新一轮棚改即将启动？

新一轮棚改是否即将启动？上周五的会议审议通过了《关于积极稳妥推进超大特大城市城中村改造的指导意见》。城中村改造是一个已经被提及过的议题，包括上海、深圳、广州等城市也在积极推进。这次文件的出台是为了在近期密集释放稳经济的信号。
如何评价这一轮城中村改造？听到这个消息，很多人欢呼雀跃，认为房地产市场即将起飞，夜壶即将被启用。但我认为，这次的改造规模和影响不会像之前的棚改那么大。

首先，参与城市的数量有限，仅限于21个城市，包括7个超大城市、北上广深以及重庆、成都、天津和14个特大城市，如武汉、东莞、西安、杭州和佛山等。这些城市的房地产投资每年约占全国的三分之一至四分之三。
其次，城中村改造的特点决定了其规模不会像棚改那样快速扩大。
城中村的土地价格较高，拆迁费用和安置费用可能存在争议。尤其是广州的旧改，由于市场低迷，很多拆迁户还没有拿到当初承诺的临签费和安置费用。因此，解决城中村改造的立法问题将是首要任务。
目前，上海和深圳已经开始征求意见，各地需要自行探索。城中村的土地价格更高，需要更多的资金投入，才能达到棚改的规模。此次会议没有宣布超常规的措施，如货币支持城中村改造，也没有公布计划启动货币化安置。因此，如何筹集资金仍是一个难题。
因此，在地方城投和民营房企普遍缺钱的情况下，周期将很长。上海的城市更新计划需要持续到2032年底，长达9年。因此，这一事件可能会以缓慢的方式逐步推进，并优先解决矛盾最突出的地方。在这个过程中，各方应尽量避免过高的杠杆率，以免现金流中断。
然而，无论如何，通过这次会议，我们可以看到房地产市场并没有想象中那么悲观。对于房地产市场来说，可持续的稳定发展是最佳选择。虽然这需要很长时间，但未来的发展方向仍然是积极的。