谁主沉浮！2022中国上市房企董事会TOP50强来了

最好的内部治理就是保障企业的长远健康发展。

行业剧变下，中国上市房企的董事会也在经历变革。

当下地产圈最轰动的人事变动，应属碧桂园的权杖交接，原执行董事、主席杨国强选择退休，仅担任特别顾问一职，女儿杨惠妍接任其职位。当杨惠妍首次以“碧桂园董事会主席”身份亮相业绩会时，她将如何排兵布阵带领碧桂园走向新的发展阶段成为关注焦点。

这被认定是一个信号。现在的房地产行业“逆水行舟”，董事会建设也是一项关键任务。

今年，中国房地产报推出的“2022年度中国上市房企最佳董事会TOP50”榜单，继续以已发布2022年年报的A股和H股上市房企为候选池，根据上市房企截至2022年年末的净资产收益率、市值、市值增长率、营业收入增长率、董事会构成质量与多样性等多个维度指标测算出“2022年度中国上市房企最佳董事会TOP50”。

综合来看，这份榜单较前两年最大变化在于上市房企董事会组成结构，TOP50上市房企中独立董事数量都占到1/3及以上，设立女性董事的企业数量也有所增加。今年4月14日，国务院办公厅印发《关于上市公司独立董事制度改革的意见》中提到，上市公司董事会中独立董事应当占三分之一以上，国有控股上市公司董事会中外部董事（含独立董事）应当占多数。

从各项数据指标来看，“2022年度中国上市房企最佳董事会TOP50”榜单中，央企、国企占据榜单前10排名绝大比重，只有少数2家韧性发展的民营房企入围。另外，董事会的人事更迭也较明显，有老将退位，有“少壮派”升任，也有二代接班人“上位”。

行业正在温和复苏，路上仍然遍地荆棘，董事会作为企业的经营决策主体，如何把战略定力和风险预判做得更扎实，如何把全周期综合竞争力和人才厚度做得更扎实已成为推动企业持续前行的关键。

10强综合指数在0.9以上

透过“2022年度中国上市房企最佳董事会TOP50”榜单，2022年董事会综合指数平均值为0.79，同比基本持平。2021年榜单中的TOP30强房企虽连续上榜，但排名已发生明显变化，有4家房企排名滑落到TOP10之外，取而代之的是建发国际、中交地产、华发股份和滨江集团，它们受益于市值增长幅度和营业收入的增长幅度，排名居上，但原本基数相对较低。

值得一提的是，华夏幸福、融创中国、富力地产这3家出险房企重回榜单，这也从侧面反映出房企化债KPI大考，用时间换空间，究竟谁能顺利推开“重生之门”？

越是行业下行期，稳健型企业越能凸显自己的强势。从“2022年度中国上市房企最佳董事会TOP50”榜单来看，董事会综合指数在0.9以上的有9家房企，比2021年多2家。

华润置地综合指数达到 0.97，由之前的排名第3直接拿下榜首位置。2022年各项指标虽然还是呈现“华润式”的四平八稳，但市场已明显感受到华润的逆势进击，3000亿元销售目标和拓储正在同步推进。

龙湖集团因下滑的市值增长幅度拉低了评分，以0.96分综合指数位列榜眼，但龙湖整体的业绩表现依旧抢眼，各大维度的综合评价还是处于行业领先位置。万科的董事会结构没有变化，但营业收入同比增长和超过2000亿元的市值都是万科的加分项，排名由2021年榜单中第7名重回前三甲。

在“2022年度中国上市房企最佳董事会TOP50”榜单中，只有华润置地、万科、中海地产3家房企在2022年年末的市值超过2000亿元。除滨江集团外，10强房企的综合指数都在0.9分以上。碧桂园、金地、新城控股和绿地控股或受市值大幅下滑，或受较低的ROE（净资产收益率）影响，跌出最佳董事会TOP10阵营。

