图源：中房报图库
规模大步扩张叠加销售端承压，招商蛇口也背负着市场下行的巨大压力。现在它要做的是打赢利润保卫战。
千亿元华东目标下，招商蛇口开始了加速奔跑。
7月末结束的上海第二轮集中供地，招商蛇口及其联合体共斩获5宗地块，总价达到164.78亿元，若按照联合体拿地的平均份额计算，招商蛇口的权益拿地金额约76.69亿元，领跑上海土地拍卖市场。
这只是招商蛇口开启“重返上海”战略后的一个缩影。内环、北外滩、大虹桥，几乎每个土地出让日都能看到招商蛇口的参拍身影。
在上海首轮集中供地，招商蛇口的表现也颇为积极，以独立和联合体方式斥资169.45亿元揽下4宗地块，权益拿地额达到117.7亿元，成为唯一拿地破百亿元的房企。
“这两年招商蛇口持续加码上海市场。投资更多的钱，拿了较少的面积，说明其青睐有价值地块，拿地单价较高，支撑公司做大规模的同时也容易蚕食利润。”某房地产咨询人士表示。
中指研究院数据也显示，今年1-7月，招商蛇口全口径新增货值1093亿元，位列榜单第二。权益拿地金额为381亿元，权益拿地面积为229万平方米。其中，在长三角区域拿地金额仅次于滨江集团，为310亿元，拿地面积128万平方米，以194亿元的拿地金额成为上海拿地冠军。
“招商蛇口的拿地原则是有进有退，宁缺毋滥。市场经过去年的调整，很多地方政府拿出了一些优质土地，其回报率比较有确定性，这样的城市招商蛇口会继续积极拿地。”招商蛇口董事总经理蒋铁峰在2021年度业绩发布会上表示。
在蒋铁峰带领招商蛇口打响的“规模保卫战”中，上海成为其重仓地之一。
重规模轻利润
8月9日，招商蛇口发布1-7月累计实现签约销售金额1427.24亿元，同比减少27.65%，完成全年3300亿元销售目标的43%。
“从行业角度看，2021年很难，2022年也不会轻松。”招商蛇口董事长许永军说。
据招商蛇口发布半年业绩预告显示，2022年上半年预计实现归属上市公司股东净利润15亿~21亿元，同比下降50.6%~64.71%；实现归属上市公司股东扣除非经常性损益后的净利润12亿-18亿元，同比下降35.81%-57.21%。
对于利润下滑的原因，招商蛇口方面表示，报告期内其房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。此外，因为去年同期有一笔REITs上市，产生了14.58亿元的税后收益，也增加了业绩下跌幅度。
但市场认为，招商蛇口的利润锐减和其频频溢价拿地脱不开关系。
在上海两次集中供地中，招商蛇口拿下的9宗地块，溢价率分别有5%、9%、9.24%、9.6%等。杭州的第二轮集中供地，招商蛇口联合体以12%的溢价率拿下杨岐山地块。5月又以15%的高溢价率拿下苏州工业园区地块。
IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，招商蛇口所拿地块很多处于高溢价，必然会给招商蛇口带来后续盈利压力和去化压力。这一批高价地陆续入市恰逢行业寒冬，去化放缓、溢价难度增加。不过也从侧面说明招商蛇口对未来楼市回暖抱较强的信心。
实际上，招商蛇口的进击始于2021年，彼时671亿元的拿地金额较2020年344亿元将近翻倍，除了晋升各地TOP10拿地榜单外，还在上海、盐城、徐州等地拿下了“地王”。今年上半年646.37亿元的全口径拿地金额更是占到上半年销售额的54.4%。
同策研究院资深分析师肖云祥认为，主要是战略目标决定了招商蛇口的投资动作，自2017年提出“重返上海”战略，其在上海的布局逐年加重。从郊区转向市区，并紧随上海规划建设，伺机进入热点区域，这对企业未来的规模体现有利，但高溢价拿地必然会挤压利润空间。
花式融资，重仓上海
蒋铁峰在任职招商蛇口华东区域总经理时立下过“千亿华东”的目标。2021年该区域签约销售额突破940亿元，带动排名实现“大跃进”的同时也带来了利润下降问题。
