一线城市新房价格止跌

2023年稳房价是稳预期、稳需求、纾困供给端的关键；房价不稳，问题很难解决。

2022年最后一个月，房价下滑态势依然未能扭转。

1月16日，国家统计局最新数据显示，2022年12月份70个大中城市中，新房价格环比下降城市有55个，比前一个月增加4个；二手房价格环比下降城市有63个，比前一个月增加1个，下跌城市数继续维持在高位。

2022年12月，70城新房价格指数环比下跌0.2%，同比下跌2.3%；二手住宅价格指数环比下跌0.4%，同比下跌3.8%。自2021年9月以来，新房和二手房市场价格均已持续环比下跌16个月，同比下跌时间也接近1年。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，房价持续下跌导致市场预期发生了改变，即预期价格可能会继续下跌，由此恶化了买房需求，导致市场疲软。因此，2023年稳房价是稳预期、稳需求、纾困供给端的关键；房价不稳，问题很难解决。

近期，央行、银保监会针对房价连续下跌城市祭出利率不设下限的政策。据此标准，有35个城市存在房贷利率继续下调的空间。

就在1月16日，央行进行820亿元7天逆回购操作、740亿元14天逆回购操作与7790亿元MLF操作，充分满足节前金融机构资金需求。

房价继续大面积下滑

一线城市新房价格在连跌3个月后，有了止跌现象。2022年12月份，一线城市新房价格环比变动由11月下降0.2%转为持平；同比则上涨2.5%，涨幅与11月相同。

其中，北京、上海新房价格环比分别增长0.2%、0.4%；广州、深圳环比分别下降0.4%、0.3%；北京、上海、广州新房价格同比分别增长5.8%、4.1%、0.4%，深圳则同比下降0.2%。

二手房市场表现则仍然疲弱，并会影响到新房市场预期。2022年12月份，一线城市二手房价格环比下降0.5%，降幅比11月扩大0.1个百分点；同比上涨0.6%，涨幅比11月回落0.6个百分点。其中，北京、上海、广州、深圳二手房价格环比分别下滑0.4%、0.5%、0.6%、0.5%。

范围更为广大的二三线城市，无论是新房市场还是二手房市场，房价仍继续处于下跌态势。

2022年12月份，二线城市新房价格环比下降0.3%，降幅比11月扩大0.1个百分点；二手房价格环比下降0.4%，降幅与11月相同。三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅与11月相同；二手房价格环比下降0.4%，降幅比11月收窄0.1个百分点。

70个大中城市中，新房价格环比下跌城市数达到55个。也就是，有15个城市新房价格仍保持环比上涨，这15城分别是：北京、上海、杭州、宁波、青岛、长沙、成都、西安、银川、无锡、扬州、泉州、九江、平顶山、南充。其中，泉州、扬州以0.7%、0.6%涨幅领先；其次是长沙、成都，涨幅均为0.5%。

70个大中城市中，二手房价格环比下跌城市数达到63个，仅 7个城市环比上涨，如宁波、长沙、成都、贵阳、昆明、徐州、泸州；二手房同比下跌城市数量更是达到64个，只有成都、北京、上海、昆明、南充和无锡在上涨。其中，二手房价格环比涨幅最高的是昆明，达到0.3%。

新房价格和二手房价格环比均上涨的城市仅有3个，分别是长沙、成都、宁波。其中，长沙新房、二手房价格分别环比上涨0.5%、0.2%；成都亦分别上涨0.5%、0.2%；宁波则分别上涨0.2%、0.1%。

2023年，全力稳房价

70城房价数据表明，房价有趋稳基础，但这个基础仍不牢固。2023年稳房价依然是房地产重要工作，并成为稳预期、稳楼市的重要条件。近期政策着力点正是从供需两端发力稳房价。

近日，人民银行、银保监会联合发文，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套房贷利率政策下限。

央行货币政策司司长邹澜表示，政策出台后，一些城市政府积极作出相应调整，带动了新发放房贷利率有所降低。根据相关数据，去年12月份新发放个人住房贷款利率，全国平均为4.26%，同比下降1.37个百分点，是2008年有统计以来历史最低水平。

邹澜表示，按照“因城施策”原则，根据各城市房地产市场发展状况，动态调整允许阶段性放宽新发放首套房贷利率下限的城市范围，形成支持房地产市场平稳健康发展的长效机制。

基于央行房贷利率自由下调的规则，上海易居房地产研究院研究总监严跃进在对2022年12月70城房价数据测算后发现，有35个城市符合下调标准，此类城市在春节后需要迫切关注楼市疲软现象，充分运用好房贷利率自由下调权限。

他根据下调利率迫切程度对这些城市进行了由大到小排序：一二线城市有14个，包括长春、沈阳、太原、大连、哈尔滨、郑州、天津、石家庄、福州、南宁、贵阳、厦门、武汉、兰州；三线城市有21个，包括牡丹江、湛江、洛阳、岳阳、北海、秦皇岛、吉林、徐州、金华、济宁、常德、韶关、桂林、唐山、锦州、温州、宜昌、惠州、丹东、蚌埠、襄阳。

“目前来看，符合新房贷利率下调城市基本集中在三四线城市和部分二线城市。”中国财政科学研究院研究员贾康认为，从2022年底前阶段性放宽到中央经济工作会议部署，再到这次建立“动态调整机制”，支持刚性需求、提振房地产市场信心的信号逐步释放。他预计2023年随着各项措施落地见效，中国宏观经济将持续好转，房地产市场也有望逐步企稳恢复。

严跃进预计，从供给端角度看，近期会发布资产负债表优化21条方案，资金到位后房企在定价上就会趋稳；从需求端看，新一轮购房需求刺激政策在路上，需求端活跃，房价无序下跌也会停止。

“若疫情感染高峰能在一季度褪去，积极纾困或许在二季度产生效应，即热点城市交易量开始企稳并慢慢回升，并在下半年带动都市圈周围城市好转。不过，由于楼市和经济基本面较弱，不太可能出现大幅度反弹，特别是房价反弹。”李宇嘉预计。