上海楼市大松绑

让更多购房需求入市，带动成交量在接下来两个月回升。

上海楼市迎来重磅新政。

5月27日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称“通知”），提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。通知自2024年5月28日起施行。

政策共涉及非沪籍社保满3年即可买房、五大新城社保满2年即可买房，非沪籍单身人士外环内可购二手房，首付比例最低降至20%，取消离异购房限制，调整住房赠与规定，二孩及以上家庭可增购1套房等九条政策措施。

政策调整背后是房地产市场交易的现实境况与城市发展要求。上海中原地产数据显示，4月份上海新建商品住宅成交面积为57万平方米，较3月份下降34.7%。二手房方面，4月份上海二手住宅成交约1.57万套，市场情绪回落。上海市统计局最新数据也显示，2024年1~4月，上海市住宅销售面积为418.75万平方米，同比下降1.3%。

而政策发布后不久，就有开发商和购房者行动了起来。上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，此次上海一揽子房地产政策，将发挥积极作用和效应。政策的落地和实施，将更好引导市场预期和增强市场信心，也将进一步促进上海房地产市场平稳健康发展。

限购政策实质性放松

此次政策调整最大的便是限购的实质性放松，政策优化涉及内容丰富，覆盖外地户籍、人才、单身、离异、企业、多孩家庭、赠予等层面，更好落实服务安居导向。

通知明确调整优化住房限购政策。一是优化非沪籍居民购房条件，缩短非本市户籍居民家庭以及单身人士购房缴纳社会保险或个人所得税的年限，扩大购房区域。二是调整相关政策口径，取消离异购房限制，调整住房赠与规定，支持企业购买小户型二手住房用于职工租住。

同时，通知强调支持多子女家庭合理住房需求：一是可增购1套住房；二是优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准。

安居客房产研究院院长张波表示，限购的实质性放开对市场的影响最为直接，新城及宝山、金山区域的限购缩短至2年对于外围区域的新房去化将起到重要推进作用。对于单身二手房购房扩大至内环内二手房，更多是考虑承接置换需求的“以旧换新”，带动大量二手房成交，以促进置换链条打通。取消离异后计算买房套数，以及已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数，都是取消一些不合理的限制性措施，以保障自住型需求。

镜鉴咨询创始人张宏伟则表示，当下上海楼市处于调整状态，外环以外的供应量增加了，当下以五大新城为代表的上海外环外市场需求偏弱，基本是以价换量的状态，虽然外、中环以内的中高端房源上半年畅销，但下半年豪宅市场将迎来集中入市，基于此，上海大幅度调整限购政策和降低首付，通过增加符合购房资格的购房群体，降低购房门槛，让更多购房需求入市，带动成交量在接下来两个月回升。

进一步优化信贷政策

此次，上海还明确优化住房信贷政策，从商贷和公积金贷款、首付比例、利率、额度等维度持续降低房贷成本。

根据通知，上海缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限。将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。

首付比例方面，通知指出，申请公积金贷款购买首套住房的，最低首付款比例调整为20%；申请公积金贷款购买第二套改善型住房的，最低首付款比例调整为35%，所购住房在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的，最低首付款比例调整为30%。对购买首套住房的职工，个人公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为80万元，家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为160万元。多子女家庭贷款购买首套住房，最高贷款额度在此基础上上浮20%政策不变，即最高可达192万元。对购买第二套改善型住房的职工，个人公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为65万元，家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为130万元。

张宏伟表示，贷款成本的进一步降低，将会促使一部分购房群体在未来1~2个月集中入市，“6月本就是房企冲刺业绩的阶段，这两个月保持销售量回升是没有问题的。”

此外，为支持居住困难家庭改善居住条件，对符合条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房置换期间过渡租房、装修搬家等适度补贴。

根据通知规定，上海还将建立健全住房保障体系，探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给；加快推进“两旧一村”改造等城市更新，多渠道改善广大人民群众的居住条件和环境质量；提升住房品质，支持建设绿色、低碳、智能、安全的好房子；加强监测监管，维护房地产市场秩序。