全国房地产商会联盟主席、国家房改方案起草小组主要执笔人之一顾云昌
编者按
1992年，理想照耀现实，无论庙堂之上，还是江湖之远，对于中国经济，对于中国房地产，对于中国企业家，都是一个龙门陡开、充满希望的创造创业年份。
30年筚路蓝缕栉风沐雨，中国房改、人民安居以及房地产市场主体的企业——成就一堆堆，往事一幕幕，燃灯者一个个。
这一年，中国房地产报应运诞生，30年来看尽中国人居、中国城市喷薄而出的向上力量和繁荣昌盛，看见中国房地产企业和行业由无到有、由小到大的奋斗成就，我们一路同行鲜活报道行业的光荣与梦想，我们一路同行走入脱贫攻坚、抗击疫情和乡村振兴的现场，看见企业向善而生公益至上的行动与担当。
站在未来，中国房地产报推出《向未来·再出发——人居改变中国30年大历史》大型新闻主题报道，全面深刻地记录和复活中国人居事业30年行进这段光荣与梦想的特大历史，重新思考，汇聚智慧，相信未来，再次出发。
历史，从来都是在直面问题中展开波澜壮阔的画卷。
1992年，这是在中国发展历史上已经载入史册的一年。这一年，邓小平先后到武昌、深圳、珠海、上海等地视察，发表了“南方谈话”，这次谈话意义重大，改革、开放、发展进入新的空间，房地产也从这一时期开始走上蓬勃发展的道路。
“不能忘了1992年小平讲话对房地产的推动作用，中国房地产总设计师、中国住房制度总设计师是邓小平。”顾云昌表示。
顾云昌是中国房改的见证者、参与者、推动者，从上世纪80年代住房政策探索试点到1998年房改方案起草至最终确定都参与其中。他还是中国房地产领域资深的研究者、带头人，一生都在致力于房地产的研究与改革。
回忆起几十年前的房改经历，每一段小插曲顾云昌都如数家珍，“能够参与房改是我最大的幸运，也是我经历过的最美好的事情。”
在顾云昌看来，房改取得了巨大成功，改变了中国百姓的居住境况，但也留有遗憾，如房价上涨过快、住房品质提升不快、保障房体系不够健全等，“保障房保障的对象不仅要面对‘户籍人口’，还要解决所有人的住房问题，特别是大城市中外来打工人群”。多年来，他还一直提倡精准保障，要把保障目标放在每年解决多少困难家庭上，而不是固定在每年盖多少保障房上。
谈到当前房地产行业的发展，他的语气变得颇为凝重：“房地产市场持续下行是我当前最担忧的事情。房地产不仅是支柱产业，而且是重要的支柱产业，还是第一大产业、先导性产业，牵涉面很广；只有稳地产才能稳金融，才能稳经济。”
“世界上发生房地产危机、金融危机的国家都是已经完成城市化的国家，比如1991年日本房地产危机，1997年亚洲金融危机，2008年美国次贷危机造成的经济危机。我们要高度关注城市化基本完成、住房市场供求基本平衡之后出现房地产泡沫破灭，造成房地产危机和金融危机乃至经济危机的可能性是很大的。”这是顾云昌深思后的建言。
退休后的顾云昌，依然积极为房地产健康发展建言献策。他说：“我一直没有脱离研究房地产行业的发展，一直在关注和思考中国的住房问题、住房发展和人居环境，这改变了我的人生轨迹，也让我觉得一辈子过得很有价值，也很快乐。”
2022年9月20日，中国房地产报记者就房地产行业30年发展采访了顾云昌，近两个小时的访谈中，我们看到了一位始终关注房地产行业发展的老一代专家的学识与初心。
从“住房短缺”到“住有所居”
2003年，顾云昌赴美国，与美国房地产业协会会长会面。
那是一个住房严重短缺的时代。1978年，我国城镇居民人均居住面积仅3.6平方米，到上世纪90年代增至十几平方米。在经济战线上，把人民的住房水平搞上去成为了一件大事。
从那时起，每一次有关住房的重大改革突破都是以打破思想禁锢、解放思想为先导，涌现了一大批改革决策闯将。顾云昌是其中一分子。
