两天两宗“大块头”宅地揽金超30亿元，三亚开启“疯狂卖地”模式？

三亚楼市。陈标志/摄

连续两天挂牌出让两宗商品住宅用地，成交总金额超30亿元。海南当地有地产自媒体曾推文称：“三亚今年开启‘疯狂卖宅地’模式。”

6月19日至20日，三亚挂牌出让两宗商品住宅用地，复星集团、保利发展旗下项目公司分别以近18亿元、12.69亿元，将相应地块揽入怀中。

中国房地产报记者了解到，虽然上述挂牌出让地块成交溢价不高、表面上看似竞争并不激烈，但实际上商品住宅用地在三亚并非所有房企“唾手可得”，其“世界500强”等准入门槛，叠加其他多方面因素，让许多开发企业觉得“高不可攀”。

据不完全统计，今年以来，三亚至少挂牌出让4宗“大块头”商品住宅用地，揽金近60亿元。而在2023年，三亚市通过招拍挂出让共成交了38宗土地，成交面积约195公顷，成交价款232亿元，其中商品住宅用地成交价款超170亿元。

记者也梳理了三亚近5年来国有建设用地供地计划指标，2020年至2024年，计划供地面积逐年呈增长趋势，2024年拟供应国有建设用地124宗、603.51公顷（9052.65亩），其中居住用地132.75公顷，包括市场化商品住房用地共超86公顷。

随着2023年三亚市土地市场各项成交指标上扬的表现，各大房企“扎堆”三亚拿地是当前市场的一种常态。但有行业人士提醒，在土地交易市场活跃的同时，如何规范土地招拍挂行为、冷静客观地分析和预判市场供需关系，才能为土地市场提供科学依据。

两宗“大块头”宅地揽金超30亿元

据海南省建设用地使用权网上交易平台显示，6月20日上午，挂牌出让的三亚中央商务区月川单元控规YC1-04-01B和YC1-04-02D地块网上竞价结束，海南鸿瓴置业有限公司以12.6888亿元的最高价，一举竞得该地块。

最终成交价的尾数后四位为“6888”，网上围观者戏称“数字很吉利”。

据了解，上述地块位于三亚市主城区，使用权面积为62285.24平方米（约93.43亩）。其中，控规YC1-04-01B地块面积44739.75平方米；控规YC1-04-02D地块面积17545.49平方米。由于其地处位置的优越性，此前被多家房企所关注。

根据出让公告，上述地块土地用途为市场化商品住房及教育用地（即二类城镇住宅混合幼儿园用地），两者占比分别为98.18%、1.82%。也就是说，地块绝大部分将建设商品住宅。

据了解，该地块评估价超过26.8亿元，挂牌出让起始价12.6亿余元，海南鸿瓴置业有限公司经两轮竞价，最终以12.6888亿元成交，折合成交楼面价超7000元/平方米。

出让公告约定，竞得人或其关联企业须在三亚中央商务区范围内，为政府无偿配建文物艺术品交易中心项目，配建项目经验收合格后，须无偿移交给三亚市政府或其指定单位。

而在该宗地块挂牌出让成交的头一天，即6月19日，位于三亚海棠湾一宗城镇住宅用地以超17亿元成交。

记者了解到，该“大块头”为三亚海棠湾国家海岸休闲园区控规HT06-14-03地块，使用权面积93571.11平方米（140余亩），用地性质亦为城镇住宅用地（市场化商品住房）。

按照出让公告约定，该地块须配套公共服务设施项目：社区卫生服务站、小型多功能运动场地、社区商业网点及老年人日间照料中心等。

该地块评估价约为17.6亿元，挂牌出让起始价约为17.9亿元。与上述地块一样，一家企业参与竞价，三亚复信投资有限公司以最高价17.94亿余元成交拿地。该拿地企业即复星集团旗下三亚项目开发公司。

连续两天，三亚上述两宗挂牌出让地块总成交价超30亿元，再次引起外界广泛关注。

逆势坚挺中的三亚

据记者初步统计，今年以来，三亚至少进行了4次“大宗”商品住宅类用地挂牌出让，揽金近60亿元。

如5月8日，三亚崖州湾科技城（中片区）控规YK02-11-01地块挂牌出让，该地块用途为二类城镇住宅用地（市场化商品住房），使用权面积21780.34平方米（约33亩）。招商三亚深海科技城开发有限公司以约3.54亿元竞得该地块。

2月28日，华润置地项目公司三亚润兴投资有限公司以约24.49亿元最高报价，拿下海棠湾国家海岸休闲园区控规HT07-01-01和HT07-01-02地块，两地块为二类城镇住宅用地（市场化商品住房），使用权面积为130619平方米（约196亩）。

记者也梳理了三亚近5年来国有建设用地供地计划指标，今年三亚供地计划从面积上看，是5年来最多的一年。5年来，三亚建设用地供应计划呈逐年增加趋势，而居住用地供应量除了2023年有所波动，总体呈向上趋势。

2024年，纳入三亚市该年度土地供应计划的国有建设用地共124宗、604公顷，其中居住用地约133公顷，包括86公顷商品住宅用地，占建设用地供应计划总量的22%。

2023年，三亚市国有建设用地供地计划为109宗、557公顷。其中，住宅用地约为104公顷，包括市场化商品住房用地38公顷，安居房用地约20公顷。

2022年，三亚市计划供应国有建设用地共109宗、379公顷。其中，住宅用地约134公顷，包括市场化商品住房用地59公顷。

2021年，三亚市国有建设用地供应共110宗、358公顷。其中，住宅用地84公顷，包括市场化商品住房用地共33.47公顷。

2020年，三亚市国有建设用地供应共64宗、329公顷。其中，住宅用地74公顷，包括普通商品房项目用地8公顷。

而在2018年4月份海南实行“全域限购”之前，三亚市2017年计划供应国有建设用地共84宗、469公顷。其中，住宅用地共187公顷，包括普通商品房项目用地35公顷。

记者了解到，截至目前，三亚也是海南唯一未对现行楼市政策进行优化调整的城市，被外界成为“最能硬扛”的地级市。

据公开数据统计，今年1~4月份，三亚楼市均价为22849元/平方米，但剔除安居房等类型房屋价格因素，三亚楼市普通商品房价格至少30000元/平方米以上。

但三亚市统计局最新数据显示，2024年5月，三亚市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，同比下降0.8%；二手住宅销售价格环比下降0.7%，同比下降3.6%。

业内人士提醒，冷静思考、客观分析与预判，才能对市场作出准确的应对和决策。