立法规范住房租赁需调控保障“双轮驱动”

    11月24日，北京市十五届人大常委会第三十五次会议审议《北京市住房租赁条例（草案）》。住房租赁是广受社会关注的话题，北京此次立法规范租房市场和行为，其中有不少规定值得关注。例如，对于住房租金显著上涨的，草案明确了价格干预措施，对拒不执行价格干预措施的，由市场监管部门依法处理。（11月24日新京报）
    常言道：安居乐业。“居者有其所”关乎每个家庭的幸福指数，更关乎社会的稳定和谐。在成熟的市场经济环境中，住房租赁市场的健康发展，离不开政府以及市场参与者的共同努力。
    从一些国家租房市场发展的经验看，通过政策保障与立法调控，既抑制了市场投机行为，又满足了低收入阶层的居住需求。近年来，我国大力发展和培育住房租赁市场，增加了租赁住房有效供应，在政策保障上，取得了一定成效。当下，北京更是通过立法规定，对租房市场的核心问题——租金予以规范：对于住房租金显著上涨，要有价格干预措施，对拒不执行价格干预措施的，由市场监管部门依法处理。
    事实上，在发达国家，普通民众同样面临高房价问题；特别是刚入行的年轻人，无力购买房产，租房成为常态。在法国巴黎，年轻人大学毕业后，一般会选择在市区租一个十几平方米的名为STUDIO的房屋，工作几年后，再租大一点的房子；如果结婚，年轻夫妻一般会选择到郊区租房或者买房。据统计，德国近六成的居民选择租房，房屋自有率仅为42%，远低于欧盟国家60%的平均水平；许多年轻人不仅在结婚时选择租房，即使结婚后相当长一段时间也过着租房的日子。在过去50年中，新加坡政府建造了近100万套公共住房，解决了80%人口的住房问题。
    然而，发达国家民众的租房积极性，除了缘于政策保障、政府提供公租房或补贴之外，更在于对保障房建设的刚性要求及对房屋租金的强力调控。2010年，法国有666个市镇因保障性住房比例未达到《城市更新与社会团结法》最低20%的要求而面临罚款，罚金总额为7620万欧元，其中巴黎市达1510万欧元。为此，近年来，法国不断推进保障性住房建设，使廉租房不断增加。目前，法国约有450万套廉租房，约占法国住房的17%。在德国，民众偏爱租房，在很大程度上，要归功于严格管理下的完备租房体系。德国民法典等多项法律均强调保护租房者权益，各州、市及乡镇都设有独立机构，制定各地段房租价格标准范围；房租涨幅若超过20%就被视为违法，超过50%则构成犯罪。
    可见，立法规范住房租赁，需实行调控、保障“双轮驱动”。首先，加快实施《住房租赁条例》，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，推进房地产长效机制的建立。同时，引入惩戒机制，明确租金标准等内容，并加大违规处罚力度。一方面，通过立法调控手段，规范住房租赁市场，引导市民理性居住；另一方面，借鉴国内北京等城市做法，大力推进保障性住房建设，通过建设公租房、廉租房、共有产权房等，将个人利益与国家利益结合起来，使国家更具凝聚力，民众更有幸福感。