从1979年进入原国家建委、国家城建总局工作直到1998年，十几年时间他一直在为中国住房制度改革做研究。从一开始研究住宅属性，围绕“住宅到底是福利品还是商品”展开大讨论、写文章；后来研究城市土地问题、住房政策并跟踪试点城市房改进程，直到1998年他成为国家房改方案起草小组的主要执笔人之一。
当时，很多人对房改不理解，想不通。记得1998年单位组织体检，很多人都知道顾云昌参与了房改设计，给他体检的医生不满地说道：“搞什么房改，福利分房多好”；他的回答是：“分房，房地产搞不起来，经济搞不起来。”
事实证明，30年间，中国住房巨变足以令世界瞩目。
“老百姓住房条件发生巨变，人均居住面积增至40平方米，基本实现人人住有所居的梦想；城市面貌发生巨变；房地产成为国家重要支柱产业，这一切要归功于房地产改革。”他感慨道。
顾云昌在国际房地产研讨会上。
回忆起那段难忘的房改经历，顾云昌有好几个“没想到”：原来反复纠缠、非常难办的、恨不得吵架的事情，在真正实施中反而很容易解决，比如住房分配制度由实物分配改为货币分配；相反，当初认为很容易的事情，到目前为止在实践中反而还存在不少问题，比如住房保障体系不完善。
“1998年房改方案在全国全面推进后，有人认为房改的主要任务就是执行和推进，房改办就变得可有可无了，实际上住房制度改革要有不断深化的过程。现在看来，所有的改革都有一个不断推进、不断完善、不断深化的过程，不可能一蹴而就。这是我40年研究中国住房发展和住房改革的一个重要体会。”
顾云昌的某些文章观点和讲话曾被错误传播，也曾受到质疑，但他表示时间可以验证一切，“既要看到房地产的贡献，也要看到房地产存在的问题，正确对待才能全面掌握社会信息。”言语中，可见一名学者严谨求实的态度。
要高度重视房地产下行问题
十几年前，顾云昌在考察房地产的一个楼盘。
随着“住房梦”的逐渐实现，房地产从“黄金时代”进入“白银时代”，现在又进入到一个新的周期，顾云昌称之为“青铜时代”。有观点认为，房地产已进入到“黑铁时代”，他并不认同，他认为“黑铁时代”还未到来。
他将“青铜时代”的特征归纳为：房地产发展速度放慢，竞争加剧，洗牌加快，利润减薄。在此背景下，对于房地产市场发展顾云昌表示有两个方面值得关注：
一是房价泡沫。要控制价格泡沫不容易，近几年一直在调控，出台了限购、限贷、限售等政策，在这一背景下，部分地方出现了新房价格低于二手房价格的情况，但在一线城市及热点二线城市，楼市仍供不应求。
二是库存泡沫。主要出现在不少三四线城市，由于市场供大于求、人口净流出，房子难以消化，库存量正在加大。
“相比房价泡沫，去库存泡沫处理起来更难。像鹤岗，那么多房子只能低价抛售。”顾云昌表示，楼市下行环境下，要重视房价泡沫，更要重视库存泡沫。
他总是善用形象比喻与浅显易懂的表达，将复杂的房地产问题剖析开来。十几年前，他讲过一句话：“房价慢慢涨，楼市年年旺”，现在他又诙谐地说：“房价快快降，楼市会遭殃。”因此，供求总量平衡、供求结构合理，房价也就平稳了，市场也就健康了。
现在他依然坚持这个观点：房价有涨有跌是正常情况，但总体应是向上趋势。“过去10年，全世界许多国家特别是发达国家，房价涨幅有的在百分之三四十，有的在百分之五六十，有的翻一番，因为物价在涨，房屋建造成本在涨，房价上涨是一个必然规律。当然，如果出现房地产泡沫破灭，出现房地产危机和金融危机那就是另外一回事了。”
然而，自去年下半年以来，我国房地产市场持续下行，亦在一定程度影响了经济层面，这也是顾云昌最为担忧的事。“房地产的相关性、带动性很强，房企出现问题，建筑企业也会出问题；楼盘开不了工，建筑工人还能干什么？建材供应也会随之出现问题，装修业、家电行业等上下游产业链就都有问题了。”
