招商局大厦。图源：招商房托CMC REIT官微
招商房托开始走出深圳，寻找新的优质资产。
6月30日，招商局商业房托基金（以下简称“招商房托”）举行基金单位持有人特别大会，获高票赞成通过13.41亿元向母公司招商蛇口收购北京市朝阳区核心CBD地标物业招商局航华科贸中心46.41%权益。
“交易对于招商房托来说是一个里程碑。除了是2019年上市后母公司首个注入的项目，亦是招商房托第一个走出深圳的项目。”7月5日，招商房托在香港举行的媒体交流会上，招商房托执行董事郭瑾如是说。
据查阅，招商房托基金作为一家房地产投资信托基金，其基金单位于2019年12 月10日首次于香港联合交易所有限公司上市。成立之初，招商房托底层资产由位于粤港澳大湾区深圳蛇口工业区的新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期、花园城五处物业组成。
事实上，招商房托上市之初，亦曾提及母公司招商蛇口还有潜在物业可以注入，不过令市场颇感意外的是，这次注入的标的资产在大湾区2000公里以外的北京。
据北京睿信投资，于收购事项完成后，基于截至2021年12月31日招商房托基金现有物业的公允价值，招商房托基金深圳物业应占公允价值降至71.4%，北京占到接近30%。
此外，收购事项完成后，基于截至2021年12月31日的招商房托基金现有物业的公允价值，招商房托基金组合的公平市价预期将增加40.0%，总资产将超过人民币100亿元。
对于本次收购，地产投资顾问崔元星分析称，招商蛇口作为招商房托的发起人，此次注入大湾区外的核心写字楼资产，可以有效完善招商房托的资产组合，实现资产组合的地域多元化。而招商局航华科贸中心所在位置极佳，且目前租金收入稳定，亦可为招商房托带来额外的稳定收入来源。
购入大湾区外优质资产
资料显示，目标物业包括位于北京市朝阳区建国路108号、108A号、108B号、110号、112号、116号、118号、118A号及118B号的名为招商局航华科贸中心发展项目的单位。
而招商局大厦、友邦保险NPA中心、01~04连接裙楼、招商银行大楼、中国惠普大厦、横琴人寿大厦、梵悦108、中国工商银行大厦及太平金融中心共同构成名为招商局航华科贸中心的发展项目。本次最终收购标的便是招商局大厦。
招商局航华科贸中心位于北京市朝阳区东三环与建国路交界的黄金十字路口，是招商局在1998年就完成的开发项目，并于1999年开始营运。土地面积约为32万平方米，楼面面积达到4.84万平方米，而可租赁面积4.08万平方米。
记者了解到，由于项目年代久远，自2019年起，招商蛇口就以接近1亿元（9500万元）对该项目进行了翻新改造，目前，基本上收尾工作已经完成。
“我们这次收购的是其中一栋位置最好的写字楼，大概2.4万平方米，也包括一些裙楼面积，现在这个区域有非常稳定、以金融、专业服务为主的租户，租金贡献占比超过九成。”郭瑾表示，加之刚刚装修改造完成，未来租金有非常高的提升潜力。
郭瑾还提到，本次只收购部份股权，主要考虑是令现金流不会受到比较大的冲击，为未来收购第二个或者更多项目留下一些子弹。与此同时杠杆也不会一下子提升得太多，“我们在收购之前的杠杆不到30%，通过借贷大概14亿元左右，包含了整个交易的资金。”
根据公告披露的数据，于2021年3月31日，上述项目的出租率为66.4%，平均租金为326.83元/平方米/月，按此基准计算，月租金达到886万元。
“在2024年之前大概有50%租户到期，由于项目改造完成，再加上今年下半年到明年疫情进一步改善，未来这些合同到期之后，租金水平将会有更大提升。”对于该项目未来的展望，郭瑾表示，希望今年能够尽快提升到至少跟公司现在的组合差不多的水平。
翻阅过往资料，招商房托在深圳的写字楼，加权平均出租率从2020年底的82.2%提升至2021年底的86.9%，其中科技大厦租金单价提升了15%；所持零售物业—花园城的出租率更是保持90%左右，租金同比2020年也有6%的提升。
崔元星认为，招商局航华科贸中心的营运管理人、物业管理人均为招商蛇口的间接附属子公司，具有利益一致性。在招商商管专业的运营团队操盘下，复制深圳物业出租率提升表现将是大概率事件。
此外，他还表示，招商房托拥有的五大物业全部位于深圳前海蛇口片区，虽然2020、2022年疫情期间，蛇口没有发生大规模疫情传播事件，物业出租率、租金回报率没受到较大影响。但居安思危，持有物业区位多元化，房托抗风险能力会更强。
恰当的收购时机