华东区域在招商蛇口内部占据了三个“1”，除土地储备最多外，该区域2021年的营业收入在集团占比达22.94%，位居首位，不过同比下降4.65个百分点至11.54%的毛利率让华东区域位列集团倒数第一。
“高价地项目进入结算期导致招商蛇口毛利率下降。”前述某房地产咨询人士表示，招商蛇口在2016年、2017年拿了不少高价地，这些地大部分在2020年进入结转周期。由于个别城市的投资追高冒进，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。
这并没有阻止招商蛇口仍将华东区域作为公司布局的主力阵地。
公开资料显示，2020年，招商蛇口在上海“五大新城”斩获多宗地块，拿地金额占到上海前三。当年，招商蛇口上海公司全年全口径签约额达到277亿元，操盘面积达到29.86万平方米，跻身城市排名前五。2021年开始重仓内环，豪掷近170亿元在上海斩获5幅住宅用地和1幅商住地块，加冕2021上海房企拿地冠军，拿地金额直接超过其在上海的年度权益销售金额。
今年招商蛇口在上海两轮土地拍卖中再次强势出手，除以底价拿到了普陀内环苏河湾的一宗住宅用地外，还联合香港置地等企业，拿到了徐汇滨江的一宗住宅用地，房地联动价分别为105200元和131000元。二轮以9%的溢价率扫货了地处大虹桥的青浦徐泾地块和嘉定地块等。
在感叹招商蛇口强大资金后盾的同时，也有不少业内人士认为，招商蛇口能在上海土地市场频频拿地也需要一些“运气”。
柏文喜认为，招商蛇口补仓扩储的背后反映其对于规模和市场地位的渴求，以巩固其在上海房企第一梯队的地位。
“从上市项目个数来看，在2018年前招商蛇口在上海每年仅上市1-2个项目，2018年-2022年7月，新上市项目分别为3个、2个、4个、10个和6个项目，从这一组数据就可清晰看出招商蛇口重仓上海的诉求在不断增强。”肖云祥说，上海是众多房企的必争之地，招商蛇口重仓上海也是对上海楼市发展充满信心。
在冲击规模之路上，除了盈利能力承压外，也引发市场对其资金实力的关注。
“招商蛇口的资金面和融资能力具备明显优势。”柏文喜说。
7月29日，招商蛇口与招商平安资产签署了不超过40亿元的《战略合作协议》，用于搭建产融协同平台，优化资源配置并推动困境地产项目。
业内人士认为，招商蛇口此举最重要的一点是要进行融资。因为年初招商蛇口以支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力的名义发行了30亿元票据，该笔并购融资并未投向出险房企，一部分用于置换招商蛇口某旧改项目的投资，一部分用于偿还其银行贷款。
针对市场上对于招商蛇口借并购之名行融资之实的诟病，蒋铁峰回应：“其实拿地和并购是一回事，我们的原则很简单，同样一笔钱做并购和公开市场拍卖，哪里的商业回报好，对股东回报高，就会去哪里。”
除此之外，招商蛇口还多次通过发行各类票据融资。
7月26日，为偿还到期债务，招商蛇口拟发行30亿元中期票据，分为3年期和5年期。
公开数据显示，2022年至今，招商蛇口通过超短期融资券、一般公司债、资产支持票据、中期票据等共发行13只债券，发行规模达168.81亿元，当期票面利率在2%-3.55%。
尽管招商蛇口的融资成本远低于克而瑞统计2022年上半年新增债权类融资成本4.31%的数据，也没有改变其多次通过成本较高的永续债进行融资。截至2021年年底，招商蛇口永续债规模同比增长17.7%到240.99亿元，位居上市房企首位，同期招商蛇口支付了14.26亿元的永续债利息。此外，招商蛇口还有近400亿元的担保总额。
市场人士认为，规模大步扩张叠加销售端承压，招商蛇口也背负着市场下行的巨大压力。尤其紧盯高能级城市的高价值地块，进一步推高了进货成本，中短期内对利润影响明显。招商蛇口现在要做的是打赢利润保卫战。
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