激活楼市：深圳落地两大利好政策

目前楼市的主要问题是，高房价供给与大多数中等中低收入居民住房支付能力不足的矛盾。

中国一线城市深圳又抛出重要楼市政策，以缓解低迷的交易。

11月22日，深圳市政府宣布，自11月23日起二套住房最低首付款比例将统一调整至40%。同时，对普通住房标准也进行调整。

根据深圳市此前规定，二套住房首付比例为普通住房70%，非普通住房则为80%，此次新政则统一调整为40%，新政策的实施预计将显著降低购房者资金门槛。

在普通住房认定标准调整方面，将有效降低144平方米以下高总价新房的交易税费，减少交易成本。按照新政，普通住房的标准将调整为住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）。

此前，深圳普通住房认定标准为容积率1.0以上（含），套内面积120平方米以下（含本数）或者建筑面积144平方米以下（含本数），实际成交总价低于750万元（含本数）。

“这既降低了交易成本，也降低了门槛。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析此政策时表示，降低二套房首付比例主要是降低购房门槛；此外，由于普通住房标准一直没有调整，此前很多住房交易被豪宅化，调整普通住房标准在民间呼吁已久，这次调整能够释放一部分改善型需求，促进住房交易。

深圳此举是对当前楼市低迷状况的积极回应。

自2021年5月起，深圳二手房市场价格持续下行，新房和二手房成交量始终在历史低位徘徊，市场对未来的预期也较为悲观，已经形成了下跌预期和实际下跌的循环。

实际上，过去一年，深圳一二手房市场一直未见明显回暖迹象，即便在今年8月末实行了“认房不认贷”、9月下调房贷利率等利好政策下，市场反应依旧平淡。

据乐有家研究院统计数据，今年4月以来深圳二手房成交价均处于下跌状态，7月~10月间，除了9月止跌外，每月都有超6成房源以低于参考价成交。10月份，深圳二手住宅成交价环比下跌2%，有超7成低于政府参考价售出，市场议价空间加大。

成交量方面，根据深圳市房地产中介协会统计，10月深圳二手房录得3717套，环比增长15.8%，同比增长63.7%，尽管有复苏态势，但不及今年3月“小阳春”时期，距离二手房月成交5000套“荣枯线”也尚有一定距离。此外，截至11月13日，深圳市在售二手房源近58197套，库存量创新高。

新房方面，在政策效应持续发酵下，成交有所上升，但仍处于低位。据乐有家研究院统计数据显示，10月深圳新增一手住宅预售40.5万平方米，库存量仍维持在高位，近500万平方米，去化周期上升至18.5个月。

不过，尽管市场认为新政降低了购房门槛，大幅减轻了购房者财务压力，但也有部分潜在买家表示，对市场的长期走势仍持观望态度。

“此次政策力度小，获利人群确实不多。”深圳一房产中介机构负责人认为，置换房产通常需要先出售现有房产再购买新房，这一情况下购房者只需支付3成首付，因此新政主要对一小部分人群有利。

上述房产中介机构人士还表示，在某些情况下，如果再次购买的房产是二手房，甚至一成首付就能实现购买，“当前楼市再次出现了‘高评高贷’现象。”

“高评高贷”即房产评估价高于实际成交价，购房者将较高的评估价虚报为成交价，可以从银行贷到更多资金，从而实现“零首付”或“负首付”。

有深圳本土房企高层人士也认为，新政对于修复市场信心力度有限。

李宇嘉认为，需求端政策的推出可以释放一部分被政策挤压的需求，却实很难对当前疲弱的需求形成带动作用，“目前楼市的主要问题是，高房价供给与大多数中等中低收入居民住房支付能力不足的矛盾。”

对深圳楼市来讲，除了上述矛盾外，更重要的是普遍的对房价和楼市前景预期的不乐观。李宇嘉补充解释，支撑深圳过去楼市繁荣的很大程度上是房价的预期，以及大量的资金涌入。当外部环境不具备以后，楼市面临着一定的下坠压力。“深圳的人口结构是少量的高收入人群、少量的中等收入人群和大量的中低收入人群的结构特点，导致深圳‘腰部’比较弱。”

在深圳调整政策的背景下，业界也高度关注其他一线城市是否会跟进调整。多位分析人士普遍预计，北京、上海将视市场变化适时推出相应的支持类政策，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳健康发展。