房地产市场持续下行 哪些城市还有投资价值？

❖ 文 城市与区域治理研究院 苏志勇

8月15日，国家统计局公布了2022年1~7月宏观经济和房地产行业数据。从房地产行业数据看，各项指标同比环比继续转差，房地产市场呈加速探底趋势。1~7月房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%；商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%；商品房销售额75763亿元，同比下降28.8%。

去年7月份以来，房地产开发投资、开竣工、销售、到位资金等各项指标持续恶化，尽管各地方政府使出浑身解数，不断推出因城施策的松绑、刺激政策，但依然难以阻止市场下滑趋势。在此背景下，房地产到底还有没有投资价值？哪些城市房价更抗跌？让我们透过数据做一番分析。

楼市仍在筑底

从70个大中城市商品房销售价格变动情况看，70城新房和二手房价格环比有所下降，其中新房价格环比微降0.11%，二手住宅价格环比降幅为0.21%，与上月持平。新房价格同比降幅为1.67%，降幅比上月扩大0.38个百分点；二手住宅价格同比降幅为3.01%，降幅比上月扩大0.3个百分点。

70个大中城市中新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有40个和51个，比上月分别增加2个和3个。新建商品住宅销售价格同比下降城市有48个，与上月持平；二手住宅销售价格同比下降城市达到61个，比上月增加4个。

分城市能级看，一线城市新房和二手房价格环比、同比微涨，二三线城市新房和二手房价格环比整体下降，且降幅扩大。一线城市新房价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中北京、上海新房价格环比上涨0.5%。广州环比上涨0.3%，深圳环比下降0.2%。二手房方面，一线城市二手房价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中上海环比上涨0.8%，北京、广州环比分别上涨0.2%、0.1%，深圳环比下降0.2%。

二线城市新房价格环比由上月上涨0.1%转为持平；二手房价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新房和二手房价格环比均下降0.3%，降幅与上月持平。

同比数据，一线城市新房和二手房价格同比分别上涨3.1%和0.9%，涨幅比上月均回落0.2个百分点；二线城市新房和二手房价格同比分别下降0.5%和2.5%，降幅比上月分别扩大0.3和0.4个百分点；三线城市新房和二手房价格同比分别下降3.2%和3.9%，降幅比上月分别扩大0.4和0.2个百分点。

从上述数据看，目前房地产市场并未出现明显企稳迹象，前期各项因城施策政策措施效果尚未充分显现，加之6、7月份烂尾楼停贷风波对市场预期造成严重影响，抵消了政策效果。随着烂尾楼项目风险化解，以及政策工具箱逐步打开并进一步发挥效力，预期第三、四季度市场有望企稳回升。

哪些城市还有投资价值

在“房住不炒”政策基调下，近年来绝大多数城市房价得到有效遏制，房地产逐渐回归居住属性，投资价值明显减弱，以往闭着眼买房都赚钱的年代已经一去不复返了。但是房地产作为普通消费者和投资者最重要的资产配置，还是希望其具有一定的保值增值功能。在市场筑底大环境下，哪些城市仍有上涨空间？哪些城市已经进入下滑通道？

从70个大中城市房价表现，一线城市尽管房价早已高入云端，但依然坚挺。其政策、产业、人才、基础设施等优势明显，足以支撑楼市稳定发展。部分二线城市房价基数相对较低，同样有着产业、基础设施优势和较强的人口吸纳能力，房价同样比较稳定。以2020年为定基计算，四大一线城市新建商品住宅房价涨幅分别为北京11.2%、广州11%、上海8.5%、深圳7.1%；二线城市中，涨幅超过10%的城市有银川（16.3%）、西安（12.8%）、重庆（12.4%）、长沙（11.2%）、成都（11.2%）、杭州（11%）。从这些城市房价表现看，尽管远远比不上前几年的涨幅，但依然可以保持房地产资产的保值增值，整体涨幅可以跑赢大多数投资品种。

相比之下，部分二线城市和大部分三四线城市楼市表现不容乐观。同样以2020年为定基，在70个大中城市中新建商品住宅房价跌幅靠前的分别为北海（10.8%）、大理（8%）、岳阳（7.4%）、常德（7.3%）、哈尔滨（6.8%）、泸州（6.5%）。这些城市从环比数据上看依然在持续下跌。总体上看，一线城市虽然房价较高，但仍有一定投资价值；二三线城市趋于分化，成都、杭州、重庆、西安等城市表现稳健，二线城市中哈尔滨、石家庄、太原等城市以及部分三四线城市房价已经进入下跌通道，何时能够企稳还要看下一步政策效力。