综合指数在0.8以上的有17家房企，处在近3年最高值。2021年榜单中只有3家房企，2020年有10家。在这个指数阵营中，滨江集团因较高的ROE、越秀地产和绿城中国因较高的营业收入增长率导致排名上升较快；南山控股、信达地产、金融街都是以新面孔出现，市值增长幅度和ROE拉高了它们的评分，虽基数不大，但市值综合来看较销售百强中耳熟能详的大多数民营房企不到百亿元市值有些许优势。

另外，排在榜单TOP30以外的房企，处在综合指数0.6~0.8间的以出险房企居多。相比2021年榜单，远洋集团、旭辉控股、中梁控股、龙光集团排名下滑较快，截至2022年年末ROE的负值表现、市值的大幅减少以及营业收入降幅50%左右直接拉低了董事会综合指数。这是行业整体大环境使然，绝大部分民营房企因存在较大债务压力，在行业缩表出清过程中站在了十字路口，引发了董事会“定战略、作决策、防风险”思考。

4成房企市值不足百亿元

市场分化之际，真正具有良好组织管理、盈利、控负债能力的企业开始浮现，投资者也在精选高质量ROE企业，进而考量董事会的公司治理水平。

从“2022年度中国上市房企最佳董事会TOP50”榜单来看，房企平均ROE在2022年首现负值，TOP50董事会上市房企ROE平均数为-12.11%，2021年该数值为14.29%，2020年平均数为22.59%，房企盈利能力被大幅削弱。

榜单中有20家房企ROE为负，正荣地产拿下最高的负值为-106.81%，融信中国和金科股份ROE负值都在-90%以上；龙湖、滨江、建发国际、华发股份、华润置地的ROE都在10%以上，另有11家房企ROE在5%~10%间，相较2021年普遍出现不同程度的下滑。2022年全年行业深陷“谷底”，上市房企的融资、销售和投资受到较大扰动是主要因素。

另外，房企市值大幅缩水也是这一季榜单最明显的特点，直接导致半数以上房企董事会综合指数排名下滑；千亿元市值房企跌剩5家，地产国家队逐步走强，龙湖是唯一市值超过千亿元的民营房企。

从2022年年末总市值来看，华润置地市值最高，达2277亿元；万科次之，为2117亿元。在前十强市值排名中，中海市值增长幅度最高为21.92%，市值保持在了2000亿元以上。2022年销售规模第一的碧桂园，因市值跌幅近50%导致其市值排名滑落至行业第7名；其次是新城控股，市值跌幅近30%。

行业深度调整下，地产股表现相对较弱，房企市值随着股价下探持续走低，甚至有几家资本市场里的“明星企业”已不见踪影。2022年全口径销售额突破3000亿元的绿城中国，市值不到300亿元；金地集团2022年的全口径销售额超过2000亿元，市值不到500亿元。

除上市房企市值处于低位运行外，市值分化也在加剧。在“2022年度中国上市房企最佳董事会TOP50”榜单中，美的置业、金辉控股、中交地产、旭辉控股、南山控股等11 家房企市值在百亿元规模徘徊；另有中骏集团、禹洲集团、合景泰富、保利置业、路劲集团、大名城等20家房企市值不到百亿元，占比达到40%。

此外，只有12家房企市值呈正向增长率，7成以上房企市值增长率为负，时代中国、德信中国、弘阳地产、正荣地产等13家房企市值同比跌幅在50%以上。部分房企面临流动性枯竭的经营现状，加上营业收入和利润指标双双大幅下滑，使得投资者对行业发展前景较为担忧，这也就导致了房企市值的普遍下滑。

刚刚过去的2022年不少企业都经历了至暗时刻，审慎和收缩成为董事会执行的关键词。随着市场预期和信心的逐步恢复，企业也在调整和反思中前行，董事会的变动还在持续，不论是从保障经营安全角度出发，还是围绕市场、客户做好战略优化，行稳致远好比一把“戒尺“摆上了董事会案头”，最好的内部治理就是保障企业的长远健康发展。