我国过去的城市发展，无论大中小城市，在空间上都走过一段快速的外延式、扩张式、摊大饼式的发展路程，如同北京从过去的二环、三环、四环，扩张到现在的七环。而城市更新则是中国城市发展走向内涵式、集约式、精明增长的重要方式。十四五期间，我国新型城镇化发展将得到进一步提升，逐步进入城镇化发展的“下半场”，城市更新是城镇化进入中高级发展阶段的必然选择，市场需求越来越大。因此，把握城市更新的发展机遇进入并站稳市场，是建筑央企的又一业务重点。

一、业务发展思路设想

（1）将城市更新、存量升级作为建筑央企未来重点业务板块进行打造，扎根国家重点城市群与都市圈，快速扩大规模，快速抢占市场。

（2）抓住城镇老旧小区改造、存量住房改造、工业区转型、港区和滨水区的整治改造、以及城市生态规划和可持续发展等的城市再建设政策红利，积极拓宽城市更新业务范畴。

（3）以全域性、片区性城市更新为业务重点，聚焦区域性更新业务。业务以市政基础设施及公共服务设施更新为基础，以城市服务导入为特色，实施EPC+0模式，探索建筑央企城市更新业务模式。

二、 业务实施策略建议

（1）聚焦一、二线城市，围绕深耕区域布局

随着一、二线城市土地资源紧张，新增建设用地指标严重不足，城市更新、存量改造将成为城市未来高质量发展的必然选择。建筑央企城市更新业务建议将重点围绕国家重点城市群及都市圈中的一、二线中心城市，将把人口和产业持续流入、经济发展好、对于城市更新有潜在需求的城市和地区作为公司未来开展城市更新业务的主战场。

（2）拓展城市更新业务范畴

城市更新涉及诸多业务范畴，针对不同类型的更新对象需要因地制宜，统筹考虑存量资源和新增项目需求，分类施策。

一是积极拓展城中村改造、棚户区改造、老城综合开发等项目。参与拆除重建类的改造项目，扩充土地储备，实现建筑央企在土地开发的一二级联动。

二是积极探索老旧小区改造项目，根据硬件改造、软件服务、商业经营等参与程度不同，打造不同侧重的老旧小区改造模式。硬件改造是按照基础类、整治类、完善类推进老旧小区改造，主要涉及楼本体改造方面的抗震加固和节能改造、市政设施改造，小区公共区域的绿化补建、照明完善。软件服务是在共治共建下实现硬件改造基础上+市场化物业服务，主要涉及居民基础生活需求相关的改造和规范化物业管理等内容。商业经营主要是涉及居民高品质生活需求相关的改造，针对管辖老旧小区内的低效空间、可经营性资产以及周边的置换或补偿用地，统一谋划，拓展养老、托育、餐饮、家政、维修、便利店等业态，打造一站式社区商业生态。

三是积极参与老旧厂房资源改造项目，以趸租形式，培育发展文化产业和园区地产经营。将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，开发产品包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。

四是积极尝试街区城市更新，街区更新的内容主要包括街区功能优化、业态提升、文化保护与传承、特色风貌塑造、文化培育、环境整治、基础设施和公共服务设施的改善等。积极参与政府主导的核心区历史文化街区修复性修建等项目，通过街区城市更新，结合项目区域的历史风貌，充分发挥建筑央企在地产开发、建筑施工的业务优势，一片一策地开展文旅康养、长租公寓、民宿、特色酒店等服务。

五是积极开展商业楼宇城市更新，针对建筑央企在厦门、重庆、南京等区域市场存量商业地产，顺应“租售并举”行业发展导向，进行相应的物业空间和功能改造，积极培育发展人才公寓、长租公寓、创客空间、共享办公等新业态，盘活积压的存量商办资产，适时推进资产证券化或者上市融资。

在做好存量资源更新的同时，积极拓展商业楼宇改造市场化新增项目，以轻重资产相结合方式，以独立运作、项目合作、股权合作等不同形式，积极获取增量项目。

(3)构建城市更新多业务协同机制

持续研究探索城市基础设施、房地产开发经营、物业服务、文旅康养等业务在城市更新领域的切入点、结合点，通过城市更新项目将建筑央企各业务板块进行串联。

一是充分发挥建筑央企在城市基础设施、城市综合开发、房地产开发等多领域的渠道、资源、经验优势，在全国范围内寻找优质标的，积极签约城市更新领域优质项目。结合集团资源优势，形成持续扩充的城市更新项目池，为集团城市更新业务提供“增量”。

二是利用城市更新项目，持续探索并孵化城市基础设施、城镇综合开发及房地产开发等业务发展可能。以特色改造、古建街区改造为创新业务，以老旧小区、商业楼宇改造为衍生业务，以旧城改造、老旧厂区改造升级为核心业务，打造具有央企特色的城市更新综合服务，待城市更新业务做优做大做强后，可以进一步开拓市场，探索与挖掘智慧城市、城市服务、生态环保、房地产开发、文旅康养等业务，形成新的利润增长点。

三是在后期经营中提供居民室内维修、装修、装饰等工程业务，拓展长效增值服务。在有条件的小区，通过低效空间再利用等方式开展“社区+养老”服务。在形成一定经验模式后，拓展城市更新咨询服务，输出品牌，提高市场知名度，奠定行业地位。

（4）探索多融资渠道支持

城市更新项目在财务上具有盈亏平衡周期长、项目利润率低、需长期稳定运营才能获益等特征，传统单一主体自有资金出资配套银行贷款融资的方式存在风险高、负债率高、现金流压力大等问题。建议依托集团业务资源，灵活运用保险、证券、基金、信托、融资租赁等金融工具，充分调动内外部资源，积极探索权益性融资与项目出表的可行性方案创新探索政策性贷款、资产证券化、城市更新私募投资、城市更新基金等多渠道融资模式，保障集团在城市更新项目中资金充裕、现金流健康。

（5）整合资源，强化城市更新竞争力

城市更新项目中涉及更为复杂的土地及资产权属关系，更为严苛的产业落地能力，更漫长的资金平衡周期，更专业的资产运营需求等，对于城市运营商提出更高的、更广的专业要求。在开展城市更新业务时，应注重与大型专业开发商、产业方、运营商合作，发挥各自优势，补强能力短板的同时，缓解债务和资金压力。