深圳拟推新规：特定情形下“居委会”可代行“业主委员会”职责

      近日，由深圳市住房和建设局会同深圳市民政局编制的《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）（征求意见稿）》（下称《管理办法》）向社会各界征求意见。《管理办法》规定，在特定情形下，社区居民委员会可代行业主委员会职责，以填补业主委员会缺位，及时处置物业管理问题。

      据了解，目前深圳市住宅区成立并有效运作的业主大会和业主委员会比例较低，部分小区存在业主委员会“成立难”“换届难”等问题。因此，当住宅区物业管理发生扰乱公共秩序、危害公共安全等紧急情况或重大事件时，若业主委员会缺位，则需发挥社区居民委员会社区服务治理能力，由街道办事处指定社区居民委员会代行业主委员会职责的工作。

      为明确社区居民委员会代行启动条件，提高代行门槛，《管理办法》确立了“非必要不代行”原则，最大限度提高指定社区居民委员会实施代行活动的门槛。《管理办法》第二章规定，仅限于住宅区未能成立业主大会并选举产生业主委员会或者业主委员会换届选举失败，且住宅区的物业管理发生危及公共秩序和公共安全等紧急情况或重大事件需要及时解决的，方才能启动社区居民委员会代行业主委员会职责。此外，《管理办法》还规定，指定代行时应当予以公示，并征求业主和物业使用人的意见，确保业主和物业使用人的知情权和建议权。

      在细化代行业主委员会职责，明确集体决策程序方面，《管理办法》明确社区居民委员会履行业主委员会“组织业主共同决议”“代管业主共有资金基本账户”的主要职能，并对社区居民委员会代行业主委员会职责开展选聘、续聘和解聘物业服务企业，筹集、管理和使用物业专项维修资金以及使用和管理业主共有资金等活动的具体职责予以细化。同时，《管理办法》明确社区居民委员会通过委员会议对代行工作事项作出决议，会议要求三分之二以上的委员出席，作出决定应当经全体委员过半数同意并签字确认，充分保障决策程序的科学性和民主性。

      此外，《管理办法》对社区居民委员会终止代行业主委员会职责的情形予以了明确。包括住宅区依法选举产生业主委员会的、住宅区因拆迁等原因发生灭失的、代行期限届满以及其他应当终止的情形。