郁亮最新判断：市场已经跌过头，万科会筑好最坚固的底线

万科内部一致看法是房地产还是国民经济的支柱产业，相信会回到正常发展轨道上。我们有信心扛得住挑战等得到春天。

8月最后一天，万科如期召开2023年中期业绩推介会，7位管理层参会，包括万科董事会主席郁亮，总裁祝九胜，联席总裁张海和朱保全。

从业绩看，万科2023年上半年营业收入、净利润均遭遇集中下滑：万科营业收入2008.9亿元，同比下滑2.9%；归属上市公司股东净利润98.7亿元，同比下滑19.4%。

行业大势下没有企业能独善其身。

面对市场的变化，郁亮也给予了最新的判断，“目前市场处在胶着状态，我们的判断是目前市场显然已经跌过头了。当前政策已经在发力，我们希望已经出台的政策能尽快落实到位，以推动市场恢复到健康合理水平；我们也期待存量盘活等方面的具体措施能够尽快出台。相信在各方努力之下，随着经济态势持续平稳改善，行业迟早会回到一个健康合理的水平上去。”

郁亮常以“猫头鹰”自喻，一只眼看风险，一只眼看机会。面对未来的市场发展时，他还是给予了积极肯定。

“今天所有从业人员都感到前所未有的压力，看不清未来，每个人都不容易。但从常识来看，有背阴的一面，就一定有向阳的一面。在整体低迷的时候，向阳的一面会格外明显，比如有些市场更加有韧性，也有新的业务机会在出现。”郁亮表示，万科会筑好最坚固的底线，抱有最坚定的信心，尽到最大的努力。

万科的成绩单

2023年上半年，万科营业收入2008.9亿元，同比下滑2.9%；归属上市公司股东净利润98.7亿元，同比下滑19.4%；扣除非常性损益后归属母公司净利润87亿元，同比下降25.9%。

对于投资者关心的净利润下滑情况，万科总裁祝九胜在会上表示，净利润下滑主要来自两个方面，开发业务的结算规模下降以及结算利润率下降。

其中，作为支柱的房地产开发结算收入1708.4亿元，同比下降4.5%，比集团营业收入下滑幅度高出1.6个百分点。

整个房地产市场大环境都在下跌，万科自然难以独善其身。

“全国商品住宅新开工面积2021年、2022年分别下降11%和40%，今年1~7月继续下降25%。按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模，即17年前水平。这不是个合理的水平。”郁亮说。

“目前碰到行业调整期，公司经营安全是没问题的，但短期利润确实有压力。”祝九胜亦表示，当前整个行业发生了深刻变化，行业毛利率也在不断下降，过往靠高杠杆大量买地、扩张规模方式的发展已难以为继。万科近几年一直把工作重点放在三个方面：一是以客户为主；二是强调公司经营安全，强调公司安全韧性；三是提升业务能力。

“万科内部一致看法是房地产还是国民经济的支柱产业，相信会回到正常发展轨道上。我们有信心扛得住挑战等得到春天。”祝九胜说。

作为万科联席总裁兼开发经营本部首席合伙人张海表示，从去年开始，新项目投资把关更加严格，投资质量、产品能力也有提升，投资盈利表现比较良好。“如果市场信心能够逐步恢复，我们相信经过一段时间调整，开发经营业务的毛利率整体将稳定向好。”

相对于中期业绩整体惨淡，此次发布会上万科更多地是在强调“现金流安全”这一亮点。这也是投资者的关注点所在，即市场销售持续低迷下万科的现金流是否有压力？

“短期市场确实有压力，但万科做了充分的前置准备，已经筑好了最牢固的底线。”万科CFO韩慧华说，“万科是一家危机感驱动的公司，长期坚持稳健的财务策略，始终把保持经营安全、健康的财务状况放在最重要的位置。万科始终像爱护眼睛一样爱护自己的品牌和信用。”

截至6月底，万科短期负债为457亿元，较年初下降29%；短期负债占有息负债比重降至14.2%，较年初下降6.3个百分点，处在历史低位；现金对短期负债的覆盖倍数2.7倍，较年初提升0.6倍。

虽然整个行业都在遭遇融资困难，但显然万科的情况要好得多。从去年至今，万科境内累计发行信用债396亿元，居行业第一梯队。今年上半年，万科分3次完成中期票据发行，累计融资60亿元。上半年万科境内新增融资平均成本3.73%，较去年下降了15个基点。

新业务的机会

万科从来都是在危机中寻找新的业务机会。

郁亮以伦敦、东京等城市发展过往为例，认为城市发展是先往郊区分散，再重新向城市中心聚集。即便是完全成熟后，也有城市更新的项目出现。这是市场的韧性。

新发展模式下，也存在着需求带来的新变化。郁亮表示，过去住宅是以解决刚需住宅为主，未来则是改善需求挑起大梁，包括城市更新、保障房、城中村改造、代建代运营等方面，都是未来的重要业务领域，也都是市场新的业务机会。

与销售收入下滑不同的是，上半年万科经营服务业务取得全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%，其中物业服务收入同比增长12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务收入增速分别达到17%、10.6%和7.3%。这是以万科为代表的房企们战略转型的新希望，但规模仍无法与房地产开发业务相比。

“企业要认清大势，房地产行业再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段。经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。”郁亮曾说。

郁亮表示，未来的市场不管万科做什么业务，本质都是能力的竞争。产品、服务、质量是否过硬，客户口碑是否足够好，组织效率是否足够高，是否拥有最多、最优秀的合作伙伴等等。万科有基础，但也要持续完善、提高和深化。

同时，地产也是个非常属地化的业务。各类业务尤其是大型项目，都需要与当地发展理念、产业政策、城市政策、城市规划和产业导入等多功能场景结合在一起。这需要万科与合作伙伴们共同努力，摸索可复制、可推广的模式。

万科联席总裁兼物业事业集团首席合伙人朱保全在此次业绩会上表示，商业地产投资整体的投资会比较重，回报周期比较长，但是2023年最重要一个政策就是REITs的出台，这为整个持有型、经营性不动产带来了春天。在REITs发行上，印力也在非常积极地参与。

对于去年便传出的万科将49个商业项目打包，统一交由印力运营管理的进度一事，朱保全表示，在去做项目委托管理上目前进展得很顺利。今年上半年34个项目收入都有29%的增长，整体定位也符合“专业的人做专业的事”。

当然，“房地产要实现脱胎换骨的变化还需要比较长的时间。万科会保持定力、不懈努力。”郁亮最后总结说。