新政落地后首次卖地 广州拍出一个百亿元地块

新政让房企有了盼头。

9月11日，广州两宗住宅用地进入摇号环节，最终以约138.7亿元成交。

这是“认房不认贷”等新政落地后广州的首场土地拍卖，开发商颇为踊跃。海珠区上涌果树公园北侧地块的封顶总价高达127.9亿元，仍吸引了14家房企参与摇号。

“一个月前，这块地刚挂牌时，不少开发商都反映总价太高，不确定会不会参与。”一位业内人士对中国房地产报记者表示，没想到最后有这么多房企报名。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，这两块地本身条件不错，进入摇号环节并不让人意外。“问题在于最近几个月广州市场销售转冷，开发商信心是不足的，如果不是新政，也不排除没有那么多家房企会参与摇号。所以，客观来看新政还是帮忙推了一把，让大家至少有了盼头。”

海珠区拍出了总价地王

9月8日，番禺区大石街新光快速路西侧地块、海珠区上涌果树公园北侧地块进行网上竞价。前者为小而美地块，总建筑面积约4.7万平方米，起拍总价约9.4亿元，后者则是广州市中心难得的大规模地块，建筑面积约36.4万平方米，起拍总价达111.22亿元。

这两块地的竞买过程都颇为激烈，新光快速路西侧地块吸引了12组竞买人，11分钟就竞价了30轮，将总价推高至约10.8亿元的最高限价，溢价率约15%。最终，8组竞买人参与了9月11日的摇号，竞得者为山西金振德房地产开发有限公司。

上涌果树公园北侧地块位于新滘西路以北、广州大道南以西、逸景路以南，交通便利、配套成熟，出让门槛也不低，为今年海珠区起拍总价最高的地块，还需要配建25347平方米的政府性统筹用房，回迁商业商务物业、地下车位及城市道路、绿地、河涌等。

据了解，参与该地块线上竞价的有16组竞买人，85轮的竞逐后触及了约127.9亿元的封顶价，扣除政府性统筹用房及回迁安置用房后的楼面地价为5.2万元/平方米。这是海珠区史上总价最高的地块，在全广州，也排进了总价TOP5。

最后参与现场摇号的仍有14组竞买人，包括中国海外发展、保利发展、招商蛇口、中铁建、中建四局、珠江实业、广州地铁等，中签的幸运儿是中国海外发展。

上涌果树公园北侧地块周边的在售项目包括保利四季和颂、保利湖光悦色、广州地铁地产·珑璟台等，均面向改善型客户，售价9万元/平方米至11万元/平方米。

肖文晓表示，广州两宗住宅用地出让双双摇号，再次强化了集中供地以来的市场特征。一是参拍主体以“国家队”为主，其中既有以广州为大本营的越秀地产、保利发展、珠江实业、广州地铁等，也有招商蛇口、华侨城、中建系这样的外地国企央企。二是就像此前的摇号地块一样，房企在不确定性的市场下投资策略高度趋同，争相追逐利润和流速都相对有保障的优质地块，宁愿摇号拼运气，也不轻易捡便宜托底。

政策利好不断落地

在这两宗土地竞价拍卖的前一周，广州成为了首个“认房不认贷”的一线城市。在那之前，广州的新房成交量已经连续4个月下滑，8月份的新房成交面积仅50.4万平方米，环比下降0.6%，同比下降25.7%，处于历史低位水平。

新政落地后，市场气氛有所好转。克而瑞广佛区域对广州全市60个重点楼盘的监控显示，尽管政策利好是在周中发布且受到了台风天气的影响，但首个周末的来访客户数量仍然环比增长了18%，是7月以来的最高值，而认购套数则环比大幅增长了39%，同样达到了近两个月的高值。整体而言，新政后的第一波市场反应呈现“热点更热”的特点，从区域来看，中心四区以及近郊的番禺、黄埔热度要更高一些，从楼盘属性来看，改善盘表现要优于刚需盘。

9月9日，广州传出二套房首付及利率下调的消息。对于广州有1套住房，但无贷款记录或者已结清贷款的，购买二套房执行三成首付比例，利率为LPR-10bp（基点），对于广州有1套住房，但未还清贷款的，二套房执行四成首付比例，利率为LPR+30bp。相比调整之前的政策，调整后的二套房贷首付比例有明显下调，有1套住房但无贷款或者贷款已结清，首付比例下降了二成，有1套住房但未还清贷款的，首付比例下降了三成。贷款利率也相较此前的LPR+60bp有明显下降。

中指研究院认为，从此次下调二套房贷首付比例及利率的利好对象来看，主要是针对在广州拥有1套住房且有一定支付能力的改善人群，无需通过“卖一买一”来置换，同时也有利于加快二套房改善需求的释放。与此前 “认房不认贷”政策不同的是，此次执行政策主要针对二套购房人群，大大降低了二套房的置业门槛及购房成本。

对房企而言，一线城市的改善型需求是重要的业绩支撑。中国海外发展行政总裁张智超在8月份的业绩会上表示，公司聚焦一线、强二线城市，总体来说，改善性需求还是非常强劲的，“我们预判未来这种需求反而会更加强劲，更加成为住房市场的主力。”在土地投资上，该公司也坚持主流城市、主流地段、主流项目的“三个主流”策略，上半年新增的土地储备对应货值641.8亿元，80%位于一线和强二线城市。

此前，中国海外发展在海珠区已经开发了多个改善型项目，包括中海观澔府、中海观雲府、中海江泰里等，以上涌果树公园北侧地块的成交地价来看，未来开发的也将是面向中高端客户的改善型产品。

一家参与了上涌果树公园北侧地块摇号的房企负责人对中国房地产报记者表示，未摇中心仪地块有些遗憾，但对广州市场有信心，“只要在市场上永远是有机会的。”