他表示，过去我们之所以没有出现房地产危机，或者由房地产引发的经济危机和金融危机，一是因为整个政策层面的调控发挥了很好的作用。二是与城市化进程有关。当前我们仍处于城市化快速发展过程，未来5~10年每年将有1000多万农民进城，住房需求仍然比较旺盛，还没有达到全面供大于求的状态，主要问题是供给结构问题。
“要考虑到有的城市人口净流出，有的城市人口净流入，这种情况会造成城市之间供求结构不平衡，既要重视一线城市因人口净流入、供不应求造成的房地产价格泡沫，又要关注三四线城市因人口净流入造成的库存泡沫，因此，要特别注意做好房地产供给侧结构性改革。”顾云昌语重心长地强调道。
他希望房地产能够平稳发展，多“浇温水”“吹暖风”；在“吹暖风”的同时还要防止房价反弹引起新的泡沫，“这对各级政府而言是一个重大考验。现在，房地产市场的主要问题是需求萎缩，稳需求、促楼市升温是现在的主要任务”。
努力实现“住有好居”“居有好市”
“过去，房地产行业长期处于野蛮生长、高速增长的过程中；但今天野蛮生长不能再继续下去了，因为终有一天会翻车。”顾云昌说。
在央行出台房地产融资“三道红线”政策前，他曾在多个场合预警“中国房地产高周转高负债模式不能持久”“房地产增量天花板已经很接近了”，但彼时正醉心于规模扩张的开发商很难听得进去。
很快，“三道红线”政策落下，融资被踩了猛刹车，那些债务规模较大的高杠杆房企纷纷爆发流动性危机。
英国前首相丘吉尔曾说过：“永远不要浪费一场危机。”顾云昌深以为然，“当前房地产危机主要危在现金流，深刻教训面前，企业以后要稳一点、慢一点、稳扎稳打。”
顾云昌认为，作为我国重要支柱产业的房地产行业仍有机会，老百姓住房需求仍在。“过去30年，我们大力发展住宅建设，为的是解决老百姓住房问题，同时促进房地产全产业链发展，促进中国经济复苏，这个目标已经实现了。现在，我们努力的方向应该是‘住有好居’和‘居有好市’。”
“住有好居”，一是有好的房子，二是有好的服务，这也是中央提出的高质量发展在房地产行业的最好体现。好的房子，既要提升房子本身的品质，也要提升环境品质，还要提升商业、医疗、教育、交通等设施配套，现在的绿色建筑、智能建筑是个方向。好的服务，是从物业管理上升为社区服务，把管理与服务结合起来，以服务为主提升社区人文温度。
“‘居有好市’，就是住房市场要平稳健康发展，不要大起大落，这也是我们非常强调的。现在政策方向很清楚，即‘房住不炒’，如何实现这一目标，要把短期调控与长效机制建设相结合。”顾云昌进一步表示，建立房地产长效机制应从“1+3”入手，“1”是指住房制度，包括住房市场体系和住房保障体系；“3”是指土地供应体系、财税体制、金融货币体制的建设。
“房地产不止是房地产本身问题，还是金融问题、税收问题、土地问题，涉及多个部门。高质量发展房地产需要建立通盘机制。”顾云昌建议，要从国家层面进一步强化房地产发展统一协调机制。
“房地产行业实现稳定健康发展是我对房地产的最大期盼。”顾云昌说。
对 话
顾云昌：研究房地产让我觉得一辈子很有价值，也很快乐
全国房地产商会联盟主席、国家房改方案起草小组主要执笔人之一顾云昌
中国房地产报：1992年是中国改革开放进程的历史大年，房地产也是从这一年后走上发展繁荣之路。在您的人生时间轨迹里，1992年有着怎样的意义？
顾云昌：1992年是小平南方谈话的一年，也是中国改革开放的第二个春天，房地产也从这时走上了比较快的发展轨道。
记得1992年初，我去上海开会，有个虹桥开发区盖了许多写字楼，当时出租率很低，购买人群也不多，造成大面积空置。上海市政府为把虹桥开发区带动起来，动员大家把在浦东及各地政府办公场所都搬过来。1993年夏天，我又去了这里，发现写字楼人满为患，上海市政府又动员政府机构赶快搬出去、腾地方。
