城市与区域治理研究院 苏志勇/文
4月16日，国家统计局发布国民经济运行情况和房地产相关数据。一季度国内生产总值同比增长5.4%，超出市场预期，国民经济实现良好开局。商品房销售面积、商品房销售额、房地产开发到位资金等各项指标跌幅明显收窄；70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格跌幅明显收窄；一线城市新房价格环比稳步回升，二手住宅价格环比由降转升。数据显示，房地产主要指标呈现积极变化，止跌回稳趋势明显。
2025年全国两会首次将“稳住楼市”写入政府工作报告，将“持续用力推动房地产市场止跌回稳”列为经济工作总体目标。在存量政策逐渐显效和增量政策持续加码作用下，一季度房地产多项指标持续改善，为全面实现止跌回稳的目标奠定了良好基础。
房地产多项指标“拐头向上”
根据国家统计局数据，1~3月份，新建商品房销售面积21869万平方米，同比下降3.0%，降幅比1~2月份收窄2.1个百分点。新建商品房销售额20798亿元，下降2.1%，降幅收窄0.5个百分点。3月末，商品房待售面积78664万平方米，比2月末减少1227万平方米。其中住宅待售面积减少1017万平方米。
价格方面，截至3月末，全国70个大中城市新房价格同比下跌5%、二手房价格同比下跌7.3%，跌幅较去年年底分别收窄0.7和0.8个百分点。3月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有24个，比上月增加6个；二手住宅环比上涨城市有10个，比上月增加7个。3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，这也是自去年11月份以来一线城市新房价格连续4个月环比上涨；一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.2%，止跌势头明显；二三线城市呈现差异化特征，但整体跌幅较去年四季度有所减轻。
房地产开发到位资金方面，一季度房地产开发企业到位资金24729亿元，同比下跌3.7%，跌幅较2024年底大幅收窄13.3个百分点。一季度房地产开发企业到位资金和个人房贷规模降幅分别收窄了3.8和4.7个百分点。从央行发布的一季度社融数据看，一季度企事业单位贷款增加8.66万亿元，其中中长期贷款占六成，3月居民中长期贷款新增超5000亿元，处于2024年初以来的高位，反映出企业投资和居民住房消费意愿回升。
土地市场方面，随着企业资金面好转和信心恢复，土地市场热度明显回升，一季度全国300城住宅用地出让金同比增长26.5%，其中杭州、北京、上海、成都等市场贡献显著。全国土地平均溢价率达9.81%，同比上升5.47个百分点。
从上述数据看，房地产各项指标与去年相比已经出现明显好转，有的已经由负转正，有的虽然仍在下滑，但跌幅明显收窄，从图形上看出现了“拐头向上”趋势。其中国房景气指数自去年4月份以来已经连续11个月回升，且创下21个月以来新高，表明房地产综合景气程度正在持续好转。
市场持续分化
根据一季度市场数据，不同区域、不同能级城市呈现分化复苏态势，一线城市市场韧性强，核心二线城市分化明显，三四线城市复苏动能相对偏弱。
房地产开发投资方面，西部地区和中部地区降幅收窄，分别为-4.8%和-8.3%，东北地区同比下滑幅度依然在20%，其中住宅投资下滑23.7%。
商品房销售方面，西部地区新建商品房销售面积实现回正，同比增长0.7%，其他地区销售面积和销售额下降幅度大幅收窄，同比接近回正。
根据光大证券对核心城市楼市成交跟踪数据，3月份，北京、上海、广州、深圳新房成交月度同比分别增长40%、15%、21%、9%；二手房成交分别增长35%、45%、25%、52%，可以看出一线城市新房、二手房成交活跃，市场恢复明显。二线城市中，杭州、成都最为活跃，武汉、南京、合肥、天津等表现尚可。
房价方面，在70个大中城市中，3月份一线、二线、三线城市新建商品住宅价格指数同比分别下跌2.8%、4.4%、5.7%；二手住宅价值指数分别下跌4.1%、7.0%、7.8%。高能级城市房价跌幅小于低能级城市，呈梯次回暖格局。
值得注意的是，今年一季度主要城市二手房市场表现活跃。根据麟评居住大数据研究院的监测数据，3月重点14城二手住宅成交环比大增65.2%，同比增长34%，前三月较去年同期上升29.7%。二手房市场成交活跃，一方面得益于各地住房“以旧换新”等政策的大力推动，另一方面有赖于二手房以价换量，性价比得以体现，成为刚需客户的首选。一面是高端置换需求带来二手房供给，一面是刚需购房者带来二手房需求，二手房交易成为激活置换链条、促进楼市回暖的重要一环。
