“非改租”改出租赁新房源

在山东省济南市历下区，一个公寓式酒店项目在政策支持下转型升级，变身为长期租赁住房——城投·泊寓海晏门店后，仅开业半月，入住率就已超70%。租住在这里的哈尔滨姑娘王菁菁说，住在这里既方便又安心，找到了理想中的居所。

公寓式酒店为什么要改建成租赁住房，改建后为何深受市场欢迎？济南市住房和城乡建设局相关负责人介绍说，这和济南市住房租赁需求以及市场供给有很大关系。

因地制宜回应市场需求

近年来，像王菁菁这样流入济南市的新市民、青年人不断增多。根据济南市第七次全国人口普查公报，截至2020年11月1日，济南市常住人口为920.24万人，与2010年（第六次人口普查数据，含原莱芜市数据）的811.25万人相比，10年共增加了108.99万人，年均增长1.27%。

人口不断增加导致住房租赁需求旺盛，如何解决新市民、青年人的住房困难，就成了摆在济南市有关主管部门面前的一个问题。济南市住房和城乡建设局相关负责人介绍说：“考虑到我市商业办公用房库存量大、去化周期长但位置较为优越的情况，济南市把非居住房屋改建成租赁住房列为多渠道筹集租赁住房的重要措施，因地制宜发展住房租赁市场。”

企业对于“非改租”项目积极性普遍较高。通过整栋、整层改造商务办公用房，住房租赁企业可以提供集中性的“管家服务”“驻场安保”“品质书吧”“健身房”等物业增值服务，既有利于促进资源集约利用，又能为专业化住房租赁企业创收，同时也为产权方解决了商业办公用房和商务办公用地去化难题。

城投·泊寓海晏门店便是“非改租”案例之一。据负责改建的济南泉城城市更新投资有限公司董事长王宇靖介绍，济南被列入中央财政支持住房租赁市场发展试点城市后，企业积极响应政策号召，将原本规划为公寓式酒店的项目调整改建为租赁住房项目，通过与行业头部企业万科泊寓合作，为济南市住房租赁市场提供高品质房源，帮助新市民、青年人在济南市安居乐业。

政策支持推进项目落地

把非居住房屋改建租赁住房并不是一件简单的事情，需要做好各项政策衔接，消除企业顾虑。济南市住房和城乡建设局相关负责人介绍说，为了让“非改租”项目尽快落地，济南市出台了多项相关支持政策，制定了“三步走”改建流程，即项目审核确认、组织实施、竣工验收，其中审核确认环节比一般工程项目平均缩短55天，有效压缩了时间成本，确保了项目顺利推进。同时，济南市还进一步优化“非改租”项目办理程序，明确“非改租”房屋的用地规划性质、房屋类型和建筑容量等控制指标原则上不作变更，破解了“非改租”项目变更建设用地规划难的问题。政策还规定了“非改租”项目装修改造标准，鼓励实施主体增加健身房、图书室、公共交流场所等公共活动设施，满足新市民群体对体育、文化、社交的需求，让承租人实现“拎包入住”。

2019年试点工作开展以来，济南市出台的“非改租”等一系列政策极大地激发了租赁市场主体的投资活力，吸引了多家专业化、规模化住房租赁企业在该市落地，带动了租赁市场的上下游产业，租赁市场生态日渐成熟。截至目前，济南市已有7个“商改租、工改租”项目、2000余套改建类租赁房源竣工投入运营。

强化运营让新市民安居舒适

经过前期准备、主管部门联合验收，城投·泊寓海晏门店在今年8月初正式投入运营。店长亓孝荣介绍说，门店一共推出了172套房源，每套面积从40平方米到63平方米不等，其中50平方米面积是主力房源。目前，入住群体有企业中层管理人员、新就业青年、考研学生等，入住率稳步提升。交租采取“押一付一”的方式，减轻了承租人的负担。在社区氛围打造方面，公寓内部提供免费使用的健身房、公共厨房、阅读区等，丰富了青年人才社群文化生活。

王菁菁说，自己租住的套间面积有50平方米左右，最让她满意的是，房间内冰箱、电视机等家电崭新齐全，地暖、网络、厨具应有尽有，家里的东西坏了，物业工作人员能及时上门维修……舒适的“小窝”切实增强了她的归属感。

“为了让租户住得安心、舒心、放心，我们强化了改建房源运营管理。”济南市住房和城乡建设局相关负责人介绍说，改建后的租赁房源要由专业化市场主体规范经营，并全部纳入济南市住房租赁综合服务平台进行全流程监管。改建房源自持运营时间不得少于10年，首次租赁期限不短于180天，鼓励长期租赁，确保租赁稳定。

城投·泊寓海晏门店只是济南市多个“非改租”项目中的一个。这种由商业办公等非居住房屋改建而成的租赁住房，大多位于商业、产业聚集区和交通枢纽等租赁需求旺盛的区域，不仅有效增加了住房租赁市场小户型房源供给，化解了合租、群租等问题，也提升了新就业大学生等新市民群体的租住品质，间接增强了济南市对人才的吸引力。此外，为进一步培育和发展住房租赁市场、更好地向市场提供优质租赁房源，济南市自2020年起在新建商品住房开发项目中按照地上建筑面积10%的比例配建租赁住房。目前，全市约1.5万套配建租赁住房即将开工建设，将为新市民提供更多高品质稳定居所。