从写字楼的高入住率可以看出房子不是多了，而是少了；也说明小平同志讲话后房地产在上海等一线城市迅速发展起来，中国经济发展速度也在加快。《中国房地产报》能在这一年抓住机遇创刊，也很有价值。
中国房地产报：对于这30年大历史，您最深的感受是什么？
顾云昌：中国城市发生巨变，老百姓住房条件发生巨变，房地产真正成为重要支柱产业、第一大产业，对推动经济发展、就业都起到了重要作用。
中国房地产报：这几十年来，您觉得自己最大的成就是什么？
顾云昌：我最大的幸运就是赶上了改革开放，我是改革开放的完全受益者。最大的成是参与了中国住房制度改革方案的制定，这也是我一生的重要时刻。这40多年，我一直没有脱离房地产改革领域，这让我觉得一辈子很有价值。
中国房地产报：您经历过最美好的事和最遗憾的事是什么？
顾云昌：最美好的事情就是参加了房改；最遗憾的事是，房改中的某些方面没有得到很好的重视，如住房保障问题，还好现在已经在改变了。
中国房地产报：您现在最关心什么？
顾云昌：房地产市场下行是我最关心的事情，原因是下行过猛容易引发行业硬着陆。今年经济增长低迷、速度放慢，从国内看主要是房地产拖了经济后腿，我总觉得不应该这样。
当然，房地产自身也面临拐点，或者说已经出现周期性变化：一方面是疫情因素；一方面是经济增长因素，再加上中美关系的不确定性。希望房地产市场可以快点暖起来。
中国房地产报：如何改变这种情况？
顾云昌：一是树立信心，信心比什么都重要；二是要认识到房地产对经济、民生、就业等方面的重要作用，要真正使房地产暖起来，最好是多给房地产“吹暖风”“浇温水”；三是不要浪费一场危机，房企以后要稳扎稳打的发展。
中国房地产报：您觉得下一个阶段经济发展与过去30年相比，会呈现哪些新特征？基于此，企业经营、行业发展要注意什么？如何发展才会更好？
顾云昌：关于发展，中央已经讲得很清楚，经济要从高速增长转向高质量发展。房地产行业的发展也是如此，过去是野蛮生长、高速增长，现在要放慢速度实现高质量发展。
另外，过去房地产的建造质量是有问题的，在建造、设计、用材等方面存在诸多问题。老百姓需要美好生活，这就要求开发商从美好生活着手，真正盖老百姓想要的房子，把产品做好，把服务做好。
中国房地产报：您的座右铭是什么？为什么？
顾云昌：一是与人为善，善待他人，尊重他人；二是虚心学习、耳听八方。在房地产方面我研究多年，写了很多文章，有正确的观点，也有被人批判的观点，不同意见都要听，才能全面掌握社会信息；还要紧跟市场，把握时代脉搏。只有不断学习，才能找到乐趣，才能分析问题。
中国房地产报：过去五年，您最大的改变是什么？未来五年，您最大的期待是什么？
顾云昌：最大改变就是回到了家乡上海，人也轻松了，但我对房地产行业的关心将是一辈子的。希望经过这一轮调整，政府、企业都能够抓住机会。作为政府部门，应该认真深思怎样改革，比如土地出让金减半，怎样保证生产？要不要开辟新的财政收入来源？作为企业，应做好转型，好的企业能够经风雨见成长，从野蛮生长中脱颖而出。
房地产行业实现稳定健康发展是我最大期盼。
中国房地产报：未来五年，您想对国家说什么？
顾云昌：房地产发展要抓好市场和保障两个体系建设；在短期调控和长效机制间应把重点放在长效机制上，更多由市场来决定资源分配。保障体系要精准，要把保障指标放在每年解决多少困难家庭上，而不是每年盖多少保障房上，这造成了有的地方保障房大面积空置。
另外，金融创新也不够，房地产要真正解决资金问题，应从过去以银行贷款为主转向从基金、股市融资，增加资金来源，比如不动产投资信托基金（REITs）。最后，希望从国家层面进一步强化房地产发展的统一协调机制。
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