收购事项通过前，6月13日，招商房托发布公告称，买方（Treasure Supreme International Limited，为招商房托的特殊目的投资公司）、卖方（Super Alliance Real Estate Partner L.P.）及保证人（瑞嘉投资实业有限公司，招商蛇口全资附属公司）订立买卖契约。
招商房托计划收购目标公司51%股权，该公司间接持有北京招商局航华科贸中心若干物业的91%股权，收购完成后招商房托将拥有北京招商局航华科贸中心46.41%的权益。
据悉，卖方由招商蛇口联合PAG太盟投资集团于2017年设立。于过往多年曾出售部分该物业项目，以致其拥有权分散于彼及其他拥有人。
公告显示，对于拟收购物业所需的资金，招商房托已与境外贷款银行签订承诺函，境外银行承诺可为招商房托提供相当于人民币14亿元的等值港元。此外，对于年底到期债务，招商房托还收到了最高39亿元的再融资意向。
其中“新融资”贷款利率为1%+hibor，“再融资”贷款利率为1.4%+hibor。按照两种贷款方式，招商房托的分派金额会增加5.6%/3.3%。
记者了解到，在招商房托上市之初，大股东招商蛇口对现金分派有3年承诺。按照承诺，2021年招商房托单位可分派收入为0.2541港元，收益率为9.7%，与港股上市的其他REITs年化分派率在6%-7%之间相比，要高出50%。但分派承诺即将于2022年末到期，而此时收购新物业项目有助于提振分派率，从而抵消“分派承诺”到期的影响。
此外，国内一二季度的奥密克戎疫情，一定程度上也影响了经营者的信心。对此，国资委出台了《关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》等一系列央企、国企减免租金的政策。
招商房托目前虽没有发布租金减免的公告，但同归国资委管辖的越秀房托已经发布了“临时租金减免”公告。
崔元星分析表示，由于深圳中高风险地区在3月底之前基本“摘星”，租金减免对利润的影响或将在半年报中全部显现。而疫情对出租率、租金价格的影响是上半年房托基金走弱最主要的原因。而6月末举行的基金持有人投票大会也就意味着，标的物业最早将于3季度起“并表”。这既有助于增厚招商房托房托基金的利润，达成年末的分派目标，也规避了一、二季度的疫情影响阶段，是比较恰当的收购时机。
母公司协同发展
在此之前，招商房托资产组合大多位于深圳蛇口，但走出湾区，始终是招商房托的计划之一。
在2022年3月的业绩会上，招商房托管理层亦多次表示：“招商蛇口也在不断找寻新的投资机会来择机补充招商房托，扩大市场管理规模，争取市场组合更多元化，这是我们的目标。”
如果招商房托继续注资湾区资产，更多的作用是扩充招商房托资管规模，而注资北京资产，则能够在扩充规模的同时，实现招商房托资产组合地域的多元化。
据悉，招商局蛇口于2021年提出“双百计划”，争取到2025年实现拥有100个购物中心及持有型的商业物业达到100亿元的营业收入。一位招商房托内部人士表示，这意味着集团会加大对持有资产的投资，所以，未来招商房托一定会与招商蛇口协同发展。
“现在招商蛇口有1000多亿元持有物业，去年还新增了7个购物中心，未来这些资产储备都是招商房托重要的投资来源，这次收购北京资产是一个重大的突破。”招商房托非执行董事余志良在媒体交流会上表示，从招商房托的角度来讲，未来会内外并举，内部只要符合条件就会优先考虑，进行相应的注入安排，在现有负债率底下，大概还有20亿元的增量投资空间。
郭瑾同样在媒体交流会上表示，招商房托从2019年年底上市以来就一直在找新的资产，集团提出双百计划，对招商房托是一个重大的利好。由于招商房托对于物业要求较高，注入或收购需为成熟及可作分派的物业，所以未来母公司轻资产运营，重资产放在招商房托里面，这是双赢甚至多赢的局面，对招商房托的发展非常有利。招商房托将积极与招商局蛇口一起寻找合适投资标的注入，走出深圳，加大整体资产管理规模，使资产组合更多元化。
记者查阅资料得知，目前，招商蛇口已拥有全产业链服务的境内外REITs双平台：蛇口产园REIT(180101.SZ)和招商房托基金(1503.HK)。未来，随着公司大量持有物业的陆续成熟，招商蛇口将通过综合运用地产私募基金、REITs等全生命周期的资本通道实现持有物业的盘活。
值得注意的是，近日，沪深交易所扩募规则落地，标志着REITs配套规则的进一步完善。而在香港上市的REITs早已进行扩募实践，频繁收购各类资产，力图做大规模做高市值做强平台，如6月初的顺丰房托（2191.HK）收购长沙现代物流物业，4月底春泉产业信托（1426.HK）收购华贸天地，去年越秀房产基金（405.HK）收购越秀金融大厦等等。
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