中心）4宗18公顷，占比67%，而且此次仍是采用沿轨道交通沿线布局。

据北京市规自委相关负责人表示，五批次供地继续坚持多管齐下保障住房品质，设置竞现房销售面积环节以保护购房者权益。

本批次6宗土地中，仅有亦庄新城0303街区F1C-1等地块执行“90/70政策”。2022年住宅供地中，截至目前仅有15宗设定“90/70”限制，占比23%，相较去年比重降低22%。从“90/70”设限减少也可以看出，未来上市产品将更贴合改善住房需求，同时套内“90/70”政策，也使房企产品设计自由度得到提升。

从供地节奏来看，北京集中供地节奏进行了优化调整，由2021年的“大集中”模式，调整为“小集中”。2022年供地批次由3批增加至5批，供地量形成“少量多次”的供地节奏。

事实上，不只北京集中供地进行了调整，据不完全统计，目前已有至少7城已经发布或完成了第五批次集中供地，比如南京、武汉、无锡和长沙等城市。在新的发展阶段，集中供地模式因城施策，进行适当调整，已成为一种可取路径。

东方金诚分析师唐晓琳表示，2021年初土地市场过热的问题已不复存在，集中供地政策在一定程度上提高了房企的投资门槛，在当前的行业环境下，有能力深度参与集中供地的房企数量十分有限，因此部分城市调整集中供地节奏，是在土地市场低迷期的一种必然选择。

中指研究院土地事业部负责人张凯认为，2022年以来，多个城市通过增加批次调整供地节奏，一方面通过分散土地供应时间上的集中度，为房企降低短期内的资金压力；另一方面，通过增加一批供地，可以在现阶段有效补充土地财政收入。总体来看，2022年增加供地批次的方式对于稳定市场还是起到了一定的作用。

在合硕机构首席分析师郭毅看来，当下多个城市都在采用“多次少量”土地供应方式，既不会对市场产生过大干扰，又能对开发商的拿地预期和购房者市场预期起到积极的引导作用。“增加供地批次，分散拿地节奏，也会缓解同区域内项目扎堆的情况，提升房企对土地价值的预判。”

2023年首批供地出炉

据了解，此前北京挂出7宗预申请宅地，总起始价达151.22亿元。除正式挂出的6宗外，还有开发区亦庄新城0510街区YZ00-0510-0032地块。实际上，该地块已预公告上市3次，分别于去年9月30日、12月9日和12月23日挂出，而本次未转为正式公告，因没有企业进行激活。

相较亦庄新城多次挂出未果，朝阳区小红门地块则备受企业关注。据了解，当前首开、龙湖已进行预申请报名，昌平回龙观地块也收到龙湖、中海等多家企业的预申请报名，预计地块未来竞价将较为激烈。

北京市规自委信息显示，朝阳区小红门地块用地面积约12060平方米，建筑控制规模30150平方米，容积率2.5。地块起始价为12.4亿元，地价上限14.26亿元。该地块未来商品住房销售指导均价为8万元/平米，目前周边二手房价格参差不齐，品质较低的二手房小区最便宜在5万元/平方米左右，中高端的项目比如中海城在8万元/平方米左右。

2022年第五批土地发布同时，北京市规自委也发布了2023年首批集中供地的部分拟供商品住宅用地清单，共计17宗土地，涉及9个区，建设用地面积74万平方米，建筑规模约157万平方米。其中朝阳、丰台、石景山、通州、顺义、昌平各2宗，大兴3宗，经开、门头沟各1宗。

从环线位置看，位于四五环之间4宗，占比24%；位于五六环之间7宗，占比41%；位于六环以外的6宗，占比35%。从交通及配套情况看，2023年第一批清单中项目近5成位于轨道站点周边，近6成位于三城一区或产业园区周边。

北京市规自委表示，2023年将根据年度供地计划，分批次公布未来一定时间段内拟出让的商品住宅用地项目清单，让市场主体全面掌握土地供应状况，为其投资决策预留充足时间并提供参考。

也有部分企业表示，北京同时公布2022年第五批次出让公告，以及2023年首批次拟供商品住宅用地项目清单，既让市场看到了北京充足的土地储备，稳定了市场预期，也提升企业获取信息便利度，让企业更早、更全面地掌握土地供应信息，为企业预留了充足的投资决策时间，可以提前为2023年的购地计划谋篇布局，做出理性判断。