“三大工程”加速布局 房地产模式转型迎最佳机遇期

10月底召开的中央金融工作会议明确提出，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。此前在7月24日的中央政治局会议也曾提出，“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”。

近日，住房和城乡建设部部长倪虹在接受新华社等媒体专访时表示，“三大工程”建设，是党中央作出的重大战略部署，是我国根据房地产市场新形势推出的一项重要举措。目前“三大工程”有关工作已启动。中国人民银行行长潘功胜近日也曾公开表示，人民银行将为“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，推动构建房地产发展新模式。

作为党中央一项重大战略部署，“三大工程”建设不仅将城市建设提升到一个新的高度，也将成为房地产模式转型的重要抓手和发展契机。

“三大工程”加速推进

今年以来，有关“三大工程”部署在高层会议上屡被提及。4月28日，中央政治局会议指出，规划建设保障性住房，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造及“平急两用”公共基础设施建设；7月24日中央政治局会议再次提出，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

高层会议反复强调的同时，相关顶层设计也在不断完善。保障性住房建设方面：8月25日国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》（简称《指导意见》）；9月4日国务院召开了规划建设保障性住房工作部署电视电话会议，强调保障性住房要实施严格封闭管理不得上市交易。目前《指导意见》已经下发到各地，媒体将该指导意见解读为中国的“新房改”。

城中村改造方面：7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。10月12日，住建部发布消息称，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施：一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。

“平急两用”基础设施建设方面：7月14日，国务院常务会议审议通过了《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》；7月20日，国务院召开积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设工作部署电视电话会议，要求完善政策体系，健全工作机制，推动“平急两用”公共基础设施建设尽快落地见效。

为了推动“三大工程”尽快落地实施，10月以来，住建部已赴多个省市调研“三大工程”落实情况。

对房地产转型发展意义深远

“三大工程”是我国根据房地产市场新形势推出的一项重要举措。近年来，我国房地产业出现周期性调整，房地产投资和消费持续不振。国家统计局11月15日公布的相关数据显示，今年1~10月我国房地产开发投资95922亿元，同比下降9.3%；其中，住宅投资72799亿元，下降8.8%。商品房销售面积、销售额、新开工面积、施工面积等数据均持续下滑。房地产从去年以来已经成为制约中国经济增长的最大拖累。

破解房地产发展难题，需要构建房地产新发展模式，“三大工程”则成为房地产新模式的重要抓手。

当前房地产市场供求关系发生重大变化，但结构性矛盾突出，特别是保障房建设始终是房地产发展的短板。保障性住房提速，不仅可以带来房地产投资增量，而且满足了新市民、青年人的住房需求，形成保障与市场化的双轨制运行。倪虹在接受媒体采访时表示，规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革。这次改革的重点是拓展配售型保障性住房的新路子，最终是实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。

城中村改造，是解决群众急难愁盼问题的重大民生工程，重点是消除安全风险隐患，改善居住环境，促进产业转型升级，推动城市高质量发展。城中村改造，不仅可以形成新的投资和住房消费需求，对房地产市场形成拉动作用，而且还可以与保障性住房建设形成联动，为保障性住房提供土地来源。

“平急两用”设施指平时用作旅游、康养等功能，遇重大公共突发事件时可立即转换为应急场所的设施。“平急两用”公共基础设施建设，是统筹发展与安全、提高城市韧性的重大举措，关键是“平时用得着、急时用得上”。

据华泰证券测算，目前保障性住房建设缺口约800万~1700万套，预计可拉动投资额1.6万亿~4.7万亿元。城中村改造也有望成为推动新模式的抓手，预测总建安投资将达到8.81万亿元。“平急两用”基础设施对文旅、医疗、康养等产业投资和消费也将产生巨大拉动作用。

万亿资金在路上

“三大工程”的落地实施，最为重要的是资金来源问题。9月25日召开的央行货币政策委员会2023年第三季度例会也明确指出，加大对“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造、保障性租赁住房建设等金融支持力度，推动建立房地产业发展新模式。不久前国务院政策例行吹风会强调，抓好“金融16条”落实，加大城中村改造、平急两用基础设施建设、保障性住房建设等金融支持。11月8日，央行行长潘功胜公开表示，将为“三大工程”提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，推动构建房地产发展新模式。从金融监管部门频繁表态可以看出，作为中央重大战略部署，“三大工程”的资金问题并非难事。

10月24日，十四届全国人大常委会第六次会议表决通过了全国人民代表大会常务委员会关于批准国务院增发国债和2023年中央预算调整方案的决议，决定在今年四季度增发2023年国债1万亿元，主要用于灾后恢复重建和防灾减灾救灾工作。

财政部11月15日发布的数据显示，10月一般公共预算支出同比增长11.9%，增幅比上月提高6.7个百分点。今年前10个月财政支出完成进度达78.4%，超过过去三年同期水平，随着1万亿新增国债发行，未来两个月财政支出将继续保持较高强度。未来一段时间，财政资金将对“三大工程”形成重要支持。

广发证券分析认为，从目前信号看，2024年积极财政的主线较为明确，即中央加杠杆、地方化风险、整体稳增长；同时，通过广义财政配合城中村改造、保障性住房政策以进一步托底总需求。

另外有媒体披露，在城中村改造支持资金方面，除符合条件的城中村改造项目预计在明年纳入专项债范围外，银行融资方面也有望设立城中村改造专项借款予以支持。

除中央财政、地方财政、金融机构的资金支持外，鼓励和支持社会资本参与是城中村改造重要的资金来源。