新房市场以改善需求为主，“好房子”成市场主流。此前受到限价、限户型面积等因素影响，大户型、高品质住宅供应严重不足。近年来随着“好房子”标准的出台和限价政策的解除，安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”供应增加。这类产品在地段、配套、建造品质、层高、得房率等方面有着很强的优势，项目入市即受到热捧。例如北京海淀功德寺两项目开盘成交超150亿元，上海壹号院二批次开盘，当日成交66亿元。
市场将迎来新一轮政策周期
今年，高层将“持续用力推动房地产市场止跌回稳”列为经济工作总体目标。从一季度数据看，房地产市场一定程度上出现了止跌迹象，实现全面止跌回温仍需要存量政策尽快落地显效和增量政策的进一步加码。
4月15日，国务院总理李强在北京调研时强调，当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力，着力推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手。要落实好各项相关政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，并及时研究推出新的支持措施。要深入推进城市更新，加力实施城中村和危旧房改造，通过多种方式盘活存量、优化增量。要聚焦城市新市民、住房困难群众关切，调整完善相关政策，支持居民刚性和改善性住房需求。
去年“9·26”以来，中央及相关部门密集出台了一揽子刺激政策，包括需求端解除限制性政策、降利率、降首付、降税费等，供给端优化“白名单”、支持收储存量商品房和存量闲置土地等。总体上看，需求端仍有一定的政策空间，包括进一步降低准备金率、降利率，特别是降低公积金贷款利率，进一步降低交易税费，核心城市进一步放松限购区域等。供给端主要是着力推进政策落地。例如存量商品房和存量土地收储，在资金筹集、收储方式、后续运营等方面存在一定困难，城市更新在引入社会资本和运作模式上还需要进一步探索，这也是下一步政策推进的重点。城中村和老旧小区改造方面，可进一步扩大房票安置的使用范围，以此消化存量商品房库存，促进房地产市场止跌回稳。
机构观点
平安证券：“好房子”助力止跌回稳
1~3月全国商品房销售面积、销售金额降幅收窄至-3%、-2.1%，延续修复。展望4月，上年低基数叠加优质产品入市，销售同比存在转正可能。4月15日李强总理在北京调研时强调，当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大发展空间。4月16日国新办新闻发布会中，国家统计局发言人指出，房地产市场成长空间巨大，居民对绿色、宽敞、舒服的好房子，市场需求较大，短期伴随更多扩内需等政策出台，有望加速楼市修复进程。全年维度，潜在“好房子”需求依旧旺盛，随着越来越多优质项目集中入市，凭借其产品及价格优势，有望率先企稳形成价格锚，引导楼市逐步止跌回稳。
中信证券：2025年房价将望达到长周期的底部
一季度统计局数据表现稳健，严控增量取得成效，土地市场持续热销，但房价仍然还在下降。总体来看，我们认为房地产政策已经纳入扩大内需的框架，预计稳定房价的政策箭在弦上。我们认为2025年房价将望达到长周期的底部。
国信证券：去库存政策有望稳步推进
2025年3月，房地产销售量价持续边际改善，但投融资修复趋势减弱，且新开工量仍处于低位。我们预期，为实现房地产市场止跌回稳目标，后续地产政策出台的节奏和力度值得期待，存量土储回购、城中村改造等去库存政策有望稳步推进。
西部证券：新一轮政策出台预期提升
3月销售面积持续回暖，同比增速跌幅收窄环比增长，销售价格同比上涨环比微跌，小阳春市场热度温和释放。时间进入4月下旬市场热销期进入后半程，需关注后续成交量价走势。新开工及竣工同比改善，房地产投资及到位资金跌幅略有扩大，无全国性政策刺激下，3月行业指标整体延续了同比改善稳中向好趋势。4月后将逐步走入销售淡季，叠加近期外部变化增加，房地产销售市场或出现环比降温。房地产作为可选消费，需求潜力仍有进一步释放空间，为扩大内需提供动能，新一轮政策出台预期提升。
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