北京土地市场进入“降温期”

一宗延期出让，一宗或底价成交。

北京的气温即将迎来骤降，土地市场也同步冰冻。

原定于11月23日进行拍卖的两宗地块分别位于门头沟区和大兴区，其中，门头沟区S1线07地块将挂牌竞价截止时间调整为2023年12月22日15时，大兴新城西片区0007地块只有大兴城建一家房企报名，预计将底价成交。

具体来看，大兴新城西片区 0007 地块位于大兴区黄村镇，东面为北京体育职业学院，东北面为北京建筑大学大兴校区。土地面积约2.7万平方米，地上建筑规模约4.3万平方米，控高45米，容积率较低仅1.6，销售指导价为5万元/平方米，浮动8%。起拍价9.7亿元，上限11.155亿元。

黄村板块作为南城重要的发展区域，是400万~600万元预算购房者必看的一个板块。这里在2022年聚集了4个主要楼盘，被众多业内人士称为“三中一星”，中骏金辉未来云城，中铁兴创逸境，中冶德贤华府以及中建壹品、联投、兴创、大兴城建联合打造的星光城项目。

其中，大兴星光城一期和二期分别于2022年9月和2023年1月入市，一期以刚需户型为主，二期新增125平方米、166平方米四居大户型。截至目前一期598户网签458套，二期908户网签416套，整体去化率58%，成交均价约54000元/平方米。

另外，地块周边有多个今年新入市的项目，且多以改善产品为主。北侧有中建三局城投+大兴城建开发的兴城之星（0002地块），销售指导价5万元/平方米；东侧有11月5日开盘的绿城晓月和风（6018地块），指导价期房5.9万元/平方米，现房6.1万元/平方米；东南侧有新出设计方案的壹品兴创·颐和公馆（053等地块），指导价期房5.9万元/平方米，现房6.1万元/平方米。

板块内没有房龄5年以内次新房，房龄5~10年二手房成交参考均价36000~45000元/平方米，且户型集中在90平方米以下，其中面积段大于100平方米的马赛公馆，2012年交付，成交均48000元/平方米；地块东的招商雍和府、金地旭辉江山风华属于限竞房，满5年才能入市，均价5.58万元/平方米，且受“7090”政策限制，主力户型都在90平方米以下，板块内二手房与新房未能形成倒挂。

“新地块位于大兴新城的西片区，从目前来看，片区发展更多停留在规划层面，不论是产业还是相关配套，都尚未形成实际落地。”合硕机构首席分析师郭毅表示，同时，目前片区内新房项目较多，对于一般市场化房企来说，如果对于流速要求较高，新地块短期之内恐怕难以实现，而大兴城建作为地方国资企业，作为兜底方二度拿地也在情理之中。

“从市场需求来看，建议定位考虑多种面积段组合，刚需总价控制在450万元以内，改善类产品120平方米以上四居产品为主。”一位业内人士分析称。

延迟出让的门头沟S1线07地块0114、0126地块则由2个居住用地和1个商业金融用地组成，土地面积约5.2万平方米，建筑规模约14.8万平方米。地块住宅部分容积率2.5，控高45米。起拍价25.3亿元，销售指导价为6.1万元/平方米，浮动8%。

地块位于门头沟永定镇，直线距离S1线四道桥站仅约650米，距离长安街西延线和西六环距离都很近。周边项目有峯范北京、龙湖北辰揽境、金茂长安悦等，指导价都是6.1万元/平方米，网签均价约51000元~53000元/平方米。

郭毅表示，门头沟地块的延迟出让，核心原因可能是尚未找到兜底方。“门头沟作为生态涵养区，更多依托自然资源来吸引北京的改善和康养客户。从未来的发展潜力来看，新房市场会因为区域定位而受到一定的局限。另外，区域本身还有不少待售库存，在需求不足、库存压力较大的市场现状下，房企拿地信心不足，新地块的上市就会受到一定影响。”