2月二手房成交1.5万套大涨超八成，北京楼市真回暖了吗？

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北京二手房市场热度逐渐升温。

通州梨园一位房产经纪人表示，从去年12月中旬疫情管控调整开始，他的带看量开始增加，客户热度有了很大改观。春节假期过后，市场活跃更为明显。

据其介绍，当前北京二手房周末日均成交量可达600-700套，工作日日均成交量也可达200-300套。其中，通州梨园地区2月成交量达300套左右，相比之前增涨了2-3倍。

不仅是通州梨园片区，随着市场恢复常态化运行，北京多个区域二手房现明显升温态势。多位房产经纪人表示，当前北京多个片区房源涨价，即便没有涨价的房源议价空间也普遍减小，在此情况下很多购房者出手果断，观望情绪减弱。

北京市住建委数据显示，2023年2月北京二手房成交15315套，环比1月大涨84.3%，同比去年2月大涨85.4%，创近11个月以来成交量新高。价格方面，中指研究院数据显示，2月北京二手住宅价格环比上涨0.33%，同比上涨2.86%。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，从2月二手房成交体量本身来看，当前楼市升温速度较快，二手房“小阳春”提前到来，回暖迹象凸显。但从成交的影响因素层面考虑，目前北京楼市“小阳春”的持续性可能面临一定的挑战。

二手房成交大涨超八成

“2月我最忙的一天接待了3个客户，带看共计有15套房源。因为客户比较分散，当天我横跨三大片区，从方庄大区四方景园，到崇广渠门大区新景家园，再到双井大区的首城国际，不断地做购房方案分析以及市场解读。”丰台方庄宋家庄南区一位经纪人回忆道。

年后，这样忙碌的房产经纪人并不在少数。回龙观一位房产经纪人透露，近期片区内二手房挂牌量有明显增长，带看量翻了一倍，成交量也较春节前增长20%左右。“这些客户里，以改善置换需求偏多。”

许多有购房意愿的置业者也都能够明显感受到楼市升温的信号。“近期业主逐渐开始调价，并且态度相比较去年而言明显硬气。买家则是在看了几套房子之后，经过业主的涨价，心态也开始着急了。对于北京楼市的预期，大家明显是偏好的。”上述回龙观经纪人说道。

中原地产研究院发布的数据显示，2023年前两月，北京二手住宅累计网签量达到23623套，相比较2022年同期上升17%。其中1月份，受到春节假期等因素的影响，北京二手住宅仅成交8308套，而二月份则上升至15315套。

关荣雪表示，2月北京二手房成交量上升背后，一方面在于春节假期过去，市场恢复常态化运行，加之市场摆脱了疫情防控的拖累，前期积压的购房需求加速释放；另一方面，去年以来出台了多轮宽松政策逐步发酵，当前信贷环境较为宽松，购房者入市积极性提升。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，除上述因素外购房入学需求的增加，也带动成交量出现周期性上涨。此外，随着经济复苏，政策大环境宽松下，购房者市场预期得到修复，特别是刚需客户，置业积极性提高，促进楼市情绪转暖。

58同城、安居客发布的数据显示，2023年2月份，全国重点监测的65城中， 41城二手房挂牌均价环比呈现上涨趋势，二手房新增挂牌房源数量则环比上涨了238.0%。

在这其中，北京等一线城市再度成为楼市的“佼佼者”。58同城、安居客发布的数据显示，2023年2月份，北京二手房新增挂牌量环比上涨164.3%。

“楼市此次总体回暖的基调已经明确，政策的确定性增强，从供给端的金融支持到需求侧的限制性政策松绑，市场的预期已经逐步清晰。”58安居客研究院院长张波表示，全国重点城市市场回暖态势有望得以延续，北京等热点一二线城市的“小阳春”行情更加明显。

楼市真的回暖了吗？

从客观数据来看，抛开1月春节假期网签暂停的影响，1月二手房实际日均网签量为346套，2月份日均网签达到547套，环比增长达到58.1%。

若单从数据分析，这个月同环比数据都有较大程度的增长。“但需要特别指出的是，2月份网签量增幅并无较大参考意义，增幅较大主要是低基数效应导致。”北京链家研究院分析师冷会表示。

“从专业分析角度看，2023年2月份是节后的第一个完整月份，应当与往年的3月份做对比。在考虑平年因素的前提下，今年2月份网签规模与去年3月份网签量17085套基本持平。”冷会补充。

麦田分析师同样认为，2月份成交量增长明显，一是年前北京二手房市场挂牌量不断增加，积累了大量的优质房源，再加上因疫情推迟的购房需求叠加年后“小阳春”集中释放，使得市场热度升温较快。二是今年春节对市场的影响提前到1月份，而往年一般在2月份，使得今年2月份成交增幅显得变大。

“2月北京二手房市场的确是升温了，但环比增长84.3%这个数据并不是非常客观。”在合硕机构首席分析师郭毅看来，无论是环比还是同比，其都是和春节月相比。而今年2月是春节月过后的第一个完整月，因此其与往年2月春节月相比数据上涨是必然的，涨幅大也是正常情况。

“大家对于北京房价增长、政策宽松有一个预期，但实际上这是只是大家的一个美好理想。从政策层面上来看，北京依然执行着严格的首付标准、最高的贷款利率、以及严厉的限购政策，其均处于全国最高管控水平，而市场成交量的走高则是此前观望的需求被重新激发。”郭毅说道。

楼市复苏，“小阳春”提前而至，相对过去一年黯淡的房地产市场来说，这无疑是一抹难得的曙光。不过这一波楼市行情能持续多久，多数从业人员都表示谨慎乐观。

郭毅认为，当年初需求释放过一轮之后，就很有可能出现后继乏力的状况。因此，想要市场有稳定、持续向好的发展趋势，可能需要政策端给出更大的支持，例如降低首付标准、放松贷款需求等。

中原机构首席分析师张大伟直言，整体看，当下北京市场依然谈不上火热，目前3月二手房成交量大概率也会超过1.5万套，甚至有望接近2万套，但市场推动主要依赖教育需求，到了4-5月，需求就会下降。

“预计此次回暖将会蔓延至3月份，全年表现大概为上半年基本维持稳态，2、3月份迎来‘小阳春’阶段，6月份再遇成交小高峰，下半年成交动力则将较上半年进一步加大。”关荣雪说道。

当前，房地产市场上的任何微量变动都极易被视为一种信号。关荣雪表示，北京二手房回暖，将会传导至新房，带动新房市场加速回暖；二手房市场活跃度提升，也将带动市场信心逐步增强，价格稳步上涨的态势将会持续显现。