跌宕的北京二手房市场：挂牌激增，买卖双方价格博弈

图源：中房报图库

在当前交易量下降、交易周期拉长的背景下，买卖双方的价格博弈还在继续。

“认房不认贷”政策推行一月有余，市场波澜还在继续。

10月14日~15日，记者通过对北京地区二手房市场进行调研，对话头部机构、一线经纪人与购房者发现，新政落地首周，“一天赶上过去一个月”的成交量，给出了买卖双方共同的答案。成交量有明显涨幅，在多数人的预期之内，但无论是之后日益攀升的挂牌量，还是议价空间再度放宽，都是对于市场持续性的焦虑。

截至10月18日，链家内部二手房挂牌量创新高，突破16万套，达到了新的高峰。过去较为稳定的“卖方市场”正在迅速转变：买家日益挑剔，生怕“接盘”时沉没成本；卖家们一改新政初期试图“涨价”的心理，不得不更主动迎合市场需求，争取快速成交为目标。

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挂牌激增，成交势能减弱

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年9月北京二手住宅成交14262套，逼近荣枯线1.5万套。环比上升30.1%，环比升幅较上月扩大约17个百分点；同比微降0.5%，同比降幅较上月收窄超20个百分点。这也是2023年以来自3月份达到高峰后的再次回暖。

与此同时，北京链家加码北京二手房市场，宣布将二手房买卖中介费率降低至2%，并由买卖双方各承担1%。这在一定程度上也起到了降低二手房购房成本的作用。

房产中介赵益民（化名）工作将近10年，经历过上一轮上涨和下跌周期，对于楼市的起伏变化，已经十分熟悉。在他看来，经过短暂的一轮波动，目前市场更多的是平稳。“在积压购房需求集中释放情况下，9月二手房成交高位开场。整体来看，前期下定的客户，多为老客户转化，在这部分人群中，八成以上属于置换需求。但随着楼市复苏后劲不足，市场情绪出现低温，叠加假期旅游出行，9月末及国庆假期后至今，成交量下降明显，目前与新政前基本持平。”

数据显示，国庆假期，北京二手房成交967套，较上周减少3230套，环比下降77%。进入2023年第42周（10月9日-10月15日），北京二手房成交2915套，较上周增加1948套，环比上涨201.4%。从近十周成交走势来看，周均成交套数为3069套，第42周低于平均水平5%。

数据来源：北京市住房和城乡建设委员会，诸葛研究院整理

与此同时，北京市面上挂牌待售的二手房“越卖越多”。一位链家经纪人告诉记者，有些房源并没有在官网上展示，实际上，从去年年底时，内部挂牌量就开始攀升。“去年11月，北京二手房挂牌量突破10万套的消息就曾掀动市场情绪，今年年初达到了13万套，截至10月18日，台前二手房可售房源142712套，但实际后台库存已经突破16万套。”

“十一假期带看虽多，但成交量一般，挂牌量倒是增加了不少。”朝阳区双井商圈富力公馆店一名中介王玫（化名）表示，对于买家来说，选择面越来越广泛，考察时间也越来越长，试图寻找更高的性价比。

“最近的房源根本看不过来。”今年，祝梵（化名）打算买下人生中的首套房。据她回忆，最近一段时间，几乎同户型的房源几乎同时涌现出好几套，其中包括同小区、同户型的小三居，只是装修和楼层略有不同。持续数月的看房经历，让她还在等待一个下决心的时机。

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买卖双方市场短暂转换

张玲（化名）从今年3月份开始看房，目标是丰台区环境好、有资产提升潜力的二手房，预算为700万元左右，但跑了几十套下来，大多数房源都不如她所愿。她并不着急，直到8月底，她在一个小区看中了一套临街的南北通透两居室，想要中介帮她砍下20万元就能成交，“这套房子空间利用率很高，还能改成三居室”。

但最让她抗拒的是二手房交易中的博弈，为了砍价需要不断地和中介以及业主迂回，不止一次，已经到了谈价的环节，房主又“坐地起价”，最后因为双方之间的报价不合而不欢而散。

政策出台的初期，人们在新政的热潮里互相试探，二手房市场的谈判空间明显和此前相比有一定缩窄。麦田房产的数据显示，新政后的第一个周末，许多卖家在此期间提价，调价房源中的涨价房源占比提高到了36%。

房产中介赵益民同样提到，有一位老客户提出要对手中挂牌房产涨价，但被他劝停。“政策出来以后，客户增加量大概是一天1000到2000人，但是房源增加量变成2000多套。按照市场的供需关系，房子多了，客户还没那么多。如果不接受建议的话，业主半个月后也会由市场推动着作出改变。”

事实也正如此。“我降价60万元才卖了房。”挂牌出售北京东四环一套三居室的樊琪，想去置换一套学区房。最初她的报价为1035万元，新政后试探性的涨了20万元，但近1个月几乎无人问津，让她不得不降价卖房。

买卖方市场发生了短暂的转换之后，买房市场的格局似乎并未被撼动。

房产经纪人对这一感知则更加具体，也更直接。北京西城区某房产中介邵明明（化名）告诉记者，“现在业主正在接受降价卖房这一事实，甚至自己主动提出降价。”

“我一直在联系客户，但成交比较一般。房源现在非常充足，一些业主主动调价，这套房源比5月份成交的同户型降了40万元左右。”邵明明向记者展示了一套目前标价700多万元的学区房调价记录，记者看到，近一个月这套房源主动调价2次，累计调降31万元。

“近期市场成交减少，成交房源价格和一个月前相比有所松动，市场上愿意做出价格让步的业主比例以及让价力度均有所增大。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄指出。

赵益民也表示，现在购房者可选范围多，在与业主谈价的过程中，很多抱着“能谈就谈，不能谈就换下一个”的心态，“甚至一上来就按照房源总价5%的幅度砍价，非常强势。”

陈霄表示，在当前交易量下降、交易周期拉长的背景下，买卖双方的价格博弈还在继续。而在挂牌量居高不下，不断创新高的情况下，市场上累积的调价房源会逐渐增多。伴随高性价比优质房源增多后，卖方想尽快卖掉以回笼资金的意愿也很强，预计会推动观望客户入市。